专项丨养老地产盈利之路何在?
搜狐财经 2017-05-26 12:47:57

面对着土地市场愈加严苛的自持限制,政策治理更多在于引导开发商从短期依靠炒热房价赚钱,转向持有运营盈利,这个过程虽然让大家都很难受,但它将持续。

“谁动了我的奶酪”的道理大家都懂,与其怀念以往的富足,当环境发生变化时,主动出击尤为重要。在几个可能的选项中,养老地产因其未来广阔的发展空间又再次被众多开发商关注。

目前全国有80多家地产企业开始涉足养老,百强企业中有23家已经列席其中,保利、远洋、绿地、万科等品牌房企纷纷将目光瞄准养老市场,探索新的发展模式。但国内还没有成熟可复制的养老模式,而国外养老市场发展比较成熟,具有很强的借鉴意义。

一、老龄化加剧、养老市场潜力巨大

中国已进入老龄化人口快速增长阶段,2016年底,我国60岁以上老龄人口接近2.3亿,约占总人口的1/6。预计到2020年达到2.55亿左右,约占总人口的17.8%,2030年,中国空巢老人数量将达到90%。

图:2020年中国人口结构金字塔预测  

据国家统计年鉴数据显示,2020年我国养老产业市场空间将达到7.7万亿元,到2030年将达到22.3万亿元。面对如此大的养老市场,挑战与机遇并存。

二、政策利好、带来发展新机遇

随着我国老龄化的加剧,政府鼓励民间资本进入养老市场,利好政策频出,政策不断向养老行业倾斜。 

三、盈利困难、问题出在哪里?

养老市场在我国商机巨大前景较好,并且众多房企纷纷进入这一领域,但在这一领域能够盈利的企业少之又少,这主要受以下方面的影响:

1、盈利模式不清晰。据调查,万科、远洋养老项目盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”,这与卖房相比利润差距巨大;

2、成本较高。配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本,这些方面投入远高于普通住宅;

3、资本回收周期长。养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益,资本回收期长。

这些方面造成了养老地产投资大、成本高、周转率低,资本回收期长利润微薄。

四、借鉴实例、美国养老市场成熟

虽然我国养老市场刚刚起步,但在一些发达国家,养老市场已经非常成熟,而其中要属美国市场发展时间最长,同时市场化程度也是最高的,最具有借鉴意义。

目前,美国主流的养老模式主要为太阳城模式和CCRC持续照料退休社区开发模式。但随着金融市场的发展,一些金融机构也进入到养老市场,出现了第三种模式。

其中太阳城模式主要有一下特点:

1、太阳城模式的本质是住宅开发性质,其主要是销售养老概念的住宅,通过销售迅速回款;

2、精准的客户定位,太阳城项目主要针对55~70岁的健康老人,因为主要针对健康老人,因此,不设专门的医疗、护理等配套设施降低了成本;

3、项目多位于郊区,使土地成本较低,因此太阳城项目的房价较市区更为便宜,对老年人更有吸引力;

4、兼具旅游度假功能,由于项目位于郊区,周边生态环境优美,有不少的旅游度假客户前往。

此模式通过这种方式降低开发成本、加快回款速度、提高了资金的使用效率,从而取得成功。但总体来说,养老地产项目为典型的重资产行业,因此,行业利润较低,据了解1993~2001年,德尔•韦布公司的平均毛利率为19.2%,平均净利润率约为3%。

而CCRC模式则与太阳城不同,在美国CCRC模式中,虽然有82%的为非盈利组织,CCRC模式本质上还是以赚钱为目的。CCRC模式有以下几个特点:

1、CCRC项目面向的客户大多为中产阶级以上的客户;

2、通过租赁和提供服务的模式盈利,客户入住收取年费+入门费;

3、金融方式运作。CCRC模式收取入门费用高,据了解,超过66%的老年人通过出售现有房屋来缴纳入门费用,而企业将这些资金在资本市场上运作取得收益,提高资金的使用效率;

4、重复销售。对于CCRC模式来说,核心利润点在于重复销售。对同一产品来说在相同时间里卖的次数越多,收入越高。因此,许多企业提高老人的入住年龄。

在美国该模式发展的已经较为成熟,资本收益水平较高,可以实现平均12.5%的资本收益率水平。近些年,随着中国养老产业的发展,CCRC模式越来越普及,众多企业开始探索这一道路。

五、目前国内养老模式的探索

在众多项目中,为数不多已经实现盈利并且被业内广泛认可的当属万科随园嘉树——首创社区邻里式养老模式,形成一种新的邻里关系以及邻里生活方式的拓展。到2014年年底,随园嘉树一期200套房源全部完成租赁或使用权转让。2015年1月至4月,累计120余户、200多位长者入住,入住率超过60%。

这个模式的成功主要有以下几方面:首先,该项目处在距市中心有一定距离,但具有基础的医疗和生活配套;第二,使用非住宅用地指标,控制规模和产品配饰以降低开发成本;第三,在具体项目规划、户型定位、配套空间设计等方面制定标准;第四,出售使用权和“长期租赁+服务费模式”,其出售费用和长期租赁费用可以覆盖开发成本,加快资金回流。

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