成都最大物业公司被卖,蓝光出什么问题了?
章子姨 壹地产 2021-02-26 21:12:43
摘要: 又一匹黑马褪色了

2020年5月,全国人大代表、蓝光集团董事局主席杨铿带着一份“支持智慧物业发展”的提案到北京参加两会。不知道杨老板在北京经历了什么,回来就跟手下决绝地讲:

蓝光要回归主业,房地产市场还有空间。

30年前,杨老板从国企辞职,靠开发大型电子电器市场发迹。到2008年,蓝光已经是创造过一月内三盘同开记录,年销售额三四十亿的成都地产一哥了。

就在杨老板打算把蓝光发展为全国性房企时,金融危机来了。

蓝光遇到了史上最严重的经营危机,裁员近三成。当时,有人在门户网站上发帖说,蓝光申请破产了。三天后,成都全城报纸头版上都刊登了六个大字:

我们没有破产!

十三年过去了,蓝光似乎又要努力过难关了。去年,蓝光的二号和三号老臣相继离职,发的高息债让大家为公司捏了把汗。

今天,蓝光把旗下的物业公司蓝光嘉宝的控股权,以不到50亿元的价格卖给了碧桂园服务。

成都最大的物业公司,就这样成了碧桂园的了。蓝光嘉宝有接近1亿平米的在管面积,每年都能创造三四亿的净利润。

就算是掌握4亿平米在管面积的行业霸主碧桂园服务,合并后规模也还能再扩张近四分之一。看来趁着蓝光回归主业,二小姐的身价,又要涨一涨了。

蓝光嘉宝的停牌前的市值是57亿人民币,蓝光甩卖的估值是75亿,溢价30%。这对于风口上的物业股来说,确实不高。即便这样,这也可能是这几年蓝光做的最漂亮的一笔生意了。

2017年到2019年的三年时间里,蓝光这批黑马创造了销售额从500多亿突破至千亿的销售奇迹。蓝光的多元化也遍布物业、文旅、医疗等等领域……

去年,蓝光的多元化业务都先后停滞了。

文旅和商业合并做轻资产后,规模停滞,去年四月大批文旅高管离职;半年前,蓝光又宣布了要转让迪康药业的;就连蓝本设计改名蓝本科技,走市场化路线,自负盈亏……

2020年上半年,回归主业的蓝光新增了约800亿货值的500多万方土储,土储面积一下多了二分之一。

虽然主攻三四线,但这些新增土地大多价格“高昂”,比如去年六月,蓝光以3400元的楼面价拿下了信阳的单价地王。

蓝光在这块土地上开发的未来阅锦销售均价7300元。但子姨了解到,该项目不包括税费和金融成本在内的建安成本,就高达4000元。且销售情况也不如意,开盘只卖了大几十套,转平销后,每天只能卖掉两套。

前几天,蓝光公布了销售简报,2020年销售额1035亿,比2019年只增加了:

20亿。

但这一轮大举拿地给集团资金链带来了巨大考验。到2020年底,蓝光一共有722亿元的有息负债,其中200多亿会在一年内到期。子姨看了下蓝光三季度报,公司经营和投资带来的现金流都是负的。

十天后,蓝光最近的一笔两亿美元的债券就要还了。

子姨了解到,去年蓝光的很多项目的地款和配套费用都来不及缴纳,更不用说供应商的货款了。这得亏是在三四线城市。

为实现业绩增长,蓝光设定了红黄牌制度和赛马机制等严厉的考核体系。考核区域公司营销总经理,月度指标未完成记一张黄牌;两张黄牌记一张红牌:

一张红牌基本就要降薪降职了,两张红牌就要下课。

在严格的考核制度下,蓝光内部人员流动性极大。一条内部传言是:

有些区域领导担心做不长,写字楼的停车费都是按月缴纳的。

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