01

4月17日，自然资源部办公室下发通知，要求做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作，这是2019年第一次全国性质的楼市调控统领性文件。

通知要求制定实施年度住宅用地分类调控目标。即：地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县，根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住在用地供应，实施差别化调控政策。

具体如下：

消化周期36个月以上的，应停止供地。

36-18个月的，要适当减少供地。

18-12个月的，维持供地持平水平。

12-6个月的，要增加供地。

6个月以下的，要显著增加并加快供地。

我们最容易忽略的经济学常识，供不应求价格上涨，供过于求价格下跌，而重庆过去2年房价的大涨最根本是土地供应少，客户需求多，造成了市场无房可买的局面。

增加供应才是调控楼市最好的办法。

3月在CRIC系统中显示有12个城市库存消化周期少于12个月，重庆更是仅次于武汉，排名第二，库存消化周期仅有5.56个月。

很明显，重庆属于要显著增加并加快供地的城市。

02

3月28日，市规划和自然资源局公告了2019年住宅用地供应计划，全年供应34000亩土地，比2018年增长17%，但具体主城区会供应多少不得而知。

我们看看2019年1-3月重庆土地供应情况可知，第一季度供应可建体量318.27万方，比2018年下降45.6%，成交土地可建体量313.93万方，比2018年下降50.1%，成交楼面价上涨24.7%。

同时，重庆第一季度商品房成交量超过了600万方，这解释了为什么很多置业者仍然感觉不好买房。

也解释了众多房企为什么抢地，他们手里没有房子可卖了，要为以后储备粮食。

如果不加大土地供应，未来市场上推出的可售房源将越来越少，在刚性需求仍然旺盛的情况下房价更加势不可挡。

03

在上月28号发布的计划供应住宅用地里还有一条很微妙的内容：我局将根据实际情况适时进行调整。

也就是说，具体会供应多少是个未知数，但现在看来，第一季度的土地供应那么少，要想稳住房价会不会有点难？

不知4月17号文件下来之后，重庆的住宅用地供应会不会有所调整，又会做怎样的调整，我始终认为文件怎么说和实际如何做是可以不同的。

加大供应，房价才会更加平稳；稳住地价，房价才会更加平稳；更多刚需房入市，房价才会更加平稳。

但实际情况却是供应减少、地价上涨、容积率降低刚需房越来越少。

所谓实践检验真理。

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