房市深度（2）：为何京沪房价永不落是伪命题

从长期来看，锁定房产投资不放松

二、从长期看，房产确实具有良好的保值增值功能，是一项不错的投资资产

国内外研究得出的比较一致的看法，影响房价的主要因素有三个：一是币值，二是人口，三是位置。以下分别来说说。

货币币值贬值了，真实的房价即使不涨，我们看到的房价（即市价）也会相应上涨。假如现在的10元的购买力才抵得上20年前的1元，20年前的房价是1000元/平米的话，那么现在就应该是10000元/平米了。开篇提到任大炮“开年首谈房价：不能讲涨不涨，但货币一定贬值”，就是这个意思。确实，基本上没有不贬值的货币，尤其是信用纸币制度下，有些国家的货币贬值幅度很大，有些货币尽管某些阶段出现紧缩，但是只要观察的时间拉得足够长，就能看到货币是随着时间而贬值的。例如，1998年后，日本物价不涨反跌，也就是说日元购买力没有贬值反而是升值了。不过将时间继续往前推，再来观察，还是能够发现日元是贬值的。例如，1980年日本的物价指数是75.5，到2016年99.9，即36年时间里日元购买力贬值了32.3%。根据我国的CPI来看，从1980年到2017年，我国物价指数从100涨到了582.44，也就是说1980年1元的购买力相当于当前的5.82元。从1980年到2016年，美国物价指数从100上涨了291.4。

再来看人口因素，一个城市或地区涌入的人口越多，房价上涨就会越多。在很多国家，人口往往愿意向首都、大城市流动，所以这些城市的房价上涨就更多。我国四个一线城市之所以房价上涨幅度更多，就是因为新增人口更多。根据国家统计局统计的历年全国商品房平均销售价格来看，1999年是2053元/平米，到2016年是7476元/平米，上涨了3.64倍（同期物价指数从100到了143.2，说明房价是跑赢通胀的），而同期，北京的平均售价从5647元/平米上涨了27497元/平米，上涨了4.87倍（当然，对于北京房价的这个涨幅估计没有几个人认同，滙智君个人的估算，从可比较的角度看，这一阶段北京房价上涨了大约20倍）。从美国标准普尔/CS房价指数来看，10个大中城市比20个大中城市的涨幅要大些，在2000年1月，它们均是100，危机前的高点均出现在2006年6月，分别是226.29和206.38，到2017年10月，分别是217.69和203.84。日本的例子也是很鲜明，到现在东京核心区房价已经高于1990年，而其他绝大部分地区房价仍低于1990年，尤其是那些人口出现净减少的城市，出现了大量空房子，根本买不上价钱。

最后来看位置，这个位置是指同一城市的不同区位。很多专家将其解释为因为供给的有限性，例如城市的核心区、优质的学区等，房价上涨的幅度相对于该城市的一般区域会更高。这话听起来似乎很有道理，但是由于滙智君没能找到相关的数据，因此，无法提供数据上的支持。

以下从历史数据来看看中国、日本、美国房价与CPI、人均GDP的关系。因为房价都是当年的现价没有扣除通胀因素，因此，作为可比较，在此我们使用的人均GDP也都是使用当年价，即没有扣除通胀因素，称之为人均名义GDP。我们将所有数据都指数化，以使得房价、物价、人均GDP具有直观上的可比较性。

先来看中国的情况。

从图7可以看到，房价是远远跑赢通胀的，这说明房价具有良好的保值功能；但是低于人均GDP的名义增速，这说明，房价没有跑赢人均名义GDP增速，也说明随着时间推移人们的购房能力是提高的，即购房会越来越容易。不过，从四个一线城市以及大部分二线城市来说，似乎是房价跑赢了人均收入的增长。

我国全国住宅平均售价、CPI及人均GDP走势

再来看日本的情况。

由于仅仅获得了1988年日本首都圈以及近畿新建公寓的平均单价，所以无法从更长期来观察日本房价与物价的关系。不过，多数资料显示，1985年到1991年是日本房价飞速上涨的阶段，也正是有了这段时间的暴涨，所以在1991年日本资产泡沫破灭后，才有了房价持续了10多年的下跌。不过，如果从2002年以来观察，日本的房价也是跑赢通胀的（参见图8）。由于没有获得日本人均GDP数据，所以没有将房价走势与其相比较。

日本房价与CPI走势

最后来看看美国的情况。由于数据全面和时间更长，美国房价对我们应该更有启示作用。

我们仍然是将可比较得数据均变成起点为100的指数，以方便比较。

我们可以看到，自1975年至2016年，美国房价大幅跑赢通胀，除了2001年之后的快速上涨阶段外，美国房价涨幅略高于人均名义GDP增速，说明美国房价收入比大体稳定。不过，美国房价涨幅低于美国GDP名义增速。按年均来看，1975-2016年，美国年均房价上涨5.25%，而同期CPI年均为3.72%，人均名义GDP年均增长4.99%，名义GDP年均增长6.03%。还有，在美国经常拿股指年度涨幅与房价、收入等进行比较。我们也测算了1975年底至2016年底，美国道指、标普500的年均涨幅分别为8.15%、7.97%。由此排序，我们可以发现，从大趋势上看，美国股指跑赢名义经济增速，而名义增速跑赢房价涨幅，由此可见，投资股票的收益似乎高于投资房产。

我们再看看美国十个大中城市的房价情况，从1986年到2016年，房价年均上涨4.05%，同期，CPI年均上涨2.65%，人均名义GDP年均3.75%，名义GDP年均4.78%，美国道指、标普500的年均涨幅分别为8.13%、7.70%。

美国房价、物价和GDP增速比较

投资界流行一种看法，认为从长期来看，投资股市的年均收益率要高于投资房产。从以上数据来看，似乎确实如此。不过，以上测算房产的收益率中仅仅是算了房价的变化，并没有涵盖每年房产给投资人带来的租金收入，如果在扣除了房产税、其他成本后，房产的租金年收益率在3%以上，再考虑到房地产投资更容易获取低利率贷款更容易加杠杆，投资房产的长期年均收益率并不比投资股市的要差。当然，投资房产时也要主要择时和选择城市以及区域。尽量不要在经历了一段时间的快速上涨后买房产。还有，不能选择人口流失的城市，应该选择人口净增长的城市以及具有区位优势、租金回报率高的地段的房产。

总之，从长期来看，房产是一项不错的投资标的，在资产配置中适合占有较大的比重。

转自今日头条