5天10场的成都土拍,结果如何?
界面新闻 2021-06-12 19:57:40
摘要: 在严厉政策和新赛制下,本次成都土拍平淡收场。

5天10场的成都土拍正式落下帷幕。

截止6月11日下午15时,位于成都郫都区的一宗266.88亩大小的土地成交,宣告着成都首批供应的40宗地块全部顺利卖出。

成都本轮集中土拍,合计成交土地面积229.9万平方米,占2021全年宅地供应计划的30%,成交总额354.86亿元,平均溢价率7.4%。其中7宗土地以底价成交,其余所有宗地均溢价成交并配建一定比例的人才公寓/租赁住房。

这是成都土拍首次采取“限地价+限清水房价+竞自持租赁住房”的出让方式。新的赛制之下,成都人居集团以53.2亿元成为本次拿地金额最多的企业。中瑞天悦则以462亩的用地面积,成为成交面积最多的企业。

此外,德商、电建分别以联合体形式斩获4宗土地,龙光、万科、高投、融信、交投等也各斩获2宗。

从竞拍结果来看,参与这次成都土地市场的60余家房企,有31家成功摘地。但头部房企的拿地成功率并不高,更多地块被中小房企收入囊中。出于风险共摊、合作共赢的目的,也有不少房企选择联合拿地,本次共有7宗地为房企联合竞得。

值得一提的是,本轮拍地吸引了不少新面孔,比如国锐地产、四川远达、重庆银河房地产、厦门源昌投资以及武汉卓尔等中小房企,此次均成功进入成都市场。

截至6月11日,22个重点城市中已有20个城市完成了首轮集中供地。随着首轮“两集中”供地进入尾声,开发商在拿地上也越发趋于理性。一位成都本土房企的投拓人员认为,“和以往比,现金流吃紧的企业现在基本不会乱举牌了。”

在竞拍上,“仍是维持着品牌房企在各自擅长的领域做擅长的项目的规律,比如央企拼自持,商业能力强的企业拿商住地,现金流充沛的企业通过联合拿地做规模。”上述人员表示。

不过,在面对规模还是利润的取舍上,也不乏更注重规模而不惜付出更高代价的房企,如龙光和融信。

其中,龙光分别以10400元/平方米+45%自持和11700元/平方米+36%自持的代价,拿下兴隆湖两宗地。而融信则在主城区以16800元/平方米+30%自持和18700元/平方米+21%自持,分别拿下了青羊区外金沙板块和金牛区交通巷两宗地。

40宗地中,清水住宅最高销售均价设置在20000元/平方米以上的地块有17宗,最高的是位于天府新区正兴街道的10.54亩纯住宅用地,限价28150元/平方米。

而总价最高的龙泉驿区东安街道185.62亩的商住地块,由龙湖拿下,成交总价为18.72亿元。

本轮土拍除了限地价限房价之外,另一个看点是“续竞”环节赛制规则的转变。此前成都土拍中多采用的是“无偿移交租赁住房/统筹住房”,如今是“自持租赁住房”。

根据相关要求,租赁住房的自持年限为30年,自持年限内只能用于租赁,不得分割抵押、转让,且与项目内其他商品住房同步设计,同步建设,同步竣工。

本次参与竞拍的40宗地中,32宗地有租赁住房自持比例要求。其中,自持比例最高的是高新区中和街道76亩地块,自持比例高达59%,由四川远达竞得。其次是天府新区兴隆街道63亩地块,由龙光竞得,自持比例为45%。

对此,一成都本土房企在竞拍结束后对界面新闻记者表示,“未来的压力,主要还是租赁用房的经营和商办销售。”

相比同为二线热点城市的杭州、南京等地火热土拍,此次成都集中供地显得更为平淡。

据克而瑞地产研究中心不完全统计,截至6月10日,首轮集中供地20城土地成交总金额达到8842亿元,其中北京、杭州两城土地出让金破千亿元。

而从22个城市来看,成都首轮成交金额355亿排第13名,位于重庆、苏州、长沙、宁波等城市之后,出让金额只有杭州的三分之一。

最终出现这样的结果,一方面是在土拍开始之前,成都出台一系列严厉政策对部分房企进行了限制。

6月7日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台相关政策,明确同踩“三道红线”和“严重失信”企业严禁进入土拍市场。在已布局成都的全国房企中,绿地集团、首开股份、华夏幸福等这项新规而无缘。

另外,土拍规则中,还在“限地价、限房价”基础上增加了“定品质”的具体要求。

因此,在房企们考虑成本控制和自持处置方式的情况下,只有平台公司和央企这类对现金流压力较小的企业更加从容,“那些资金链紧张的企业报名数量都很少。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析,无论是基于成渝都市圈的规划还是成都市的人口红利,都对成都楼市发展有一定的利好。因此,政府出台的一系列严格政策,限制大胆冒进的开发商来成都拿地,也是为了避免对土地的激烈争抢。“政府是从限制地价入手实现对房价的控制,如果后期再控制难度就大多了。”

另外,成都作为西部的核心城市,也是不少房企重点投资的目标,土储较少的房企及时补仓,希望增加在成都的市场份额,为了后续深耕成渝双城经济圈做准备。

对于此次成都土拍结果,中指研究院认为,成都在落实“稳地价、稳房价、稳预期”的重要决策部署同时,也在不断寻找城市发展建设、购房者、开发企业三方面需求的平衡,持续促进成都房地产市场的平稳健康发展。

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