科学城的建设，对于周边房地产有何影响？

商界地产九沛传媒 2020-09-18 19:48:10

摘要： 科学城的建设，对于周边房地产有何影响？

编者荐语：

盼望着，盼望着，西风的脚步近了。西部（重庆）科学城近日正式全面启动建设，光明前景已经显现，一大批重要项目将在2025年基本完成。这原本是重庆实体经济的极大利好，为何会被某些炒房客利用呢？！

以下文章来源于重庆楼市，作者楼市钢铁侠

重庆楼市

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鸟姐说：

近日，重庆楼市爆出大批外地炒房客来到重庆，去“科学城概念楼盘“炒房的情况！

那么，科学城的建设对于周边房地产有何影响？科学城的房子，究竟值不值得买？普通购房者，如何在科学城买一套好房？

鸟姐带你来看！

这几天重庆楼市最火的话题就是科学城概念了，首先新闻联播花了20秒给重庆科学城点赞，这让我们重庆人都感到骄傲和自豪。接着又是人民日报大版面报道，这对于重庆实体经济发展是重大利好。

但大家都知道，投资炒房和卖房的又激动了，他们必须蹭热度，接下来就是大家熟悉的套路了，中介朋友圈刷屏，楼市群刷屏，不过这都正常的，毕竟大家也希望重庆发展好，大家在重庆买房也能享受到发展的红利，我过去一直强调，把城市可以看做一家上市公司，房子可以看作这家公司股票，房价上涨的根本就是这座城市实体经济不断发展，居民收入提高，诞生更多的富裕人群，而不是靠短期炒作。科学城不是为了房地产服务的，而是可以实实在在拉动重庆实体经济发展的重磅利好。

不过不得不佩服炒房客的敏锐触感，大量的外地投资客开始购买科学城概念的房子，从两江四岸，到科学城，他们又会掀起多少腥风血雨？

网上已经有粉丝爆料大量外地购房者涌入科学城概念的楼盘。

视频来源小树聊房

看这眼前这一幕，让我想起了2016年大量外地投资客重庆买房的故事，当下全国坚持房住不炒，连我们隔壁邻居成都，昨天刚刚又出台了新的调控政策。一线和强二线中唯有重庆不限购，大量的投资需求需要找出路，结果就是来重庆买房了，当然这里面也少不了很多外地楼市大V借重庆割韭菜。

对于这个事我的态度很简单：

1、科学城是价值洼地没有错，但是这些外地客多半会被套很多年，因为这里的楼市起来，还需要很多年，科学城太大了，存在巨大的不确定性，算一下每年持有成本，几年后，倒在黎明前也很正常；

2、我个人是反对去追热点板块的，只有等大家理性后，这个区域真正的价值才会浮出水面，宁可错过，不要做错；

3、对于刚需，可能会恐慌，但是没有太大影响，现在在科学城周边上班的大可去买，这次炒房客的量并不大，暂时没有看到引发区域暴涨

4、科学城最适合大家买的房子，我认为吹远期规划，太远了，大家还是优先考虑现在成熟的有名校加持和地铁加持的房子

接下来，我继续给大家聊外地炒房客的真相和科学城板块到底怎么样。

炒房团真相

首先今年借着科学城，高新区的概念，西永板块的房价的确涨了一波，二手房挂牌价，从去年底到现在的确涨了不少。

新房的价格同样在涨，不要数据不准，重庆楼市去年组织的团购西永的一盘，富力院士庭，当初均价才建面9000左右，很多粉丝今年问我们为什么不团购了，非常简单，开发商好卖了，涨价了，给我们的专属优惠也收回了，特价房也没有了，说白了就是好卖的盘，不给你团购。

重磅的规划和利好，最直接的反应就是这个区的房价上涨，消化利好，所以，也不存在什么捡漏的情况了。

其实很多粉丝应该都记得，水库今年来重庆炒房，都是推的两江四岸，这个不重复写了，结果突然这次推西永，到时出乎很多人的意料之外。

水库“炒房大军”买重庆的两江四岸，这是他们选房的铁律。从去年的南滨路炒到了巴滨路。结果现在跑到了和他们铁律完全不沾边的西永，下面是他们的原话说明：

真的是他们就这么看好西永吗？我只能对你笑，呵呵了，其实，我也认为科学城是价值洼地，但是这只是适合长期投资和刚需，并不适合炒房。

说了外地炒房客的事，我们还是要正视科学城概念板块，继续给大家讲点干货。

科学城范围

很多粉丝其实对于科学城并不清楚，天天听到外面说，这部分我就给大家详细解读一下。

中国西部（重庆）科学城东衔中梁山、西揽缙云山、南接长江、北拥嘉陵江，涉及北碚、沙坪坝、九龙坡、江津、璧山五区，其中重庆高新区直管园313平方公里。

2020年9月11日，西部（重庆）科学城集中开工科学大道、科学谷、科学城生态水系示范工程等79个重点项目，总投资约1300亿元，标志着西部（重庆）科学城全面启动建设。

下面是科学城核心区的一个图，这里要注意了，科学城有一部分属于高新区，但是和高新区并不完全重合，两者又有独立没有交叉的区域。

其实不看区域，我们重点看科学城主要的项目就是下面几个：

1、科学大道

科学大道起于北碚碚东大桥南桥头，止于江津支坪长江大桥北桥头，全长66公里，定位为综合大道，集交通通达、形象展示、绿色共享、智慧科学为一体，划分为五大城市功能段和两大自然生态段，最终构建5+2城市与自然交融的形象中轴线，打造科学城门户品牌，集聚科技创新要素，树立山水城市典范

2、科学谷

科学谷位于科学城核心区，西临科学公园、东接科学大道，总占地面积约940亩，总建筑面积约140万平方米，总投资约60亿元。

3、科学城生态水系示范工程

科学城生态水系示范工程全长88.7公里，流域面积510平方公里，纵贯科学城全域，涉及梁滩河主河道及莲花滩河等支流，主要开展生态环境综合整治和修复，布局人文历史、生态示范、滨水休闲等元素，打造科学城绿色生态长廊。

4、独角兽企业研发总部

独角兽企业研发总部占地面积约122亩，依托区位交通优势和优美地理风貌，建成集总部办公、创新研发、文化交流等功能为一体的科学城独角兽、瞪羚企业家园。

5、生物医药产业数字化赋能中心

生物医药产业数字化赋能中心占地面积约300亩，主要建设生物医药产业大数据应用中心，打造科学城大健康产业分析赋能中心、资源整合中心以及创新服务平台。

6、科学城重大产业项目

推动中国电子重庆信创产业示范基地、平安建设大健康产业园等产业项目加快建设，打造具全国标识度和影响力的现代产业集群。

7、科学城立体交通网络（一期）

启动大学城复线隧道、白市驿隧道、轨道交通7号线等重点基础设施项目建设，打造科学城互联互通、内畅外联的立体交通网络。

8、科学城优质公共服务配套项目

加速重庆市肿瘤医院迁建、北大国际医院、北师大国际学校等一批公共服务配套项目落地，启动建设重庆科学城第一中学等7所中小学，抓紧布局疾控中心等医疗卫生项目，打造高品质生活宜居地。

大家如果买房或者是以后要到这边上班，重点关注就是这8个重点项目，很多粉丝又要迷糊了，说我看不懂，没关系，你就关注第7点交通和第8点学校配套就行了。

注意，我这里说的是刚需，我旗帜鲜明的反对科学城去炒房，原因周五直播会说，今天文章还是主题是分析这个板块利好。

在科学城买房，首选学校和轨道

其实大家看我们写的文章多年，就会发现我预判其实非常准，推荐的楼盘（广告软文除外）都非常抗跌和升值快，其实道理非常简单，一点不神奇，我们通过大量的数据，案例分析，最后单纯从保值，抗跌和适合刚需的角度，重庆人买房主要看三点：

学区配套；
轨道交通；
商圈，医疗政府配套等

就这么简单，科学城这么大，对于刚需买房，其实只要遵循这个原则也不会出错。你可以笑我肤浅，要和我扯很多配套，商业规划，工业规划，我告诉你，大道至简，你说的那些最后落实情况都不确定，我买房就盯住这三点就行了。

那么对应科学城，我们该关注三大交通体系：

1、轨道交通

下面是重庆轨道交通规划图。

图片来源微信公众号重庆科学城

看这两张图，你就知道科学城买房，肯定要买轨道交通的房子就行了。科学城的几条地铁，其实我们年初写过了，大家可以去翻历史文章，就是第四期轨道规划的文章，这里就不增加篇幅了。

不过我要提醒大家，第四期轨道规划，其实时间太长了，但是换一个角度想，或许新地铁几年后通车，刚好也是科学城其他规划建设初具规模的时候。

2、自驾交通规划

而对于自驾，现在科学城范围内已建成向西穿越缙云山的隧道6座，其中5座为高速公路隧道，即成渝高速、九永高速、渝蓉高速缙云山隧道，青木关隧道，西山坪隧道，1座为市政隧道，即璧山隧道。

其中璧山隧道车流量较大，导致周边路网高峰时段出现严重拥堵。随着成渝地区双城经济圈建设和西部(重庆)科学城的快速发展，璧山隧道已难以满足日益增长的交通需求。为此，六旗隧道项目正在加快推进。

六旗隧道项目西起璧山区六旗大道，向东穿越缙云山，西侧上跨绕城高速，终点接入大学城南路，项目总长度4.92公里，为双向六车道，两端与现有璧青路和绕城高速的交通转换均采用全互通立交。目前，六旗隧道已经完成全阶段勘察设计招标工作。与此同时，六旗隧道将与现有璧山隧道和规划的曾家隧道、金凤隧道一起组成重庆高新区向西市政隧道群，为城市向西发展提供通道。

3、城际铁路

科学城另外一个交通优势，就是未来，成渝中线高铁建成后，成渝两地之间最快可50分钟内到达。

据了解，成渝中线高铁线路由成都枢纽成都站引出，经东部新区、乐至、安岳至重庆市境内，经大足、铜梁、璧山后引入重庆枢纽，线路长度约292公里。其中，成渝中线高铁重庆境内线路长度约100公里，该线路在规划的站点当中，就包括科学城站。

最后再说说教育和学校，其实这个不能写多了，大家都知道，现在严禁楼盘宣传和学区挂钩。但是科学城从规划上，教育就具有先天优势。