2010年美国挚信资本宣布投资亲和源1亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团签约，万科正式宣布全面进军养老地产。另外，首创、保利、华润等品牌先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。

近年以来，品牌房企、寿险机构、金融机构纷纷进军养老地产，进行商业模式创新，这是否意味着养老地产、养老型金融的春天即将到来？

无论“地产+养老”模式还是“金融产品+养老”模式，都会给传统意义上的养老产业带来新的变化。

养老地产商业模式一窥

养老地产，是“养老+地产”的一类开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。

一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：

房屋销售模式分为两种：一是，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；二是，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院……

营销模式来看，主要为会员制——例如亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。

资源最大化是养老地产商业模式是主要方面，通过可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，达成多赢的格局……

养老地产下的新生活方式

由于国内养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于前期探索阶段。传统的养老机构基本处于微利状态，大都需要相关补贴才能维持运转。

事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的CCRC社区。CCRC是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐部运营、互助社区管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务问题，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。

这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强吸引力，适合身体健康、可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社区由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。

养老地产的发展前景来看，首先，国内正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。数据显示，截至2009年底，国内1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1 899万，占11.4％，他们之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。我国有失能老人1 036万、半失能老人2 123万，共占老年人口总数的18.9％，他们不同程度地需要提供护理照料服务。国内老龄产业协会相关专家曾表示：“到2020年，中国的老龄人口比例将进一步加快，来势迅猛。”

再者，国内养老服务行业尚处于起步阶段，面临消费市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低。

除了养老地产方面，正在飞速发展，金融在养老问题上也发挥日益重要的作用。

金融加码，打造养老“生态圈”

随着养老金规模增大，存在运营管理、保值增值的难题。不少金融机构瞄准老年市场，探索推出多样化的养老金融产品。

那么，目前的养老金融服务对百姓又有什么影响？

虽然银行养老金融市场出现萌芽，但许多老年人还是选择“存钱养老”

某位老人在某银行购买了30万元某养老产品分期付息储蓄存款，存期5年，按月付息，产品风险低，收益率还比同类产品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限内整存整取。现在办了这款养老储蓄，每月计利息，利息还能接着存入账户，“息生息”。

“除了收益要稳定，老年人还有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神关照，也有健康管理需求。这些小事银行都想到了，我们心理上感觉挺受用的。平时还有一些小福利，比如超市优惠、购书折扣等增值服务。” 很多老人对银行的服务比较满意。

在金融服务相对发达的一线城市，银行网点遍布，理财信息充裕，百姓金融观念相对成熟，不少老年人选择在银行购买新型理财产品。而在三四线城市，更多老年人还是选择“存钱养老”。

养老金融不等于老年金融。银行养老金融要面向不同年龄阶段需求，但目前的金融产品趋于大众化、大路货。

不只是老年人要为养老谋划，其他年龄段的人也开始，考虑一些养老积累型的金融产品。

“老年人追求长期、稳定，而习惯了电子支付、消费信贷的年轻一代对于风险的承受能力更强。理想的银行养老金融产品应该针对不同年龄、不同职业、不同地域的人做差异化的产品创新。”有相关专家分析，现在一般把养老需求人群分为两类：退休和未退休，年龄界限是60岁，这两类人群有不同的财富管理需求。通常人们从40岁开始就对养老财富管理进行规划。但无论哪类人群，都应适当配置一些较长线的金融产品，做系统性的规划。

近几年，养老金融成了各家银行零售业务的热点，不少商业银行开始将目光转向老年市场，推出多样化的养老金融产品与服务。比如广发银行与中国人寿合作，整合老年护理、老年医疗、老年消费和老年金融等养老服务产业链，打造综合养老“生态圈”。

养老金融产品要满足两个需求，一是期限要长，二是收益要稳。但目前来看，专属的养老金融产品与普通理财产品相差无几，养老金融产品长期、稳健的特点难寻。

对银行而言，需要实现从产品经营向客户经营的转变，针对退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的养老金融产品，并通过产品创新推动制度创新。

养老问题的核心是金融问题。解决养老问题，需要全社会持续共同努力，特别需要完善的金融服务体系参与其中。发展养老金融，要从制度、产业、服务三个层面，加快对传统的金融业态、产品与服务的创新升级，弥补养老金融的短板，建立与老龄社会相匹配的金融体系。

虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。