住宅土地使用权到期咋办?无偿续期好不好?
刘德科 2016-04-18 09:08:22

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土地使用权年限到期后,怎么办?这个问题,一直在问,但至今无解。

这几天,温州的一桩新闻,又让它成为了热点。起因是,温州有市民买了二手房,办出了房产证,却办不出土地证——房屋的土地使用权年限刚刚到期了。

通常,住宅的土地使用权都是70年,怎么这么快就到期了?温州从来就是个独特的地方,当年他们弄出了一批20年土地使用权的住宅。

怎么办?有媒体报道说:“如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。”但很快,新华社就发文说,已“向温州市国土局求证核实”,这是误读。

那么到底怎么办?温州市国土资源局的一位处长官员,在在接受媒体采访时,说得坦诚:“立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。”

这位处长官员还说,已“积极向上面反映”,但是“到目前为止还没有收到很明确的答复”。所以,他们只能自己先动手——现在“已着手起草初稿”,希望可以“在法律框架范围内”,弄一个“普惠性政策”出来……

现在的一项舆论共识是:“呼唤顶层设计”。

新华社的那篇时评文章,结尾处写得尤其坦诚:“长远看,量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。”

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谈到“顶层设计”时,大家似乎就都不说话了。

温州的“撞限房”新闻,再一次给公众普及了一遍法律常识:2007年开始实施的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

但是,《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。

几年前,著名经济学家周其仁先生在公开演讲中,按照1987年以前的法律,我国的土地是不准买卖、不准租赁的,否则,就是“刑法伺候”。后来,我们借鉴了港英政府的办法,并且结合我们的实际,基本上形成了“工业用地50年,商业用地40年,住宅用地70年”的土地使用权年限体制。

对此,周其仁先生评价说:“这是渐进改革带来的必然结果,只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多,到时都不干,基本打的是这样的算盘。”

“延成150年、300年,都是可以的。因为我们不是殖民地,我们不需要1997年回归,我们就是中国人,没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了,就继续走,渐进改革最重要的是不断地前进,一停所有矛盾就会爆发出来。”

周其仁先生说得没那么直接,但他的个人观点还是很明白的:“延成150年、300年,都是可以的。”

周其仁先生在那次演讲中提及的“土地”,特指城市土地。实际上,我国的农村土地,已经完成了一轮的年限延长:改革开放初期,我国在农村实施“家庭联产承包责任制”,一开始的规定是15年承包年限;十几年后,中央出台文件提出,再延长承包三十年。

这个“再延长”,并不需要农民补缴承包费。

那么,城市土地,特别是关乎千家万户的住宅用地,在坚持土地公有制的前提下,是不是也可以无偿续期?

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当然,绝对的“无偿”,肯定是不合理的。假如,我们只是说假如,70年的住宅土地使用权在期满之后,可以“无偿”续期;那么,这个“无偿”,其实包含了每年需要缴纳的“房地产税”。

当然,目前“房地产税”尚未在全国范围内开征,还在前期立法阶段。可以肯定的是,“房地产税”必然开征,只是时间迟早问题。等到那一天,我们的住宅土地使用权年限,是不是真正做到不需要补缴土地出让金的“自动续期”呢?

倘若如此,“房地产税”的开征,其法理与现实阻力是不是可以更变得顺畅?

当然,我们只是这么一说而已。这一切,都有待政府最终出台政策。

现在,“房地产税”还没有开征,“土地使用权年限到期后怎么办”也没有明确答案,现在的做法大概就是那位温州处长官员所说的那样:“目前,基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。”

这种做法,或许只适合“20年的住宅土地使用权”。而我们大多数人的住宅,其土地证产权都是70年的,现在还没到时限。

我们只是弱弱地设想一种可能性:住宅土地使用权年限到期后,是不是可以“无偿”续期……至于到时候是不是成了危房,房屋业主们应该懂得如何加固,或者依法重建的吧。

房子本身说白了并不是砖块水泥,而是安居乐业的情感综合体;甚至,它们中的少数,还是值得传世的艺术品。

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标签土地使用权  住宅  

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