“老师，想买一个改善楼盘，万科美景世玠和融创大河宸院我该怎么选？”经常收到类似的提问，很纠结，因为每个人的需求不同，选择也各不相同。

尤其是针对改善住房者，城内VS城外的交战一直都存在，从未改变过。

那么，同样的改善项目，一个位于三环内，拥有成熟的配套；另外一个是四环边项目，配套较弱，周边居住环境较好。

若是你需要改善升级，是选择做远郊的守望者，还是主城区的主宰者？

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休想骗我出三环，市区配套成熟，亲朋好友都居于此。

我是坚定的主城派，在我看来，改善的前提，不单单是居住环境的升级，是生活多方位的全面升级。

而位于远郊的生活消费远不及主城的便利，别说提升，甚至极大可能是你生活消费的倒退，还如何谈改善！如果，能力允许，同样价格产品的改善项目，我优选主城。

这里说的郑州主城，是指目前郑州配套齐全的三环内区域，以及三环沿线部分区域。

▼区域地图

三环内属于郑州发展比较成熟的区域，区域内商圈、教育、医疗、地铁、BRT建设、路网成熟，都是可看的见繁华，居住生活起来也是可以享受到的便利。

重要的是，拥有社会属性的个体要工作，而居住在市中心，去郑州各个地方都相对都比较方便，交通成本比较低和通勤时间比较少。

但是由于城区发展比较早，区域内建筑和规划有一定的年代，这里道路不是很宽，并且城区环境一般，且公园之类的休闲场所比较少。

有人会说，老城太堵，太破，太乱……在我眼里，这样的城市，更具有烟火气息以及文化底蕴。随着旧城改造的深入，一些老破小改颜换新，我们会遇见一个更具魅力的老城。

《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》（2017年修订）中关于主城一些规划，让我们坚信，主城会越来越好。

·1、主城区以改善居住环境、集中成片建设、重视住房保障为原则，适当降低老城区居住人口密度，规划居住用地137.2平方千米。

其中老城区以整治、改造为主，完善各项设施，增加开敞空间和公园绿地，提升居住环境质量；新区居住建设以郑东新区、惠济片区为主；其他片区安排配套性居住用地。

·2、主城区的工业用地主要向两个开发区集中，老城区逐步弱化工业生产职能。

·3、除原有公园绿地外，新建大型综合型公园4个，专类公园13个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。

·4、主城区形成“一城、一镇、五街、七区、五轴、七廊、多点”的历史文化名城保护格局。

·历史城区保护范围划定为商代都城内城城垣遗址所环绕的区域，具体范围为金水路、杜岭街、北顺城街、南顺城街、城南路和城东路所围合区域，历史城区面积约为3.8平方公里。

·划定书院街历史文化街区、德化街历史文化街区、文庙—城隍庙历史文化街区、二砂历史文化街区、国棉三厂历史文化街区，保护城市文脉和历史风貌。

·重点保护主城区中国大运河通济渠郑州段世界文化遗产，13处（15项）全国重点文物保护单位和34处省级文物保护单位。

从规划中可以看到，目前主城的一些问题，通过主城改善环境升级、工业布局优化、文化名城建设等，郑州主城会越来越好，市中心的地段价值会越来越凸显，未来充满潜力。

总之，我们认为，三环内是郑州发展比较成熟的区域，商业，教育，医院等设施都是比较齐全的。

相比四环外，买个菜都要去几公里之外的地方，这里楼下就可买到。在这里，老人，有公园休闲；小孩，有良好的教育资源；你我，有便利的交通，更多的工作机会。

那么，这么牛逼的主城，有哪些改善项目可以承接我们的梦想？

接下来我们就一起看一下，三环内120平以上的房源有哪些？为了让大家更详细的知道，我们就把高层的也算上，供更多的人挑选！

从表格中可以看出，郑东新区的改善楼盘比较多为7个，但是这些楼盘中多属于北龙湖区域。其次是经开区为4个，这些楼盘都在老经开区，碧桂园天悦为高低配。

三环内楼盘如果想要算改善楼盘，表格中的楼盘有些最多算是刚改，说是改善是比较勉强的，但是如果银子不够，又想换房子，刚改楼盘也是可以购买的。

下面可以按照户型面积以及容积率等因素，给大家划分几个等级。如果生活、上学、工作等方面有强烈的区域要求，可以根据实际情况购买。

按照目前郑州一路向东的发展趋势，从区域的价值来说，郑东新区是比较好的，毕竟是集全省之力打造的一个区域。

1.环内的改善第一梯队，当然要属于郑州新区北龙湖的“地王窝”区域了。

▼北龙湖部分楼盘分布图

如，荣盛华府、北龙湖金茂府，雅居乐御宾府。接着就是北龙湖稍外围的楼盘，比如正商善水上境、恒大悦龙台。

如果你有资金你就选择核心区域的楼盘。北龙湖核心区域楼盘选择，就像去调研的时候置业顾问说的一样，北龙湖核心范围的楼盘都是品质比较不错，开发商为了避免竞争，在产品上也都做出了区分，最终选择就看你喜欢什么样子的产品了。还有就是在限价下可以好好挑选。

至于恒大悦龙台和正商善水上境如何选？

这两个开发商，都算是比较靠谱的，正商善水上境的位置和周边环境比较好一些，距离河比较近，恒大出门都是高架，周边环境不是很好，正商的建材是比较不错的，如果价格差不多，正商善水上境会略胜一下。

2.第二梯队是高铁片区和紧邻CBD还有万科郑纺机地王：万科美景世玠、海马公园、融创金水府。

高铁片区和邻近会展中心区域，位置比较好。目前商务中心都是集中在东区。万科地王是老城区，老城区改善楼盘不多，所以也增加到第二梯队。

万科美景世玠：万科打造的TOP系产品，在郑州打造的首个高端楼盘，项目是高低配，面积偏大，位于地铁3号线和地铁5号线，交通比较方便，周边配套比较齐全，产品高层精装交付，建材比较不错。

但是项目周边有铁路，最近的是70米左右，会有一定的噪音影响。想在老城区置业的购房者可以关注。

融创金水府：目前释放的是精装，超高层建筑，距离会展中心、曼哈顿比较近，周边配套比较全，但是周边环境一般。目前有地铁1号线，但是又有一定的距离。

海马公园：产品建筑质量比较好，距离会展中心比较近，配套基本成熟，有地铁5号线，想在东区买刚改楼盘，但是资金又不是很充足的购房者可以考虑大面积房源。

3.第三梯队是其他成熟区域楼盘：昆仑望岳、金地铂悦、碧桂园天玺、碧桂园天悦、阳光城檀悦、华润紫云府。

按照区域来说，中原老城区会比管南和经开的价值高一些，学校比较好，医院配套比较完善。在选择的时候，可以优先选择中原区。

昆仑望岳：由小高层和高层组成，距离中原万达比较近，2梯3户或2梯2户，6号楼楼王位置1梯1户，中原区比较稀缺的改善楼盘。

金地铂悦：13层小高层在管城区比较少见，地铁5号线，位置比较好，周边有铁路，据说要搬走，目前还没有动工。如果对区域有情结可以考虑，因为目前区域内能买的改善楼盘不多。

碧桂园天玺：目前来说性价比一般，小区是个小社区，不过位置比较好，距离东区比较近，展示的建材质量一般，如果考虑这个楼盘，可以参考一下海马公园再去购买。

碧桂园天悦：社区比碧桂园天玺要大些，高低配，能享受经开老城区的配套。但是地块不是很方正，周边有高压线、高架桥，会有一定的影响，能不能买要看价格了。

阳光城檀悦：位置比较好，配套比较成熟，阳光城开发商比较靠谱，容积率比较高，但是项目设计比较偏刚需，但是也有少部分大面积房源，在经开区住的话，也是可以考虑，最终还是看价格。

华润紫云府：地块比较少，容积率高，开发商比较靠谱，位置好，周边配套成熟但是环境一般，户型设计比较好。据说释放价格是18500，看看不远处郑东新区的2万 的价格，你自己觉得性价比咋样？

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环外派论点：环外环境好，小区容积率低，舒适度高。

我是市中心一党，朋友却是个严格环外控，我俩没少因为这吵吵吵。

按照我这位朋友的观点，环外不是指中牟、荥阳、龙湖这种卫星城老偏远的地方，而是主城自然外溢延伸可抵达的地方，目前最远可接受四环边的位置。

老破旧的主城区，动不动就堵车，动不动就看海，到处是停的车，到处都是人，看着烦躁焦心。

环外则“距离主城不远，发展可期，规划比之老城上心，未来也有配套，关键是居住环境良好。”当然，价格上，也可能略具有优势。

三环外，规划年代比较新，整个区域环境来说比较好，居住人口不是很多，楼盘的容积率相对环内来说比较小，舒适度会比较高些。

未来四环内的区域同样规划有地铁，交通不是问题。

在我看来，四环边的远郊未来也是主城，只是目前来看商业、教育等设施配套不齐全。

随着城市的建设，慢慢会发展起来，比之远离主城的卫星城项目要靠谱的多。不在乎配套，不在乎用时间去等，倒是可以关注，起码也是安全。

那么，三环-四环边的改善项目有哪些呢？

环外的改善楼盘是比环内的数量要多些，主要集中在惠济区和郑东新区白沙片区，高新区和管城区有少量偏刚改项目。

对于改善的楼盘，我们依然可以把楼盘分为几个等级。

1.第一梯队是郑东新区白沙片区：永威森林花语、亚新紫藤公馆、蓝城玫瑰园、融创象湖一号、郑地美景东望

外环的话，郑东新区的规划会比较好些，白沙的区域价值会高些，距离东区比较近，并且环境比较好。

永威森林花语：永威品质、地铁8号线，距离绿博园比较近，环境比较好。

融创象湖一号：在白沙的位置不错，目前全款是有性价比的，融创品质还算可以。

亚新紫藤公馆：相比较白沙其他区域的楼盘，这个位置更接近市区，特别是到高铁片区。亚新品质还算可以，但是周边环境一般，但是曾是白沙地王，就不知道价格是怎么样的了。

郑地美景东望：目前别墅是比较稀缺的资源，东望的别墅从建材和整体环境方面来说是比较不错的。周边配套弱，需要时间等待。

蓝城玫瑰园：蓝城代建，品牌可以，地铁8号线；容积率比较低。但是证件速度比较慢，前期内购了不少。

2.第二梯队是市政府搬迁的区域常西湖新区：碧桂园西湖

常西湖新区是最近比较热的区域，郑州市政府搬迁，地铁线路也在加快修建中，还有西流湖环境比较好。

碧桂园西湖：首开位于常西湖，郑州市市政府要搬迁该区域，位置比较好。紧邻西流湖环境好，产品设计也是偏改善，位置距离成熟区域比较近，配套不是太荒凉。碧桂园也有一定的操盘能力，西区改善置业可以关注。

3.其他的为第三梯队

其他的楼盘，从区域上来说，都差不多。但是在这个梯队里面想要着重说一下富力建业尚悦居、正商中州城和融创大河宸院、这三个楼盘。

富力建业尚悦居：小高层，位置比较好，距离北龙湖的位置比较近，建材展示不错。但是附近有飞机场，会有一定噪音。

正商中州城目前差不多进入尾盘，它的洋房性价比是比较不错，大概是均价是1.5万，想要在这区域内买改善楼盘的可以关注下。

融创大河宸院：在北四环外，周边配套比较弱，但是1.59容积率，距离索须河比较近，环境比较好，小区比较纯粹，面积为140平左右。

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写在最后

说了这么多楼盘，那么环内和环外这些楼盘如何挑选呢？

1、首先，你要明确你有多少资金，资金不多，但是又迫于换房子，刚改的楼盘未必不是不可选择，可以选择高层的120以上的楼盘。

每个区域的价格也是不一样，根据你首付的准备情况然后挑选。资金比较充足就买纯改善楼盘。

2、其次，你要明白，郑州从三环到四环的跨进，成熟最少需要5年以上的发展时间。在这个时间里，四环的配套会比较弱，且是一个持续的过程。

3、想要成熟的配套，就选择环内的楼盘。想要比较好的环境、社区比较纯粹，那就暂时要忍受周边的荒凉，没有什么是十全十美的。

4、明白了自己的侧重点之后，就根据开发商、地段，周边学校等情况去分析这个楼盘到底值不值得你买？其实所谓买得值不值，就要看你在整个角度去看，同样的钱你能不能买到更好的。

同区域的改善楼盘选择，看性价比、开发商、学校、交通、产品等去分析，如果是环外楼盘，一定要考虑交通成本和通勤时间，是否能够接受。

5、对于改善而言，从舒适上来说，高层<小高层<洋房<别墅，从区域上来说，郑东新区的价值会比较好些。