房市深度(2):为何京沪房价永不落是伪命题
商界邢台 2018-01-17 08:58:12

房市深度(2):为何京沪房价永不落是伪命题

从长期来看,锁定房产投资不放松

二、从长期看,房产确实具有良好的保值增值功能,是一项不错的投资资产

国内外研究得出的比较一致的看法,影响房价的主要因素有三个:一是币值,二是人口,三是位置。以下分别来说说。

货币币值贬值了,真实的房价即使不涨,我们看到的房价(即市价)也会相应上涨。假如现在的10元的购买力才抵得上20年前的1元,20年前的房价是1000元/平米的话,那么现在就应该是10000元/平米了。开篇提到任大炮“开年首谈房价:不能讲涨不涨,但货币一定贬值”,就是这个意思。确实,基本上没有不贬值的货币,尤其是信用纸币制度下,有些国家的货币贬值幅度很大,有些货币尽管某些阶段出现紧缩,但是只要观察的时间拉得足够长,就能看到货币是随着时间而贬值的。例如,1998年后,日本物价不涨反跌,也就是说日元购买力没有贬值反而是升值了。不过将时间继续往前推,再来观察,还是能够发现日元是贬值的。例如,1980年日本的物价指数是75.5,到2016年99.9,即36年时间里日元购买力贬值了32.3%。根据我国的CPI来看,从1980年到2017年,我国物价指数从100涨到了582.44,也就是说1980年1元的购买力相当于当前的5.82元。从1980年到2016年,美国物价指数从100上涨了291.4。

再来看人口因素,一个城市或地区涌入的人口越多,房价上涨就会越多。在很多国家,人口往往愿意向首都、大城市流动,所以这些城市的房价上涨就更多。我国四个一线城市之所以房价上涨幅度更多,就是因为新增人口更多。根据国家统计局统计的历年全国商品房平均销售价格来看,1999年是2053元/平米,到2016年是7476元/平米,上涨了3.64倍(同期物价指数从100到了143.2,说明房价是跑赢通胀的),而同期,北京的平均售价从5647元/平米上涨了27497元/平米,上涨了4.87倍(当然,对于北京房价的这个涨幅估计没有几个人认同,滙智君个人的估算,从可比较的角度看,这一阶段北京房价上涨了大约20倍)。从美国标准普尔/CS房价指数来看,10个大中城市比20个大中城市的涨幅要大些,在2000年1月,它们均是100,危机前的高点均出现在2006年6月,分别是226.29和206.38,到2017年10月,分别是217.69和203.84。日本的例子也是很鲜明,到现在东京核心区房价已经高于1990年,而其他绝大部分地区房价仍低于1990年,尤其是那些人口出现净减少的城市,出现了大量空房子,根本买不上价钱。

最后来看位置,这个位置是指同一城市的不同区位。很多专家将其解释为因为供给的有限性,例如城市的核心区、优质的学区等,房价上涨的幅度相对于该城市的一般区域会更高。这话听起来似乎很有道理,但是由于滙智君没能找到相关的数据,因此,无法提供数据上的支持。

以下从历史数据来看看中国、日本、美国房价与CPI、人均GDP的关系。因为房价都是当年的现价没有扣除通胀因素,因此,作为可比较,在此我们使用的人均GDP也都是使用当年价,即没有扣除通胀因素,称之为人均名义GDP。我们将所有数据都指数化,以使得房价、物价、人均GDP具有直观上的可比较性。

先来看中国的情况。

从图7可以看到,房价是远远跑赢通胀的,这说明房价具有良好的保值功能;但是低于人均GDP的名义增速,这说明,房价没有跑赢人均名义GDP增速,也说明随着时间推移人们的购房能力是提高的,即购房会越来越容易。不过,从四个一线城市以及大部分二线城市来说,似乎是房价跑赢了人均收入的增长。

我国全国住宅平均售价、CPI及人均GDP走势

再来看日本的情况。

由于仅仅获得了1988年日本首都圈以及近畿新建公寓的平均单价,所以无法从更长期来观察日本房价与物价的关系。不过,多数资料显示,1985年到1991年是日本房价飞速上涨的阶段,也正是有了这段时间的暴涨,所以在1991年日本资产泡沫破灭后,才有了房价持续了10多年的下跌。不过,如果从2002年以来观察,日本的房价也是跑赢通胀的(参见图8)。由于没有获得日本人均GDP数据,所以没有将房价走势与其相比较。

日本房价与CPI走势

最后来看看美国的情况。由于数据全面和时间更长,美国房价对我们应该更有启示作用。

我们仍然是将可比较得数据均变成起点为100的指数,以方便比较。

我们可以看到,自1975年至2016年,美国房价大幅跑赢通胀,除了2001年之后的快速上涨阶段外,美国房价涨幅略高于人均名义GDP增速,说明美国房价收入比大体稳定。不过,美国房价涨幅低于美国GDP名义增速。按年均来看,1975-2016年,美国年均房价上涨5.25%,而同期CPI年均为3.72%,人均名义GDP年均增长4.99%,名义GDP年均增长6.03%。还有,在美国经常拿股指年度涨幅与房价、收入等进行比较。我们也测算了1975年底至2016年底,美国道指、标普500的年均涨幅分别为8.15%、7.97%。由此排序,我们可以发现,从大趋势上看,美国股指跑赢名义经济增速,而名义增速跑赢房价涨幅,由此可见,投资股票的收益似乎高于投资房产。

我们再看看美国十个大中城市的房价情况,从1986年到2016年,房价年均上涨4.05%,同期,CPI年均上涨2.65%,人均名义GDP年均3.75%,名义GDP年均4.78%,美国道指、标普500的年均涨幅分别为8.13%、7.70%。

美国房价、物价和GDP增速比较

投资界流行一种看法,认为从长期来看,投资股市的年均收益率要高于投资房产。从以上数据来看,似乎确实如此。不过,以上测算房产的收益率中仅仅是算了房价的变化,并没有涵盖每年房产给投资人带来的租金收入,如果在扣除了房产税、其他成本后,房产的租金年收益率在3%以上,再考虑到房地产投资更容易获取低利率贷款更容易加杠杆,投资房产的长期年均收益率并不比投资股市的要差。当然,投资房产时也要主要择时和选择城市以及区域。尽量不要在经历了一段时间的快速上涨后买房产。还有,不能选择人口流失的城市,应该选择人口净增长的城市以及具有区位优势、租金回报率高的地段的房产。

总之,从长期来看,房产是一项不错的投资标的,在资产配置中适合占有较大的比重。

转自今日头条

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