单价2.5万元/平方米的金旺角小区24平方米学区房，其实只有一个房间。

天桃路某单位宿舍60平方米房子的内部装修已很老旧。

天桃路某单位宿舍60平方米房子的厨房。

近一年来，南宁房价猛涨，其中涨得最猛的是学区房。一套24平方米的小户型学区房，业主“任性”报出2.5万元单价的天价。南国早报记者采访了解到，民主路小学、滨湖路小学等名校周边二手房价格也纷纷达到历史高位。教育部门和学校则提醒，目前南宁市的学区划分在学位分配上存在压力，如若遇到学位划分和准入门槛调整，高价买回学区房就会面临极大风险

1 天价

看房先交5万元定金

近一年里，南宁市民王先生一直在滨湖路小学周边为三岁的孩子找学区房。对比这一年来的价格差异，王先生表示自己真是蒙了：“去年一万出头就能买到房子，当时资金周转紧张没下手。也就隔了一年，同一学区有些小户型的房价直接翻了一番。”

王先生说，金旺角小区小户型多，总价低，又拥有滨湖路小学和十四中埌东校区的双学区，一直是他考察的重点。目前，该小区只有一套小户型可售，24平方米的房子，业主报价60万元，单价高达2.5万元，“简直就是天价，让普通人难以接受”。

8月11日，记者在金洲路、金浦路走访多家地产中介，证实这套房源情况属实。

恒创地产置业顾问陈先生表示，目前的行情让从业多年的他也有点看不懂，“金旺角小区50平方米左右的房子，去年上半年还是1.2万元的单价。去年下半年房价开始猛涨，现在均价1.8万元，而且还没有什么房子放出来。”

这套24平方米的房子金贵在哪?记者随后提出看房，但业主告诉置业顾问，看房者要先交5万元定金，确定要买这套房子才能看。

置业顾问说，业主“任性”的要求不符合常理，但该小区房源确实紧俏，之前有同事帮客户买到过房子，也是没有看就成交了。“这5万元不直接给业主，我们给你做担保，这间小房子没什么看头，买的其实就是学区。”在记者犹豫后，置业顾问发来了该房的户型图和实景图。从照片中可看出，整套房只有一个房间一个窗户，带个洗手间和排烟道，没有阳台。从小区整层户型布局图来看，小区每层有6部电梯，25套房子，大多数是小户型。

把目光转到周边的小区，记者发现，这里的小户型价格都不菲。一套金源CBD现代城53平方米的房子，业主叫价74.2万元，单价1.4万元，而且“价格一分不少”。现代国际小区48平方米的房子，总价80万左右。连中介口中“单学区”的TT国际小区50平方米的小户型，也要卖70万元。

和小户型不同的是，一些大户型的房子，单价就相对低了一些，例如金旺角小区一套139平方米的大户型，总价为178万元，单价近1.3万元。

2 市场

学区房十年转了四五手

连日来，记者在滨湖路小学、民主路小学等名校周边走访，发现周边小区的二手房房价都已经刷新历史高位。

天桃路某单位宿舍是典型的“老破小”小区，宿舍区建于上世纪90年代，都是近30年楼龄的老式大板楼。但该小区和天桃小学一墙之隔，且可以读天桃实验中学，所以该小区一套60平方米的2房2厅，仍卖95万元的高价，单价接近1.6万元。

北纬28大厦小区是民主路小学和十四中的双学区房，记者通过中介了解到，该小区目前只有一套34平方米的房子可售，叫价60万元。连日来，记者多次联系要看这套房子未果，8月15日中介回复称，这套房子已经卖掉，成交价就是60万元。

8月14日，在中介的安排下，记者看了位于民主路力天大厦7楼的一套34平方米的小户型。这套房只有一个房间，带一个卫生间和一个阳台，没有厨房，也没有烟道。因为此前被作为公寓出租，房内装修非常一般，就放着两张大床和一台老式电视机。

“这么破旧的房子，还卖这么贵，单价都快1.8万了!”被安排和记者一同看房的一位女士说，这套房子目前出租的价格是每个月1200元，按照60万元的总价算，每年的租金回报才刚刚达到2%，“还比不上银行利息”。

不仅如此，记者了解到，这套房子在十年内已经转手了四五次，而每次转手价格都升高了不少。对此，置业顾问表示：“这房子虽然贵，但买下来绝对不会亏。小孩读了书就卖掉，还能赚一笔。”

另据了解，由于目前的业主持有这套房子未满2年，按照南宁市现行政策，转手需要缴纳约6.65%的综合税，也由买房者负担，又是一笔不小的开支。

3 学校

学区房转手率高导致学位紧张

记者采访发现，南宁很多买小户型学区房的家庭都不是首套房。有家长表示，其实自己心里也没底，“不知道入学时会不会要求以购房年限更长，或者居住面积更大的房产为准”。

“如有多套房产，家长可以自由选择其中一套房产的地段学校报名。”记者就此咨询了南宁多个城区教育局，都按此政策执行。不过教育部门也提醒：“原则上是住哪边，在哪边就读。”

多位中小学校领导向记者证实，好学校周边，小户型二手房比较普遍。尤其是近年来，择校这条路被堵，不少家长转而通过购买学区房，达到读名校的目的。尤其小户型学区房投入较少，转手容易，因此备受青睐。很多家长买了房后就会摆上家具，学校很难判断家长到底住哪。

南宁市西乡塘区某小学负责人说，该城区30多平方米的小户型非常好卖，转手率相对较高。目前，南宁市还是采取一年一学位的办法，如果甲购买房子后，小孩就读了地段内的学校，再将房子卖给找学区房的乙，第二年乙的小孩也同样能读地段内学校。通常来说，一套房产6年内只需要1个学位(二胎除外)，但如果转手率高，这套房产6年内就会需要三四个学位甚至更多，使得学校地段范围内学位紧张。

据了解，北京、上海等地已陆续采取了相对严格的学位政策。如北京的西城、海淀和石景山区，除了要求户口和房产证地址统一，还实施“六年一学位”政策。也就是说，一套房产在6年内，只能有1个直系子女就近在学区内入学(二胎除外)。如果6年内有孩子用了该房产的名额，其他孩子就不能通过购二手房或租房的方式，再用这套房产入学。

不少学校负责人也提醒，学区的地段范围并非一成不变，而是每年都会有微调。如果周边新建了学校还会有较大变动。冲着学区买房的家长，还要承担学区地段调整的风险。

4 政策

学区划分存在“风险”

南宁市青秀区一所名小学的副校长介绍，该校老师在家访时，确实遇到过一些小户型家庭，“住房面积上写着30平方米，除去公摊实际面积只有20多平方米。”该副校长坦言，这样的房一看就知道是为了入学才买的，但学校一样得接收。

该副校长解释，南宁市一些名校也有不成文的规定，住房面积小于45或50平方米的房子，不能作为学区房。但在实际操作过程中，有小户型房的家长带着孩子去报名时，学校也接收了。毕竟，目前南宁的学位还没有紧张到接收不下地段生的地步。不过一旦学校较真起来，这部分人还是有可能会被卡住。这也是买小户型做学区房的一个风险。

实际上，这在外地并非没有先例。2015年广州越秀区出台新政，“购买30平方米以下学区房，又非唯一居住地的，孩子将被统筹学区”。今年，厦门一些片区因生源太多没有学位，小户型房源(20多平米)生源就由区教育局统筹安排到其他小学;北京则规定过道房、车库房等“异形房”均不具备入学资格。

业界人士认为，随着二孩时代来临，适龄儿童入学人数在不断增多，一旦生源爆满，南宁的教育部门也有可能被迫提高准入门槛。从外省的经验看，小户型学区房很可能是政策调整时首先被瞄准的目标。所以，采访中多位学校负责人都提醒：家长在购买小户型学区房时一定要冷静思考，如果失去学区房这一光环，这样的天价你是否能承担。