【走麦城】申基危机:重庆地产大佬如何踩进资金泥潭
看商界记者 钟莹 2016-02-25 19:08:51

对于中国房地产市场而言,2015年很冷,2016年或许会更冷。凛冬未至,已经有人瑟瑟颤抖,甚至颓然倒下。

重庆申基集团的坏消息来得有点突然。2016年春节刚过,这家以“酒店+地产”模式引领重庆业界的公司爆出资金链紧张,香港上市公司申基国际收到清盘呈请。

在这一由“冷”转为“更冷”的时间节点上,申基危机绝非个例。它像一记警钟,提醒我们不得不反思一个老问题:企业发展战略决策如何应对变幻难测的宏观大势?

申基索菲特酒店

从酒店大佬到债台高筑

2016年2月12日,随着一纸清盘申请公告,低调的申基国际首次被卷入舆论的风口浪尖。

申基国际为重庆申基实业集团董事长申勇及其子申柯所控制,申基国际在去年的中期财报就已显示为“资不抵债”。《商界》新媒体记者注意到,申基国际已连续多年亏损,同时申基集团近两年在重庆的各项投资也岌岌可危。值得一提的是,这两者之间并无股权隶属关系,而后者旗下庞大的酒店地产也暂未注入前者平台。

重庆申基实业成立于1996年,是一家从事房地产开发、酒店经营管理、汽车销售和进出口贸易等业务的一家多元化的集团公司。与重庆耳熟能详的民营企业家如尹明善、吴亚军等相比,申基董事长申勇显得神秘而低调。但他旗下产业则在重庆广为人知,诸如与欧洲酒店业巨头法国雅高集团合作的申基索菲特酒店,以及重庆最早的奥迪经销商正典汽车等。

申勇在上世纪60年代出生在重庆渝中区,17岁开始工作就职于重庆某区税务分局,而后在重庆对外广告公司旗下的物资分公司担任经理职位,1996年他下海创业,创立重庆申基实业有限公司,并出任总经理。与今天申基的“地产+酒店”的核心主业不同,公司成立之初是以汽车销售为主,主要代理长安铃木汽车,2000年成为首家一汽奥迪重庆地区经销商,在重庆豪车市场占有重要地位。

申基其实一直是一家家族企业,早期股东在2000年之后退出公司,取而代之的是申氏家族的三姊妹。一份2002年申基股东名录上显示,申勇以1210万元的出资额占33.6%的股份,其他申氏三姊妹分别以780万元出资额占21.67%。但申氏三姊妹其实并不是真正意义上的出资,而是申基集团在2001年以赠送的方式让其持股。

时至2008年,申基的业务版图初具雏形,地产开发、酒店投资和汽车商贸等业务应运而生。彼时,申勇的儿子申柯年满19岁便成为公司的董事,申氏三姊妹将名下所持股份全部转入申柯名下,申柯与父亲申勇组成公司股东会,参与公司运作管理。

申基在多次增加注册资本金后,至2012年10月已有1.5亿元,申柯入主公司后,其股份一直保持在48%,但2011年7月的一次增资,让申柯的股份由原来的48%下降至33.33%,不过很快申勇便将自己名下的14.67%赠与申柯,使双方股份比例保持在52∶48。以申柯名下持有的申基实业、申基国际、正典汽车以及阿卡斯酒店投资公司(申基旗下酒店投资公司)的资产粗略估算,当时年仅23岁的申柯已是亿万富翁。

汽车销售一直是申基的重要支撑,但外界可能不知道申基旗下位于重庆新牌坊的正典汽车销售公司,在2015年下半年就已经陷入了债务危机。

近几年市场形式持续下行,银行融资困难,许多4S店从盈利到亏损,甚至涉足民间借贷。前几年销量增长快,利润还能弥补财务费用,但随着销量增速下滑,以及全国各地民间借贷陆续崩盘,汽车4S店的资金成本也越来越高,特别是2014年10月份之后,市场变得更差,而厂家还按照自己的节奏向经销商压库存,造成经销商资金流紧张。

一位汽车贸易行业的知情人向《商界》新媒体记者透露,正典转让的消息在2015年8月就在公司内部员工间不胫而走,他告诉记者:“正典从2015年6月重庆国际车展后,就没有再进购新车了。”同年11月,重庆市渝北区人民法院下发民事裁定书,因申请人王莉与被申请人重庆正典汽车销售公司、重庆申基集团存在民间借贷纠纷,王莉申请财产保全,并依法提供担保,故冻结被申请人重庆正典汽车销售公司、重庆申基集团银行存款900万元。

同时,重庆聚兴小额贷款公司与正典存在着1661万元的借款合同纠纷,另外,重庆正能小额贷款公司也与正典汽存在着数额不详的借款合同纠纷。

无独有偶。2015年7月,申基集团旗下全资子公司——重庆平方厘米房地产经纪公司的数10名员工公开拉横幅抗议公司拖欠工资。这些员工向政府信箱写信,经政府部门调查,重庆平方厘米房地产经纪公司拖欠工资一事属实。一位员工透露:“由于集团资金链紧张,我们已经有长达半年时间未发放过工资了。”

威斯汀酒店

商业地产成毒瘤

凭借“酒店+地产”模式红极一时的申基集团,为何陷入了民间借贷纠纷?申基集团的资金都去哪儿了?

重庆申基索菲特酒店,是申基在重庆地区最具代表性的项目之一。早在重庆商业地产还处于懵懂的起步阶段时,申基集团便以申基索菲特酒店率先开创了酒店地产这一新模式。在2014年10月,申基集团还曾获得了“2014中国商业地产公司品牌价值TOP10”的荣誉。

除此之外,位于重庆渝中区解放碑的酒店新贵——威斯汀酒店,也是申基旗下备受瞩目的产业。威斯汀酒店所在的申基金融广场是集超五星级酒店和5A甲级写字楼为一体的高端城市商务综合体。

2016年1月28日,这个商务地标的负二层35个车位和7间仓储用房,却在重庆联交所挂牌进行司法拍卖,挂牌价为1080万元,消息被爆出后震惊了整个重庆业界。

申基集团没钱了吗?

事实上,开发商在拿地后,把地抵押给银行申请贷款,以此获得资金进行下一步的开发,这是国内地产商普遍的运作方式。申基也不例外,据某知情人士透露,申基集团曾得到某商业银行50亿元的授信额度,但由于申基投资失败无力偿还,最终成为了一笔坏账。

申基金融广场在2011年初建成后,采用了常规的“售后返租”的模式。开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者,随后开发商返租投资者购买的商业地产,返租年限多为3至10年,由开发商整体进行商业运营,开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

据记者多方打听,申基集团承诺投资者申基金融广场的年回报率为8%~10%,但实际的回报率却仅仅只有3%~4%,于是申勇不得不每年自己倒贴5%~6%的金额,保障投资者的利益。几年下来申基金融广场成了申基集团的一颗毒瘤。

身陷养老地产泥潭

申基不但撞上了商业地产的泡沫期,还踩进了养老地产的泥潭。

与申基金融广场几乎同时进行的项目,还有重庆市北碚区的悦榕庄,这是申基最大的转型项目,却最终成了申基转型最大的失败。

做养老地产的企业都想着把养老地产项目探索出某种盈利模式,打响品牌形成规模效应,但是目前的现实却是,成功的标杆企业非常稀少。养老地产投资金额大,回报周期慢,显然不适合当时的申基。

一家养老地产公司的高管透露,申基集团在进入养老地产前,曾跟重庆一家养老地产公司私下密切地接触过,“当时申基与台湾的投资方一起到我们公司谈养老地产的项目,但最终却不了了之。”据这位工作人员描述,申基可能在当时已经陷入了资金困境,申勇总带着一副焦虑的神情一直皱着眉,精神状态极差,头发也差不多掉了一半,甚至有点儿秃顶。

“但不得不肯定的是,申总行事干净果断。”他向记者描述了一些他们开会的细节:一位申基养老地产相关负责人,由于其分享的项目内容太过理想主义和空洞,申勇当即在会议上毫不留余地打断了他的介绍,要知道这并不是一次单纯的集团内部会议,而是有潜在投资人和合作方都在的场合。

这事过去不久后的2014年9月,申勇一声令下宣布正式进军养老地产领域,并对外宣称:这是他们继高定位“高端+高品位”酒店地产之后的再次升级。

位于重庆北碚缙云山的悦榕庄三期项目就是申基集团一个典型的“近郊风景资源型”养生养老项目。该项目从户型设计到配套到装修,都体现了老年人的需求。比如,小区增加了康体、医疗等功能性配套设施,设立了老年关怀区,房间内设立了适合老年人的泡池,老人专用的独立厨房等,同时申基还委托澳大利亚格兰奇国际专业管理机构统一管理,为老人提供日托服务。

项目资料显示,仅仅是这个养老项目还不足以体现出悦榕庄接轨国际的高端与奢华。其是推出了号称全球唯一专属自住的商务度假别墅——悦榕私邸。每位入驻的悦榕私邸贵宾能享受到申基为其配置的自建专属直升机停机坪、专享飞机、游艇接送以及超五星级酒店管家服务。据了解,仅仅两架直升飞机申基集团就斥资了5000余万元。

然而悦榕庄在开盘后的市场反响却令人始料未及:项目位置因为距离重庆市区太远且定价过高,几乎处于空置状态。知情人士向记者透露:“申基为了悦榕庄项目,向民间借贷借了不少钱,欠下了巨额资金。”养老公寓卖不出去,欠款无力偿还,导致至今悦榕庄还有几栋未建好养老公寓处于停工状态,养老地产成为了压跨申基的最后一块重石。

借壳上市的“壳”怎么了?

都说瘦死的骆驼比马大,申基因为一个养老地产就倒下了?

记者注意到,2015年5月底申基引入新股东“中新房华夏实业”,注册资本由3亿元增至6.12亿元。依此来看,中新房华夏实业已占申基集团总股本50%以上,其背后掌控者为央企中国建材集团管理的中新房集团。

申勇自2012年10月香港买壳光星电子(后更名申基国际)后,酒店等优质资产注入低于预期,只注入了加拿大度假酒店等,酒店贡献收入1984.7万港元,占公司总收入的10.4%,业绩不佳,申基国际连续亏损,净资产已成负数,去年上半年亏损3889万元港币,亟待优质资产注入摆脱困境。

令人不解的是,申勇家族为何不直接在2013年初掌控申基国际之后顺势让申基集团借壳上市,将后者旗下优质酒店资产装入“壳”中,以提升盈利能力,成为其盘活融资的砝码?

2016年2月18日,中新房华夏实业退出了申基集团。同一天,申勇旗下的香港上市公司申基国际公告:对债权人的清盘申请,有充分的抗辩理由,同时,申基国际拟收购若干资产改善申基国际的财务状况。目前,申基的债权人认为申基国际资不抵债,申请法院接管,但申基国际则认为其还有能力改善目前的状况。

申基集团一位高层日前称,最困难的时刻已经挺过去,公司目前经营正常,已经找到新的合作伙伴,不会一蹶不振。截止至记者发稿前,记者联系了申基集团多位高层,想进一步求证申基集团目前情况及下一步的打算,他们均表示拒绝接受采访。

凛冬来了,申基能够挺过去吗?下一个爆出危机的,又会是谁?

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标签申基  资金链  断裂  

评论

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全部评论(14)

潜词人z
潜词人z2016-02-26 16:15:37
洒店尤其是高星级酒店,养老产业,旅游地产都是投资大回收期长的产业,如融资系民间资金财务费用会很高,营运初期是不能承受的,亏损也就难免。地产中介在楼市低迷时又少有业务,接活后又很唯做。2015汽车市场萎缩,奥迪又非suv車,加上厂家压货4S店,日子难过。申基都遇上了,但从申基老板履历上看,选择性失误也许是题中应有之义。
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