01.
40载沉浮，浩荡而去。粤系曾虎踞半壁江山，风从南边来，吹来重庆又是如何光景。
今天我们主要讲，粤系五虎在重庆。
02.
中国大陆的第一家房地产开发企业诞生在哪？又是谁？
1980年1月8日，深房集团前身深圳市房地产公司成立。
第一家粤系房企，也是中国大陆第一家房企。
三个月后，邓小平指出房子可以买卖，商品房的概念得到上层首肯。又一家粤系房企破土而出。
1981年，蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，那就是招商蛇口的前身之一。总是把握时代契机的深圳，点燃了压抑许久的激情，烈焰绽放。
青年王石不甘于待在广州，爬上广深列车，来到造梦中心的深圳。1984年，王石靠倒卖玉米赚了300万，创办万科前身——现代科教仪器展销中心。
万科是特殊的。1988年，王石推动万科走上股改之路，“跳出如来佛的手掌”的过程一番周折，最终还是王石搬来当时的深圳市市委书记，最终获得股改的认可。
到1990年时，当今粤系主流房企已诞生5家：万科、招商、中海、金地、越秀。
其中，中海重仓香港、招商埋头建设蛇口、万科扎根深圳、越秀深耕广州，而金地，蜷缩在如今的福田区。
只不过他们都是国资辈，此时的粤系五虎：碧桂园、雅居乐、富力、合生创展、恒大尚在襁褓。
03.
1990年，粤系五虎的老板都在哪里？
那时，杨国强当上了北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理，谁也不曾想过他会成为未来宇宙房企的创始人。
1992年，杨国强的第一个地产项目开建，案名就是碧桂园。
在佛山顺德，4000套别墅，一年过去没卖出几套。
没啥地产经验的杨国强急了，托人找到新华社记者王志纲帮忙出谋划策。在王记者一番观察后，提议兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，以此带动学生家属买房定居。
不正是妥妥的某区房，杨国强采纳了这个建议。
碧桂园招徕北京名校景山学校来办广东分校，并大手笔打了广告“邓小平的孙子都入读景山”，因此项目一炮而红。也成了地产界“建校卖房”的经典案例，郊区地价、配套建设从此成了碧桂园特色。
深谙“农村包围城市”战略的碧桂园，2006年土储可建面积已达1800万平，高居全国第四。雄赳赳、气昂昂，一鼓作气，于2007年赴港上市。
同年，碧桂园进入重庆市场！最先瞄准的就是区县板块。
为什么要先进重庆的区县？
碧桂园重庆区域的打法是有差异性的，先由区县向主城渗透，再用主城项目的品牌号召力来影响区县对产品的认可度。
所以你可以看到，这家宇宙房企在重庆是一步步起势的，像长桥江山、天玺、翡翠湾、翡翠城等项目，无论是品质、景观还是户型，在市场上有着优异表现。
2018年，碧桂园重庆成立品牌部，举办了草莓音乐节、拾荒者公益跑、国际马拉松、新丝路少儿模特大赛、阳光粉笔计划等一系列活动。
重庆具备的大城市、大农村特殊市情，所以区域内的客户倾向、经济体量、城镇建设进度等是大大不同的。2020年，碧桂园成立了渝南区域，这是碧桂园规模扩张时期针对重庆的区域裂变。
更令人深思的是，背靠每年庞大的开发量和销售量，能够去做些什么？
“数据驱动决策”
说大白话，就是哪里卖得好就去哪里，哪样卖得好就做哪样。另一面，市场不好的时候，碧桂园也知道砍哪些区域。
碧桂园对重庆每个区县进行了‘积极进驻、机会进驻、暂不进驻’的划分，做地域性研判，数据实时更新。
你可以看看碧桂园，在重庆哪个区县没有拿过地？
（碧桂园重庆项目布局）
04.
另一维度，碧桂园的处境就是民企的处境：体积越庞大，往前越危险。
前阵子，三大国际评级机构之一的穆迪调低了碧桂园评级，即使碧桂园拥有国内的“示范生”身份，也被唱空为“垃圾级”。
看民企的融资端，愈发严峻，凶险。“做大”将成为一个更加精细化的过程，未来是转向产业链，还是销售端发力？
喜欢看央视《我爱发明》的Boss杨相信：“机器人正在积蓄澎湃的力量，未来的发展潜力不可想象。”
2018年5月，碧桂园集团副总裁刘宁在一场行业高峰论坛上官宣：“现在我们老板要干两件事情，一个是现代农业，一个是智能制造，他自己亲自干。”
碧桂园喊着口号跑步进场，成立广东博智林机器人有限公司：5年投入800亿、“三架马车”、名校合作、机器人餐厅、数千人硕博团队、数千项专利申请、数十项投放测试……截至2022年5月底，博智林23款投入商业化应用,服务覆盖超28个省份,累计应用施工面积破1000万㎡。
事实上，童话故事不能展开来讲。
博智林的头两年，经历两位技术背景的总裁闪离，现在是谁还不知道。另一个问题，博智林的服务对象，血缘关系还太近。
博智林究竟能不能投入市场竞争，实现盈利呢？
年报显示，截至2021年末，碧桂园负债高达1.65万亿，资产负债率为84.57%。其中，有息负债为3374.34亿元，一年内到期的短期债务共约790亿元。有息负债之外，公司的无息负债规模更大，仅应付账款和应付票据就达到了5588亿元。
2021年，碧桂园的全年总营业收入5230.6亿元，全国第一。
2022上半年，碧桂园2469.9亿元，还是全国第一。
那重庆区域又占了多少体量呢？
大重庆2022上半年，碧桂园只卖了19.7亿元，排第八。2021年度业绩是106.28亿元，排第七。
维持规模，是未来碧桂园走下去的模样。
（碧桂园的三驾马车）
05.
重庆有个闹了些风波的项目，在巴南，叫麓铭府。事实上背后的开发商“金碧雅居”，就是金辉、碧桂园、雅居乐。
雅居乐，华南五虎之一。
说来很巧，雅居乐和碧桂园同年入渝，2007年，但结局或是陌路。
在一众地产大佬中，雅居乐的陈卓林以及陈氏家族显然是不一样的，中山市当地的名门望族。陈卓林毕业于美国哈姆斯顿大学，绝对是那个年代有学识、有见识、有胆识的年轻人。
所谓草莽雅客，各有风姿。房企老板爱豪歌一曲，而陈卓林更是了得，发过唱片。
曾一同参与录制的中国戏剧梅花奖得主曾慧透露：“陈卓林对自己要求非常严格，不论是咬字，还是音准、节奏，不厌其烦地修改重录。有时会站着录上一天，从早上十点到凌晨，直到满意为止”。
1992年，陈氏开始涉足房地产，在家乡成立了中山市雅居乐房地产开发有限公司，中山雅居乐花园则是开篇之作，客户主要来自香港及澳门。
虽说粤系民企曾经气吞如虎，但时代终结于一瞬，或是一念之间。
重点是2009年，雅居乐命运的拐点从这一年开启，陈卓林梦想复制清水湾的销售奇迹，开始重仓旅游地产。结果是不如愿的。
2014年，雅居乐又卷入一场史无前例的政商大风暴。即使最终陈氏兄弟安然无恙，也似乎难以操控雅居乐驾驶向前的惯性。
陷入流动性困难后，民企的融资陷入僵局。6月29日，雅居乐宣布签订夹层融资协议，以20%高息融资8.94亿元。还抵押上了香港的优质资产。
而去年这个时候，雅居乐的平均融资成本是5.96%。
雅居乐重庆与集团命运攸关，一如浮萍。
据知情人士透露，重庆礼嘉滨江地王项目——雅居乐滨爵府被首创收购了！
总收购价约7.64亿元。
而2017年，雅居乐豪掷20.5亿元拿下这块礼嘉组团地王。
一场算不过账的亏本买卖，雅居乐壮士断腕，只为了求一场生。
（6月29日，雅居乐悲壮借钱）
06.
粤系民企崛起的原因，又是致命的弱点，是什么？
家族式管理。
比如碧桂园、合生创展，许多粤企选择二代接班或族人任职高管，当然这与广东的家族观念也有一定关系。
在业内看来，雅居乐家族式管理一直是受到诟病的，陈氏五兄弟的想法并不统一，战略、管理都有分歧，一定程度上制约了公司的发展。
2017年12月，陈卓林首发粤曲唱片《心曲雅韵》。
在专辑里，他灌了最爱的名段《狄青闯三关》，有一句唱得颇为动情：
昔日雄风啊，岂可一朝散尽？
（陈卓林伉俪现场演唱《狄青闯三关》）
07.
2009年，也是粤系五虎关键的一年。
2009年，恒大超过曾经的五虎之首——富力。
人生不是喜剧，堪比喜剧。
富力，富力，为何散尽雄风？
地产史上为人津津乐道的万达酒店“世纪交易”，王健林被某人临时加价，气得当场脸黑甩酒杯！
事后，富力老板李思廉居然公开回应：因为与万达交易我们出名了 ！
格局，是上限。
富力进重庆更早，2006年就来了，结局似乎草草地没落。
比较有“名声”的大学城富力城捂地十余年，荒废了大学城形象。今年传说重庆某开投要回购，重新做整体规划，进度如何尚不可知。
比较有意思的是，富力重庆公司总经理赵景龙，是个人才，有想法的，2020年就开始直播卖房了！
但2021年起，富力在重庆就再寸土未取，大概率是虎归华南了。
（富力重庆院士廷实景图）
08.
1992年，恒大创始人许家印抛弃了铁饭碗，南下深圳闯荡江湖。
这一年，比许家印小1岁的朱孟依在一河之隔的中国香港创立了合生创展集团。
2021年10月4日，恒大物业与合生创展双双停牌，恒大物业，市值553亿港元
围绕恒大物业并购案，“物管幼崽”合生的对手是万科、碧桂园等庞然大物，这桩买卖一度被认为是“蛇吞象”。
结果一番纠缠呢，说好180亿元的接盘侠，合生不当了。
复盘之后，恒大、恒大物业股价暴跌。反观合生，涨了。
合生创展对于市场而言
合生创展究竟在干啥？
2020年开始，合生二代掌权，朱桔榕，又是一位地产奇女子。
新掌门人就位后，合生仿佛股神附体，各种“妙手”频出，直接让公司股价翻了数番。中国人民大学金融毕业的，确实有东西。
可惜的是，现在的合生在重庆并无太多故事。
专精于“环渤海”、“长三角”、“珠三角”三大经济圈的合生创展，未来会不会把投资目光望向第四个成渝双城经济圈呢？
而最后一虎，恒大。
恒大的故事反而是最难讲的，是行业的，是历史的，又是个别的。
2009年，华南五虎彻底分野。从濒死边缘回上一口气的恒大，同年上市，以705亿港元的市值成为当时中国市值最大的民营房地产公司。
恒大从此，如火燎原，一举扩张，挤身TOP3。
许家印曾说，严冬过后的春天最明媚。
那一年是2009。
曾是【首富】，又是【头狼】的地产狂人许家印，他曾私下自评：“万科是民主的，碧桂园是集权的，而恒大介于两者之间。”
恒大2006年与富力一同进入重庆，走到现在，已有50余个大型地产项目，累计投资超1100亿元，累计总开发体量超2900万㎡，已售面积超1700万㎡。
比起荒废大学城十余年的富力，不可否认，恒大为建设重庆做出些贡献。
但故事的发展，是疑问式的。
你觉得，恒大还会好嘛？
此时此刻，还会是彼时彼刻吗？
（今年3月，恒大世纪城交楼现场）
09.
沧海一声笑，滔滔两岸潮。
粤系五虎，草莽雅客，各有风姿。
世间本无英雄豪杰，皆为小人物，斗胆一试。
孤身上凶山，下山成猛虎。
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