2025年 8 月 25 日上午 9 时，香港交易所电子屏上，代码03333.HK 的标识悄然隐去—中国恒大，这家曾手握超 4 000 亿港元市值、在地产江湖叱咤 29 年的巨头，终究为自己的上市生涯画上了黯然句号。

“一鲸落，万物生”，在这场席卷 2.4 万亿债务的风暴中，并非所有“恒大系”资产都随母公司沉沦。

恒大一直对外宣传有八大产业，分别是恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉。其中恒大冰泉已于 2021 年出售 ；恒腾网络也于 2021 年 11 月被恒大将股份全部出售 ；房车宝已于 2021 年底全面解散 ；恒大健康在 2020 年正式更名为恒大汽车；恒大人寿于 2023 年 9 月被海港人寿全盘接手，目前恒大集团可控的核心资产主要就是恒大地产、恒大汽车、恒大物业和中国海南海花岛。

“宇宙房企”迎来资本市场终章

在恒大的商业版图里，地产是绝对的“压舱石”，却也是最早崩塌的那块基石。如果更换历史坐标，恒大地产如今衰退的致命因素，恰恰是曾经助推其登顶中国房企霸主头把交椅的关键所在。

许家印曾靠一套“高杠杆 + 高周转”打法，将恒大地产推上巅峰 ：2020 年，其合约销售额飙至 7 232 亿元，从一二线城市到三四线县城，“恒大”的招牌随处可见。彼时的恒大风头无两，许家印甚至提出 2020 年总资产达 3 万亿元的目标。仿佛要将地产的边界无限拉长。

恒大曾经的繁荣建立在脆弱的财务基础之上—过度依赖预售资金、短债长投、多元化盲目扩张。

企业杠杆边界的教训极为深刻，恒大模式本质上是通过不断借新还旧维持扩张，将企业命运寄托于房价永远上涨和市场流动性永不枯竭的假设上。这种“高杠杆 + 高周转”模式在行业上行期放大收益，但在下行周期风险呈几何级数放大。境外债务违约后，市场信心崩溃，加剧了流动性危机。

恒大拿地仅付部分首付，剩余资金依赖融资 ；工程款多以商票结算，2020 年商票余额一度高达 2 052.67 亿元 ；最终靠预售回款完成资金闭环。只要市场持续上涨，规模就能不断扩张。可 2021 年“三道红线”政策落地，现金短债比低至 0.32 的恒大，突然失去了继续“滚雪球”的能力。

资金链断裂后，最苦的是等待收房的业主。巅峰时期，全国有超过 100 万套恒大楼盘未交付，规模相当于一座中等城市的人口总量。截至 2025 年 8 月，虽经多方努力，仍有数十万套房屋处于停滞状态，保交楼任务依然艰巨。其中广东、江苏、四川三省的烂尾项目数量最多，分别达 157个、115 个、85 个，每个数字背后都是一个个焦虑的家庭。

资产处置同样步履维艰。2021 年至2025 年，恒大地产累计处置超 4 000 亿元资产，但 2024 年清盘令下达后，处置进度几乎停滞。清盘人手中资产仅变现 20 亿港元，面对 3 500 亿港元的申报债权，清偿率不足 1%—曾经的“地产帝国”，如今连变卖资产都举步维艰。

恒大退市并非突发事件，而是其长期财务困境、债务危机与市场信任崩塌的必然结果。当一家市值曾高达数千亿港元的上市公司，最终以股价定格在不足 1 港元、总市值仅剩约 217 亿港元（且多为账面数字）的惨淡姿态离场时，其传递的市场信号远比表面上的退市程序更为深远。

恒大汽车透心凉

在地产主业崩塌的同时，恒大寄予厚望的多元化板块也未能幸免。其中恒大汽车的陨落尤为令人唏嘘。

2020 年，立志成为“全球最大新能源车企”的恒大汽车，以 5.9 亿元拿下广州南沙区近 44 万平方米土地。五年后的今天，这块本该用来建设恒大汽车工厂三期的地块，已是荒草丛生。

2025 年 7 月 8 日，广州市规划和自然资源局将这块闲置的土地依法收回。这块土地的回收，也成为这段资本狂想曲的休止符。

冠名原中超冠军广州恒大、最高市值曾达到 7 000 多亿港元、超越当时所有中国上市车企的恒大汽车，最终以实际交付新车累计不足 1 500 辆的结局黯然退场。恒大的造车征程始于 2018 年。当年 2月，恒大旗下首家汽车公司—睿驰智能汽车（广州）有限公司注册成立 ；6 月，许家印通过恒大健康，投资了贾跃亭的造车计划。可惜好景不长，到了 10 月，恒大健康便终止了这项合作。

2019 年 11 月，在恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上，许家印满怀豪情地提出了“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”的造车战略，并将其贯彻到行动中—收购瑞典 NEVS 获得生产资质与产业技术资源 ；并购上海卡耐新能源掌握电池技术 ；与德国 Hofer 成立合资公司研发动力总成。

许家印宣称，恒大汽车将在 3 至 5 年内发展成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团，计划到 2025 年实现年产销超 100 万辆，到 2035 年实现年产销超 500 万辆。同时，恒大汽车还规划了恒驰 1 至恒驰 9 共 9 款车型，仿佛一个汽车帝国即将崛起。

2022 年 7 月，恒大汽车推出首款量产车型恒驰 5，定位紧凑型纯电 SUV，预售 价 17.9 万 元，CLTC 综 合 续 航 里 程602km。为提振信心，恒大推出“公证管钱”模式—购车款支付至天津津滨公证处专户监管，承诺交车后 15 天可退换。在光环加持下，恒大汽车宣称 15 天预售超3.7 万台。

但光鲜数据背后全是漏洞。首批交付的 100 辆车中，部分出现车机系统卡顿、续航虚标等问题。内部问题更为严重，天津工厂的生产设备仍处于调试阶段，部分零部件依赖临时采购，随后又陷入裁员、停工、欠薪风波。

2023 年初，恒大汽车资金链彻底断裂，天津工厂停产，后续车型规划全部搁浅。剩下的，是 3 512 件专利和一些土地、设备。

截至 2024 年 6 月 30 日，恒大汽车累计负债总额达 743.50 亿元，卖地还钱也不顺利。上海松江占地 170 亩的工厂虽建成厂房主体，却经历两次拍卖后才以 1.008亿元被卖出。

有汽车行业从业者评价 ：“恒大汽车的 474 亿元没造出成功车型，却留下了一批可复用的技术与设备，这算是它对行业仅存的价值。”

资本造车 10 年，留在“牌桌”上的如理想汽车、小鹏汽车等造车新势力，已经捅破或即将捅破“盈利”这层窗户纸。但汽车行业的比拼并非只有十年、二十年，而是更长时间的考验。

恒大系最后的蛋糕

与地产、汽车的颓势不同，恒大物业在风暴中心挣扎了许久，如今已慢慢看到一丝脱困的希望。

2025 年 9 月 11 日，恒 大 物 业 一 纸公告，揭开了“自救”的关键一步 ：中国恒大的清盘人计划出售恒大及 CEG Holdings 持有的合计 51.016% 股权，且已收到部分有意方的“非约束力要约”。

作为恒大系硕果仅存的优质资产，恒大物业的命运牵动着无数投资者的神经。受收购消息刺激，第二天恒大物业股价涨幅 38%，反映出市场对交易前景的乐观预期。

从数据上也能看出恒大物业的底气 ：2024 年，恒大物业营业总收入约 127.57亿元，同比增长 2.2% ；2025 年上半年，营收再增至 66.47 亿元，同比增幅达 6.86%，归母净利润 4.72 亿元，收入规模稳居行业前十。

更关键的是“规模护城河”—截至2025 年 6 月 30 日，其总在管面积约 5.96亿平方米，比 2024 年同期多了 4 100 万平方米，在行业内排名第三。对任何想扩张的物业公司来说，拿下恒大物业，就等于直接握住了一张“规模入场券”。可光环之下，恒大物业的“伤口”也同样明显。

2025 年上半年，其归母净利润同比下降 5.64%，毛利率下滑 2.2 个百分点 ；货币资金比 2024 年末减少 4 亿元，且仍处于“净流动负债”状态，金额约 5.18 亿元；贸易应收账款原值虽高达 58.83 亿元，但累计计提的坏账损失就有 30.42 亿元，减值率超过 50%—其中 22 亿元的应收账款减值，还来自关联方。

最让市场揪心的，还是那笔 134 亿元存款质押被强制执行的“旧账”。虽然2025 年 1 月法院已判决相关责任方偿还这笔钱，但恒大物业自己也坦言，“追回款项存在重大不确定性”—这笔钱像一块巨石，始终压在它的身上。

即便如此，恒大物业仍在咬牙自救。如果股权出售能顺利落地，它就能彻底摆脱恒大系的拖累，开启新的篇章。只不过，这场“脱困战”还没到收尾的时候 ：目前清盘人对潜在买家的甄选仍处于初步阶段，计划在 2025 年 11 月前后邀请意向方提交最终建议书，再敲定交易细节。

此刻，资本市场的目光都聚焦在恒大物业的“命运走向”上—那只决定它未来的“靴子”还没落地。无论谁最终接盘，恒大物业的“独立之路”都将开启新的篇章。

剥离恒大系后，公司有望摆脱关联风险，聚焦自身运营 ；新东家则可通过规模扩张和质量提升，在行业整合中抢占先机。对于整个物管行业而言，这场收购可能成为一个“分水岭”—标志着行业从“房企附庸”彻底走向“独立赛道”，进入“强者恒强”的新时代。

海南的浪花依旧，恒大却再无花可摘

恒大海花岛，这颗曾被许家印寄予厚望的“东方迪拜”，如今在拆楼风波与资金断链中，呈现出一半瘫痪、一半鲜活的奇特景象。

2021 年 12 月，儋 州 市 2 号 岛 2—14—1 地块上的 39 栋楼被认定为违法取得规划许可证，责令 10 日内自行拆除。2022 年 11 月 8 日，媒体发现海南省儋州市自然资源和规划局发布《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》批前公示 ：这 39栋楼，将改变商品属性，已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营。恒大海花岛公司已与全部业主解除 328 套购房协议，这场“拆楼风波”以改变属性的方式正式落幕。

资金链断裂则让海花岛陷入“半瘫痪”。2021 年 1 月开业的 1 号岛文旅核心区，目前仅欧堡酒店、五国温泉城、海洋乐园等十余个业态勉强运营 ；号称“超越迪士尼”的童世界、国际购物中心、大剧院等重点项目，至今未能推出。

3 号 岛 居 住 区 的 问 题 则 刺 痛 业 主。2024 年雨季，多名业主发现墙体渗水、地下车库柱子开裂、水泥脱落、钢筋锈蚀，疑似施工时违规使用海砂。虽然官方发布通报称未发现使用“海砂”，但地下车库柱体被含高浓度氯离子的水侵蚀，氯离子渗透进入混凝土造成钢筋锈蚀膨胀、保护层脱落却是不争的事实，严重影响了居住安全。

房价下跌更是摆在眼前的现实。2024年海花岛二手房均价仍处于阴跌之中，2025 年年初均价低至 7 000 元 / 平方米，别墅房型价格约 1 万元 / 平方米，与四五年前巅峰时期 2 万元 / 平方米以上的价格相比，已然跌去不止一半。

从员工到供应商，从合作方到购房者，海花岛留下的不是繁华，而是一地债务与遗憾。恒大退市，只是资本市场的落幕 ；而真正的伤痕，却还在每一个被拖欠的人身上延续。

戏剧性的是，已运营的业态意外展现出顽强韧性。2024 年春节期间，海花岛凭借“龙游海花岛寻味中国年”系列活动—新春庙会、“龙游海花”、灯光秀、梦回敦煌等表演，吸引大量游客，接待游客总人数超 58 万人次，欧堡酒店房间一度紧俏。

在 6 万多已收楼业主中，不少人将房子挂牌出售或托管出租。“很多业主当时买了一两套，如今一年只来一两次，还有常年不来的，就选择租出去。”在海花岛从事民宿托管经营的张女士说，她自己也是海花岛业主，同时运营着 10 余套民宿房源。“过年期间我家的民宿全部满房，同行朋友的也满了。”

目前，儋州政府正积极推进海花岛向多元化文旅融合发展，计划将其打造为集“吃住行、游购娱、会康文（会展、康养、文化）”于一体的一站式旅游度假目的地，力求摆脱对单一企业的依赖，激活区域旅游经济。2025 年 11 月，海花岛还将举办海南汽车生态露营博览会暨海花岛露营生活嘉年华，预计会吸引大量游客和产业资源。

恒大这头“巨鲸”坠落后掀起了太多浪花，其中留下了太多截然不同的故事 ：恒大地产轰然崩塌，裹挟着数十万业主的安居梦；恒大汽车给车企带来的深刻警示；恒大物业“苦苦挣扎”，还在等待脱困的曙光 ；这些故事背后，藏着商业世界最朴素却深刻的规律。

2025 年 8 月 25 日，恒大的股票代码从港交所消失，一个资本狂欢的时代落幕了。但鲸落之处，新的生态已在成型 ：被盘活的烂尾楼、无助的汽车、挣扎的物业，还有更理性的行业规则，都在证明—商业世界的进步，往往诞生于旧体系的废墟之上。而恒大留下的教训，终将成为行业的集体智慧，推动中国经济向更稳健、更高效的方向前行。