新政面市，开发商与购房者要一同适应。 记者 何学俏摄

编者按

楼市新政接踵而出，恰逢高考来临。南宁楼市面临这样的“大考”会有如何反应?且看本期《悦居》周刊解读政策、剖析市场。

研读新政(上)

6月2日，由南宁市城乡建设委员会制定并发布了《南宁市商品住房全装修分级指南》(以下简称“指南”)，将全装修指导标准进行了细分。在《指南》中，商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元/平方米、B级全装修价格区间为1000-2000元/平方米、C级全装修价格不应超过1000元/平方米。在每个等级划分下，针对商品住房的卧室、客厅餐厅、厨房、卫生间、阳台等区域的装修标准也进行细化规定。但是可以看到，分类中对于建材使用的标准多以“高档”、“中档”、“普通”等字眼进行划分，因此等级的细致划分还需要购房者参照实际的装修协议去明辨。据悉，《指南》从6月2日起印发并执行，有效期至20122年6月1日，为期5年。

《指南》发布是5月以来南宁出台的第二拨商品房指导性政策。5月26日，南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部委联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，从土地供应量、土地出让方式、信贷、市场监管等方面对南宁房地产市场进行调控。此次的调控给躁动的楼市注入了一支镇静剂。

1 时隔3年 限购再来

自2016年以来，随着南宁各城区的楼市日益蓬勃，特别是备受瞩目的五象新区楼市房价愈发高涨，无论是对于购房者、开发商或者旁观市民来说，“限购”一直是一个津津乐道的话题。大家都纷纷猜测“南宁是否会限购”、“南宁何时会限购”，随着全国各地陆续有限购消息传来，“南宁限购”的趋势仿佛也已经在途。在经历了几个月“一房难求”紧张楼市后，5月26日由南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部委联合发布下发的《通知》楼市新政让大家都看到——“南宁限购”了。可以说，这是南宁2014年解除限购令以来最严厉也是历史上最全面的调控。

在调控新政中，包含了多项调控要点，简言之要点如下：推行差别化信贷，认房又认贷，二套首付提至四成，三套停贷;开启二手房限售，购买3套及以上住房取得不动产证2年内禁止转让;土地端调整，大土地供应量及节奏，限地价限房价控制市场预期;抑制变相涨价，禁止乱收费，制定全装修指导标准，商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，同时进行住宅及车位价格监管;加快楼市供应，严查房企捂盘惜售，加快商品房供应满足市场需求。此外，在商品房合同注销备案管理方面也再次进行了规范，严格查处销售价格高于合同备案价格的情况。

2 新政之下 谁喜谁忧

纵观新下发的楼市新政，对于首次在南宁置业的刚需一族来说，“限”的影响几乎为零，相关的多项价格调控政策，例如调整土地供应节奏和限制地价、抑制变相涨价、加快楼市供应等调控政策，还有效地保证了首次置业购房者的权益。

而对于改需一族和投资客来说，“二套首付提至四成，三套停贷”的新政策调控影响力较大。对改需一族而言，以如今南宁接近9000元左右的平均房价来计算，一套大约在120平方米的改需型商品住宅首付由原来的三成提至四成，意味着首付要比以往多掏10万块，这份“首负”压力确实增大了，让二次购房的门槛抬高了。现在不少人在已购置了自住房屋后，倾向将手中的部分闲钱注入楼市作为投资;而由于南宁城市发展的愈发蓬勃，也吸引了越来越多的外地投资客前来进行房产投资，如今在各大楼盘项目的营销中心充斥的外地口音比比皆是，乃为南宁楼市去化做出贡献的主力军。“认房又认贷”、“三套停贷”的政策着实为投资客们抬高了三次置业的门槛，及时减缓了南宁楼市的“炒房”投机节奏。

3 精装涌现 指南规范

在新政中，特别值得一提的，便是《通知》中提到将制定全装修指导标准，指出商品住宅全装修价格不得超过3000元/平方米。

无论是对于房产从业人员来说，还是对于购房者而言，从2016年下半年开始，大家都开始逐渐感受到楼市中的全装修商品住宅日趋涌现，直至如今全装修商品住宅已经在南宁楼市蔚然成风。相对于以往常见的毛坯房，全装修商品住宅常常在大众口子被呼做“精装房”。6月，南宁楼市预计开盘的35个楼盘项目里，其中精装房项目就达到了21个。许多此前热门的、以毛坯房产品问世的楼盘项目，例如保利·领秀前城、中海·悦公馆、联发·君澜等，再推新品时也多以精装房产品亮相。

精装房产品的涌现，多少让习惯了毛坯房的购房者们感觉有些茫然。一方面是对于精装房品质的担忧，这是在大多数购房者心中普遍存在的疑虑，毕竟过去不少精装房项目均出现过品质方面的负面信息，以致于让购房者对于精装房产生了“精装房=品质堪忧”的刻板印象;另一方面是对于精装房的价格担忧，含装修费用的精装房与毛坯房比较起来，在首期部分的价格压力是比较大的，这让不少首期预算较为紧缩的购房者会产生疑虑。

虽然有些不应该，但是就目前的购房形势看，当精装房逐渐成为南宁楼市的住房产品趋势，购房者们对于精装房的接受度也越来越高。购房者在接受精装房的同时，也更加深入了解精装房，加之同时已颁发的《指南》中的多项对于精装房的标准界定，南宁楼市的精装房市场应当能够往预期方向上得到良性发展。(许佳音)

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36城开启“限售”

3月23日，厦门成为今年第一个“限售”的城市：新购商品房取得不动产权证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策。北京3月17日发布“本市单身限购1套、家庭限购2套”，首付提高等的限购政策;同日，广州发布几乎相同的限购政策，并将未结清贷款或者有房且购非普通住宅2套首付提高至70%。深圳则发布最强限购政策，限制购买套数、提高购买门槛，非深圳户籍家庭/个人无房贷款未结清的首付比例为70%。

紧接着，多个城市发布“限购”政策。5月20日起，长沙、无锡、嘉兴、北海等地也连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有个别地块“限售10年”，保定高碑店白沟镇“限售5年”不同，其他城市在“限售”时间上大多设定为“满2年或3年后方可转让”。如长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需满2年后方可上市交易，无锡、嘉兴、北海也均规定未满2年的，不得上市交易。继保定后，珠海也开始尝试“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。 最新出台“限售”政策的城市是南宁和张家口。5月26日，张家口市区限购政策正式出台，并对中心城区新购住房实施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫统计，截至5月25日，全国已经有36城进入“限售模式”。

(据《华夏时报》、《证券日报》综合整理)