贾康:为什么出台这么多政策也遏制不了房地产市场乱象?
看商界综合 2016-03-25 15:46:16

商界3月25日讯 亚洲论坛2016年年会22日至25日在海南博鳌召开,在“房地产:从‘黄金十年’到‘白银十年’”分论坛上,财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康做了分享交流。

以下为文字实录:

主持人(秦朔):接下来请贾康院长,我给贾康教授提一个问题,我们说很多错都是政府的,我看这些年的政策,政府也不容易。1997年亚洲金融危机以后怎么刺激经济呢?当时说要把房地产作为消费热点和国民经济新的增长点,采取商品化、产业化、市场化的方法。到2003年的时候那时候经济还不行,干脆就国务院18号文,房地产关联度高,带动性强,应该作为国民经济的支柱产业。

2009年下半年放水,在上海豪宅市场一下子爆发,接着是深圳。去年下半年经济不行,开始说房地产要采取一些办法,到今年很明显,各地首付大学生买房都取消。经济不行的时候用房地产,房地产一弄就热,热了以后千方百计调控,调又调不动,大家说是不是房地产税可以解决,怎么抑制投机?很快20年下来了,好像对于房地产都没有特别好的政策工作箱。领导说工具很多,但市场上依然有各种各样的问题。

贾康:您的问题特别有意义,我想尽量简短的说,任志强说过一个抱怨,房地产开发商像床底下的夜壶,政府觉得有用的时候拉出来用不用,没有用一脚踢回床底下。政府也有抱怨,内需不行了要搞上去,当然要促进房地产了,但一提上去以后老百姓抱怨,又需要打压房地产。我说要寻找共识要回到大的道理上,房地产配置机制应该是怎样的?

中央说市场起到决定性作用,这是大前提,供给侧就要分析复杂的问题,我觉得房地产市场是市场起决定性作用的旁边,你必须说政府起主导作用的保障轨一种特殊的情况,换句话说我认为房地产市场必须是双轨统筹,一个市场轨、一个保障轨,两个轨的统筹非常复杂,挑战性、结构性的问题和机制的配套,怎么成为一个理性供给系统工程式的长效机制。

中国前些年这么多的经验教训合在一起,我们可以认为政府在里面发挥作用要托底,托起保障轨,通过给低收入阶层有效供给,稳住低端的社会成员,让大家住有所居。应对亚洲金融危机的时候提出了搞经济适用房,经济适用房演变出十几种五花八门的名堂,搞了很多种寻租,现在保障轨从棚户区开始有两种方式,一个是公租房,一个是共有产权房。保障规怎么建设?

未必都是政府自己做,可以通过政府给特定的资金支持,引导民间资本和社会资金一起做。比方说保障房建设可以跟一般商品住宅的建设放在一起打包,这样的轨道必须总结供给侧改革。

市场轨的经验,政府认为可以管这管那,最典型的北京的钓鱼台7号,开发商标榜30万元/平米,舆论一片哗然,政府马上派工作组,工作组查了账本以后说这个楼盘只能卖15万/平方米,仔细想想有什么问题?30万压到15万,跟老百姓有关系吗?一般老百姓还是买不起。这个变化带来什么好处没有?顶级富豪有好处了,政府帮这个大忙,政府拦腰砍了一刀下来。老百姓其实也有受损,30万/平方米的交易能纳多少钱,跟15万平米差太多。

税做什么?政府应该辅助弱势群体,加快保障房建设的,老百姓不是受损吗?这层窗户纸老百姓意识不到,专家应该捅破,理性考虑市场轨的事。如果政府用全社会的力量加以引导,托好保障规,市场轨应该靠公平竞争,靠供给方面高水平的比拼,来适应市场上有支付能力的消费者主权实现的需要,这样商品房具体的供给就允许有多种多样不同自己偏好和特定的设计。

这里面还有一个问题,商品房的地皮也是自然垄断的,有限的地皮谁拿到谁垄断。怎么办?必须有通盘考虑之下的土地供地方案,能够瞻前顾后,还有不可回避的借鉴国际经验,在大都市中心区,比较早的先建立一个只有缓解税负调整的长效机制。走向现代社会,日本、美国无一例外,包括新兴市场经济国家必须考虑直接税制里面的房地产税。

任志强说过,推出税以后照样上涨,所以无用。我说不对,假设那时候不推出税,房价会涨成什么样子?各种各样的经济参数加在一起,遏制房地产泡沫的过度过热,要肯定作用,但这不是决定性的,而是辅助性的,但是是必选的。

诸如此类合在一起,供给侧是不可回避的,有复杂性结构性问题的一种考验,需要把配套机制原则上承认市场有效,同时要看到有它的局限性。加上政府应该有为,但不能乱作为,有为还要有限,合在一起才是我们应该掌握的供给侧结构性改革里的实质内容。

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