一文道尽楼市玄机,读完心中豁然开朗!(深度好文)
痞子财经记者 玄铁令 2016-04-17 15:47:52

中国楼市恰似经济在走钢丝,晃而不倒、摇而不坠。读懂了中国楼市,就读懂了中国的一切!美联储有一万名经济学家智囊,都无法得到2006年年中楼市已到拐点的准确判断。中国的那些经济学家,就更无法弄懂楼市的根本逻辑了

一问:中国楼市的最大特征是什么?

答:中国楼市的最大特征,是产权多轨制,由于政策人为地切割市场,形成不同产权的土地和房产的价值判断标准迥异。

商品房用地和工业用地价格相差太大,同时,商品住宅与小产权以及农民住房相差太大。这种制度存在的基础,是对非商品房和土地拥有者的利益的漠视。这种漠视本身并不符合市场经济的公平原则,同时亦是房地产市场腐败横生的根源。

同时,楼市飙升关键的资金面,在中国亦是多轨制。民间利率和官方基准利率天差地远,住房按揭贷款与开发贷款的利率差别较大。一旦利率市场化,住宅租金的低下将直接导致楼市投资收益剧跌。在二三线城市租金收益极低,再加上土地供给较大,是其房价率先下跌的主因。

由于可流通的住宅和土地有限,供应自然受到限制,这使得定价机制扭曲。同时,流通筹码越少,投机氛围越大,这和全流通前的中国股市一模一样。再加上投机需求一旦膨胀,很难估算具体规模有多大。因为投机需求往往伴随着巨量的囤积,这使得供求法则严重偏离常态。

从长远来看,政府放权越多,这种地根银根多轨特征消失越快,从而从根源上改变了楼市的生态。当然,即使是多轨制的改变,亦可能是半市场半行政干预式,结果可能让楼市的预测变得更加不可捉摸。

但是,所有的预测最终逃脱不了常识的约束,正如树不能涨到天上去,正如气球再高亦将落地,均值回归迟早发生。这就是经济学预测中最重要的时间法则。

楼市今日的走牛,是全流通前的疯狂行情。因为这种牛市并没有科技创新的基础。

这实际上回到了克鲁格曼预测1997年亚洲金融危机时的最早观点:亚洲国家只有汗水没有灵感。

从中国的情况来看,不仅没有灵感,汗水中还掺杂了许多假冒伪劣,许多腐败的东西。不过,将股市不牛归结于创新,这似乎与楼市牛市不符合。因为宏观经济背景一样,股市楼市走向迥异呢?

最接近真实的,个人认为是全流通导致的存量减持压力太大。如果楼市全流通,相信傻瓜都知道离场,股市偏偏在全流通到来前的2006至2007年的减持窗期中,启动了超级大牛市。楼市一样。在全流通到来前启动了超级大牛市。这都是葬送一代人财富之举。

二问:决定楼市走向的是预期改变,还是资金面、政策面、技术面?

答:决定楼市走向的最主要因素,是价格预期的改变。按照宏观经济学鼻祖凯恩斯的理论,收入预期改变经济运行,投资者预期改变股市走向。中国楼市早就由消费品买进阶段(为住而买)、投资阶段(为租金而买),进入投机阶段(为涨而买),现在则进入疯狂的庞氏融资阶段,即地产商不惜以高利贷来维持经营,房奴不惜以三代人的储蓄甚至生活费来还贷,银行不惜以净资产的股权价格来发行优先股以保证存贷比和放贷顺利进行。这些疯狂举动的背后,都是地价楼价永恒上涨论。

永恒上涨论的形成,有赢家的赌场效应,即越赚钱越敢赌的金融行为学理论支撑,亦有资金面(百业凋零一花独放形成资金洼地效应)、政策面(唯GDP论支撑着地产投资的扩张)和技术面(上涨趋势一旦形成,会出现加速上涨惯性)的合力支撑。仅仅靠一二个所谓的修补性调控政策,并不足以扭转楼市的上涨趋势。

同样,一旦楼市下跌趋势形成,要救市同样不是小恩小惠可以解决的。

一般来说,永恒上涨论的背后,是投机需求的极度扩张。用明斯基的理论来说,”金融稳定本身就是不稳定的根源。”原因简单,越稳定的市场,越容易形成超出常态的需求,从而将市场变成严重产能过剩的市场。当房价上涨之时,购买者恨不得人均几套,这就是投机需求,而不是所谓的自住需求。看看鄂尔多斯楼市,就知道当投机需求出现时,买进者的唯一目标是寻找下一个高位接盘者,而不是自住。通常来说,越是投机炽热,上涨惯性越大,直到出现更为重磅的外部干预。

在同样的宏观经济背景下,股市近七年的下跌,证明了下跌预期一旦形成,要扭转这一趋势,需要极其强大的外部力量。期间,楼市却持续大涨,这不是继续看涨的经验式结论,反而应该是泡沫继续疯狂的铁证。从更进一步说,如果楼市泡沫破灭,其难以收拾的场面比股市要艰难得多。

三问:中国式楼市拐点如何判断?

答:当下,判断中国楼市拐点成为一门显学。几乎所有行业的精英都可以现身说。可是,这其实是门玄之又玄的玄学。因为判断拐点是门艺术,而且通常是在事后才能确认。

一般来说,确认楼市拐点的因素,包括跌幅、下跌时间、下跌造成的影响力,以及相关产业链是否出现崩溃。简单来说,如果全国楼市整体下跌二成则可判断拐点出现,这是华尔街典型的牛熊分界线理论。同样,大型开发商破产、大银行亏损,以及地方政府债券出现兑付危机,这些都是拐点出现甚至崩溃式将下跌到来的信号。这些信号不可缺少。2008年的楼市下跌之所以虚晃一枪,最主要的因素就是没有出现一系列的行业崩溃事件。

当下,要判断中国楼市拐点出现,的确有猜谜的成分。但是从政治常识来看,政府必然纠正过去十多年来靠楼市拉动投资再拉动经济的旧模式,否则不但难出政绩,社会和经济肌体本身亦无法继续承载房价继续高升的后果。

虽然楼市尚未暴跌,这并不妨碍勇敢者做出今年楼市可能见顶的判断。就像在2007年二季度开始预测股市将见顶的勇敢者一样。当然,这一预测是否准确,需要时间和事实来论证。

个人判断,对楼市拐点是否到来,关键要看几个指标:

一是CPI是否加速上升,以及PPI是否加速下行。前者说明货币政策将不会出台新的宽松政策,后者则反映楼市上涨的基石——实体经济的繁荣期接近尾声。

二者剪刀差越大,越不利于调控政策对症下药的准确性提升。

二是市场利率改革是否在余额宝们的基础上更进一步。

三是地根的改革能否更进一步,包括小产权房上市等多轨制存在的基础是否动摇。

四是住房联网等政策落实进程会否提速。这些政策本质上是制约投机式购房,以及洗钱式购房,偏偏二者在中国楼市需求中占有很大份额。

五是欧美经济是否进入标准的长通缩阶段。如果这一预期成立,欧美房价和经济一起,都将进入锯齿形,属于无温度增长。

六是楼市是否由当下的结构性下跌,转为全面性下跌。温州等市房价的下跌,本质上是龙头题材股的提前下行。而京沪则相当于蓝筹股的最后护盘。如果中国楼市进入全面熊市,则大家都很难幸免。

四问:中国楼市趋势是日本式、美国式还是拉美式?还是永远上涨式?

答:当下的中国存在泡沫,这应该是各界共识。许多人从城镇化、工业化和农业现代化未到拐点、全球人要去北京购房的光环效应、人口红利尚未终结等诸多因素,来预测中国楼市仍将上涨。这些理由都是宏观背景,为何同样背景的理由,却让同样是投资资产的股市跌了七成?同样有背景,为何1992年后的海南楼市跌去九成?难道说1929年大萧条的美国比现在的美国更为先进,所以当时的楼市要跌八九成?

所有宏观的理由,可能从一百年来预测后市,就像预测股市最终将涨到十万点,只是在一百年后。这没有意义。因为到时大家都死了。城镇化这些因素根本不是预测楼市的指标。因为不同的城镇化,导致楼市需求完全不同。如果新型城镇化可允许农民自建房或者小产权流通,那样对住宅的需要不仅减少,甚至大幅增加供给。

判断中短期泡沫是否存在,主要是房价收入比。因为房价收入比反应的不仅是有效需求能力,还有社会稳定和政治因素。比值越高,显示贫富悬殊越大,国家和社会结构的稳定性越差,越容易出现经济危机,更遑论政治风险。

所有经济学著作中,在追溯经济危机或金融危机的根源时,都将贫富悬殊放在重要位置。水木然坚持认为民众无法分享社会发展的财富,造成的消费不足才是一切危机的根源,因为消费者太穷,无法让产品变成商品,从而导致生产者的产能过剩、资本沉淀甚至变成坏账。这是马克思理论中的经典结论。

判断中国楼市没有泡沫,下这个结论的人无疑是哗众取宠者。无论是与中国房价的历史相比,还是与全球房价环比,中国的全国性上涨的房价都到了难以维持的地步。只是在房价见顶之后,其未来的趋势如何,却有各种判断。

简单分类,在一国楼市泡沫破灭后,其房价走势有以下几类:

一、2006至2009年的美国楼市调整。三年内美国房价平均下跌逾三成,一些前期热炒楼市的地区如佛州和赌城则下跌逾七成。如这是效率最高阵痛最强的走势,因为能够迅速刮骨疗伤,所以恢复最快。这种蒸发几乎是一夜之间的出清存货,最大限度地考验社会的承载能力。估计全球也只有美国敢于如此调整却没有引发政治动荡。

二、1991至今的日本楼市崩溃。日本楼市是缓慢下跌却又耗时极长的典型。这是窒息式通缩式的调整方式。如果没有民富和均富的社会背景,这一方式极难实现。普遍的说法是日本东京房价整体下跌约七成,其中商业地产下跌逾八成,住宅地产下跌近七成。日本楼市如此崩溃,却没有引发国家和地方政的债务危机,以及相伴而来的恶性通胀,这简直是人类经济史上的奇迹。

三是拉美式。无论是上世纪70和80年代的拉美经济危机,还是本轮伴随欧美的金融危机,拉美的房价的下跌,都是以美元标价的大幅缩水,而以本币估价的房价下跌有限,甚至还在上涨。这种危机的背后是国家信用破产,本币出现崩溃式贬值。典型的是曾是全球第六大经济体的阿根廷不得不使用美元作为本币。

四是津巴布韦式。当本币贬低到原因的百万分之一时,全民财富付之东流。失业高企和政治动荡之时,谈论房价没有任何意义。还不如一块面包更让人高兴。

最乐观的判断是,中国楼市将出现日本式慢跌,以时间换空间的方式,完成楼市由投机品向生活必需品的转换。这种模式的社会和政治发展的代价最小。但是,来自利益阶层的阻力亦最大。

五问:政策决策者期待的楼市稳定,是永远上涨,还是高位横盘,还是震荡盘升或下跌?

答:中国当下的主要社会问题是什么?是贫富悬殊。作为社会主义初级阶段的中国,出现贫富悬殊有点难以想像。因为当下的中国仍是生产资料公有制为主体,土地仍是全民所有、银行主要是是国有、央企和国企仍是国家的主要财产。

造成贫富悬殊的最大因素,不是作为增量财富的工资收入分配不公,而是作为存量财富的住宅涨速过快和持有不均。对任何决策者来说,贫富悬殊都是可怕的社会肿瘤。当下,这个肿瘤的最大诱因,就是房价上涨过快,住宅持有过于集中。住宅持有过于集中本身,亦是灰色和违法收入无法曝光的体现。当官员送贺卡都是被严禁的腐败行为之时,很难想像,一旦住宅信息全国联网,那些无法证明收入来源的N套住房不会成为罪证。

同时,房地产市场的多轨制亦是社会矛盾集中体现的根源。无论是官员反腐败还是经济调结构,楼市都将是主战场。

对决策者来说,第一是不希望房价继续上涨,因为泡沫越大,破灭时危害越大。第二是期待软着陆。所谓软着陆,就是楼价下跌像钢价下跌一样,只是局部的产业内部的风险,而不是扩散到宏观经济和全社会。这个节奏和尺度难以控制,属于针尖上的芭蕾。

通常来说,只要房价上涨预期仍在,房价就不会永远在高位横盘,而是终将选择向上。反之,如果上涨预期破灭,按照凯恩斯的理论,至少第一波下跌是凶悍而且急速。因为第一波出局者都是巨额获利盘。下手出清筹码更坚决。同时,这些人往往是政策敏感者和市场老手。

对决策者来说,如果确定楼市泡沫出现,则通过缓跌来释放风险,更符合政策逻辑。此时出台的楼市或者经济政策,将是对冲式利好,而不是启动新一轮泡沫的利好。是更多的观望摇摆式的政策,而不是四万亿式的赌博一把过式政策。

六问:楼市投资者最大的敌人,不是有钱人扮演的看空者,而是无钱人充当的穷人。理由何在?

答:要改变大牛市上涨预期,正如要强行阻止高铁的风驰电掣。翻车事件是最容易改变预期,这种代价过于高昂,多数决策者不敢尝试。除非楼市上涨导致恶性通胀出现。

可以说,楼市投机者最大的敌人是通胀,尤其是恶性通胀。一旦通胀出现,决策者将不得不牺牲经济增长,来维持货币稳定和物价稳定。前者关系到国家竞争力,后者决定政治动向。

当下,中国的CPI统计仍是农业社会的统计方式,在PPI长期通缩的背景下,粮食和猪肉价格波动是CPI波动的主因。因此,决定中国房价最终走向的,是在农田里在养殖场里奔波的农民。和欧美不同的是,中国的农业人口和城市贫民人口占比重太大,这注定财政转移支付是一项艰难的工程。可以想像,随着政治改革的深入,一旦农民和穷人的话语权增多,中国的财政支出将更加入不敷……从吃饭财政转向欧美福利式财政,这几乎是不可完成的任务。

如果农民的话语权增加,则无论地价还是房价都将向城市价格和农村价格的中间靠拢。试想,如果农民房可以上市流通,结果会是怎样?共建房的推出,是某种变相的地价折让。而农村地根换城市房根的设想,已在一些城市实施。

通胀的全称,叫做通货膨胀。通货就是货币。当下,中国的银行业金融机构总负债逾150万亿,而本金约为十万亿。这相当于平均每个中国人都背负着近11万的债务。这些债务之沉重,可能已接近极限值。也就是说,国民负债太多,杠杆用得太大,一旦抵押品如土地和房产出现大幅贬值,很多人可能破产。因为债务是刚性的,而作为抵押品的资产价格则随时可能缩水。

有人说,如果楼市泡沫破灭,穷人比富人更遭殃。这是鬼话。楼市泡沫牺牲的是中产。因为住宅在富人财富中比值相对不高,且富人财富极易进行跨国转移。中产则基本上是所有财富均在住宅之上,一旦房价崩溃,极易成为负资产。穷人则本身就没有资格向银行负债购房,即使房价再跌,其财富基本可以为正。也就是说,哪怕失业率高企,穷人损失的只是现金流即工资收入的缩水,而不是中产似的存量财富归零甚至为负。

当然,如果楼市泡沫破灭之后,政府大举印钞,导致滞胀出现,则可能引起社会问题。这就是穷人的容忍度比中产要差。

七问:全球商品住宅的最终命运是消费品,在中国有没有例外?

答:从人类文明的演变来看,住宅最终将是消费品,而不是投资品,更不是投机品。水木然坚持认为将房子作为金融产品去投机,是这个社会最大的不应该,因为房子是必需品,普通民众也需要住房,这就导致穷人被搅合了进来,从而造成更大的经济黑洞!因此大米投机在任何一个国家都将招致制裁一样。

美国经验显示,一旦中国梦的权重中加大了住房梦的份量,则政府可能对租房进行补贴,或是补公房,或是补现金。

八问:政府单救楼市有没有用?楼市有无主动性调整与被动下跌之说?

答:答案是没有用。所有单一针对楼市的救市政策,最终都是没有用处。就像救钢铁业失灵一样。就像股市救市失灵一样。2008年10月,中国全国人大财经委副主任、前中国人民银行副行长吴晓灵在《财经》杂志举办的论坛上称,中国存在房地产泡沫,目前房下调是房地产泡沫的缓慢破灭过程,不应该人为托起。“如果我们现在不愿让房地产泡沫缓慢破灭,而是人为托起它(房价),那么日本失去的十年、美国的今天就是中国的未来。”

2008年楼市救市的成功,是因为政府采用了财政金融双管齐下的放任式刺激政策。当时看似过剩的供给,被廉价资金激发的贪婪欲望吞没。当时之因成今日之果。廉价资金的大量出现,最终导致无序和放纵的产能扩张,为今日滞胀的到来埋下隐患。当下的救市,直接导致中国的货币膨胀和产业结构严重失衡,付出的代价非常沉重。

理论上,无限权力的政府救助楼市的成功性极大,但是,天下没有免费的馅饼。如果说当时的四万亿财政刺激以及2008年至今逾40万的信贷增量拉长了楼价,那么,现在要救助已在2008年基础上价格翻番的楼市,可能需要的不单是8万亿的财政刺激,甚至还有逾百万亿的信贷增量。这不可想像。因为稍有常识者都知道,后果一定是恶性通胀。

同样,当下的宏观政策在援手楼市时一直不敢动用货币政策,因为大家都很清楚,中国恶性通胀的隐患十分巨大。稍有不慎,就可能酿成大祸。

可以说,楼市下跌的第一波可能是政策打压所致,就像股市2007年10月的6124点跌到2007年11月的4778点。然后,下跌的惯性将冲击多头的信心,最终加大赢得者的离场。简单来说,楼市主动调整,最多只是第一波下跌,其后则要看市场真正的供给关系如何。

当然,楼市救市本身,可以改变下跌的斜率,但是,这将延长调整的时间。就像中国股市,如果不是在1664点出现一波罕见的大救市,直接跌到1300点甚至1000点,现在根本不用救市。因为大面积的企业破产之后,过剩产能将被清空,经济效率将迅速提升,绝对不会是当下的严重产能过剩无法解决的局面。

九问:楼市崩盘、缓跌与高位僵持,对股市影响何在?

答:理性地看,楼市崩盘股市肯定有短期暴跌。不过,中国楼市逾4百万亿的估值,和A股市场20万亿的市值形成鲜明对比。因此,楼市崩盘短期对股市有影响,长期来看,则是大机遇。

从股市结构来看,反映楼市相关产业的股票,多数已在历史估值低位。如银行、地产、钢铁、水泥等,即使继续下跌,亦不过是由净资产打九折,变成打五六折。这种继续下跌需要业绩熊市的确认。钢铁行业由市盈率较低的蓝筹,变成现在的净资产打三四折的绩差股,就是业绩亏损预期不断被证明的结果。

如果楼市崩盘,中国居民、企业和地方政府的财富实力将大幅缩水,中国经济演绎有三种可能:一是经济低增长物价长通缩。这种结局下的股市将迎来周期性行业大面积的坏账。银行和地产出现危机。当然,新兴行业可能借机繁荣。典型对象是1990至2009年的日本式股市下跌。二是经济低增长物价大提升。这是滞胀。这种结果是货币本身出现危机。三是经济低增长物价低增长。这是最佳组合。类似眼下的美国经济。

美国式楼市崩盘虽然让美国经济硬着陆,但是,由于银行信贷和地产销售迅速恢复,信贷传导机制迅速畅通,使得经济重新增长。虽然增长速度不快,但是,企业利润得以迅速恢复,不必再急于去库存和去债务。只有在这种状况下,股市才能真正走牛。

股市能否走牛,关键要看楼市和实体经济的过剩产能能否出清。从钢铁行业的情况来看,如果所有市场参与者都以宁可亏损不能破产重组,或者银行宁可借新还旧不愿拍卖低押品,则调整周期非常漫长。股市同样难以走牛。

十问:大国楼市周期与小地区为何不一样?

答:很多人喜欢拿香港楼市和内地比,个人认为,大国楼市肯定要走完整的周期,而小地区的楼市总量太低,容易受到政策干预的可能性更大。更主要的是,小地区楼市容易被外部冲击左右。

分析中国楼市,更好的对比是美国、德国、印度、巴西和日本这些大国。美国过去200年来,楼市的周期是21年,即上涨七年,下跌七年,低位盘整七年。中国的楼市目前只是半市场化,同时多轨制仍并存。如果这种多轨制面临改革,则下跌周期可能像股市一样,变得不可预测。因为限售房和限售地一旦集中上市,其套现的时间可能永远无法预测。

如果双轨制逐渐消失,则中国楼市将逐渐进入政策干预失灵时期,这和中国股市在全流通之后救市一再失败类似。虽然中国股市总值才20万亿,不到经济总量的四成。但是,股市一跌再跌,救市总是空话。同样,中国的房地产和土地总市值以现价计算,可能超过四百万亿,这几乎是美日欧总和。同时,亦是经济总量的八倍。如果出现趋势性逆转,救市几乎没有可能。因为中国楼市以美元估值的总值太高,是一个巨大的泡沫。

要解决中国楼市估值太高的问题,一是名义价格下跌,二是汇率下跌。从大概率事件上来看,中国整体产业工人薪水偏低,再加上出口顺差较大,汇率贬值空间极小。以此观察,名义价值下跌是提升中国产业竞争力的最优选择。

当然,如果决策者选择汇率微跌和房价跌三成左右这种温和下跌方式,则需要以时间换空间的方式来调整。这种调整时间长,去产能代价高。

因此,要预测中国楼市的拐点,以及周期,最关键的当然的宏观经济面的变化。毕竟,土地价格上涨的本身就是经济增长的红利。其次则是房地产市场的土地和房子双轨制会不会改变。如果会改变,则所有供需关系全部改写,且变得完全不可预测。就像今日股市之乱局,或许就是明日楼市之未来。

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264稳健8161521
264稳健81615212016-04-18 10:39:47
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