近日，在郑州市福元路某小区，因为地下停车位的租售问题，业主与开发商之间产生了纷争：一度出现“只卖不租”和“禁止没买车位者开车入内”情况，引起不少业主聚集声讨。

该小区地下停车场，不少车位还没卖出去

近日，在郑州市福元路某小区，因为地下停车位的租售问题，业主与开发商之间产生了纷争：一度出现“只卖不租”和“禁止没买车位者开车入内”情况，引起不少业主聚集声讨。

从走访情况来看，类似问题并非个例。您所在小区的地下停车位是租是售？价格几何？对小区地下停车位问题您有什么想说的？请致电15238678863跟我们聊聊。

事件

地下车位20万元一个

鲜有业主问津

位于郑州市未来路与福元路交叉口东南侧的某小区，2013年交房，曾经停车“没有什么问题”。

多位业主介绍，此前小区北邻的福元路整修，当时路中央、两侧都可以停车，而且燕沈路、燕东路等处也可以停车，在小区附近转转，基本就可以找到车位。

因此，对于售价20万元左右一个的地下停车位，当时鲜有业主问津。

“负一层20.8万元一个，负二层18.6万元一个，少数开放的租赁车位每个每月340元，没多少业主接受这个价。”一位女业主告诉河南商报记者。

诉求

车位售价太高

业主想租

“好光景”并未持续多久。

福元路整修结束后，交警执法随即跟上，停在路边的车辆经常会被贴罚单。

燕沈路在2014年下半年开始整修，一辆车也停不进去。燕东路上虽然还能停，但每天都车满为患。

业主们说，连小区东门前新修的小路也被人建了护栏，禁止停车。“物业不让停，哪个车停了，就会被贴上难以撕掉的告知。”

小区周边停车条件迅速恶化，让数百名有车的业主将目光再次投向了地下车库。“20万元的售价太高，能租着用用很不错。”业主们说。

矛盾

地下车位只卖不租，没买的不让开车入库

但事情没有业主们想得那么简单。

一位业主之前租了一个地下车位，去年想续租时却被物业告知：开发商已经决定不再出租停车位，已租到期的也不再续租。也就是说，车位要“只卖不租”了。

2015年元旦假期之后，从老家返郑的一名业主开车进车库时遭拒，保安告诉他，凡是没有购买车位的业主，不允许开车进入地下车库。

这让这名业主异常愤怒，“我车上东西比较多，很重，小区地面不允许停车，我作为业主想进入地下卸一下东西，他们却不让我进，未免太不讲理了。”

不过也有未购买车位的业主说，有时在保安那里登记一下，是可以临时进入地下车库的。

爆发

业主组车队堵路，开发商暂时放出40个车位

1月5日晚间，矛盾纷争爆发。数十辆车从地下车库入口处开始排队，一直排到福元路上，挡住了近一半的路幅。

业主们称，“没有购买车位的就不让开车进车库，那我们只好排队了，又没有地方停车。”

业主的诉求有二：一是允许未购买车位的业主进入地下车库停车；二是将地下未售出的停车位进行出租，可以租赁车位作为进入地下车库的条件，租赁价格不可明显高过周边小区。

1月6日，该小区几位业主和该小区的开发商在售楼部进行了协商。

河南商报记者了解到，之后该小区地下停车库暂时允许未购买车位的业主车辆进入，开发商方面放出40个租赁车位名额，但租期只有3个月。

争执

一方想租，一方称“以售卖为主”

对于租期只有3个月的40个车位租赁名额，很多未购买车位的业主认为，“这是缓兵之计，用来瓦解业主阵营的手段，解决不了根本问题。”

一位业主道出了自己的想法，她说开发商应该将未卖出的车位都拿出来出租，租金好商量，同时车位还可以进行销售，如果卖出，租赁者为购买者让位。

而在售楼部，工作人员称，小区的地下车位重点肯定是售卖，而非租赁，在拿出一定比例的车位出租后，剩下的都只会出售不会出租，使用期和房子一样。“价格不会下降，这个价格是开发商定的，嫌贵了不买就是。”

调查

车位售出并不多

价格比附近小区高不少

小区一保安称，地下两层的停车位总计有七八百个。河南商报记者从销售人员处了解到，目前这些车位只正式售出了一小部分，在18号楼地下车库，距离电梯最近的一些车位还在待售。

河南商报记者调查发现，在距离该小区不足千米的曼哈顿，地下停车位去年做活动时负一层约11.5万元一个，负二层约9万元一个，目前的售价还未公布。

附近发展东郡小区的业主介绍，该小区的车位目前售价十六七万元一个。

声音

“只售不租”合法不合情

北京德恒(郑州)律师事务所律师祖琳琳介绍，根据物权法规定，住宅小区停车位应该首先满足业主的需要，所以应首先出租或出售给本小区业主，即使双方合同中没有约定，车位“只售不租”的性质也决定了消费者没有广泛选择的余地，导致业主不满。

她同时提及，对于地下（半地下）停车场、车库按出让方式缴纳土地出让金后，开发商是可以出售的。

“如果是没有计入地面建筑公摊地下停车库，即大型公建及住宅小区项目，地下（半地下）停车场、车库按出让方式供应土地，出让最高年限分别为40年、70年，不收取土地出让金，但未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。经依法批准对外出售、出租的，按规定缴纳土地出让金后可以出售。在开发建设单位缴纳地下停车库土地出让金后，有权决定是否出租或出售，相关部门无权干涉。”

“多方奔走后

可能还是解决不了”

连日来，业主何先生一直奔走在维权的路上。

何先生认为，开发商有两处违规：一是擅自更改地面42个停车位规划，建成了商店等；二是买卖属于人防工程的负二层停车位。“说是租赁20年赠送50年，其实和买卖同样性质。”他说。

他们先是反映到办事处，办事处城管科表示，对于开发商违规建设的地面建筑，将责令限期拆除。

他们又到郑州市规划局反映，规划局的回复是：地面上规划的确实是停车位，对于开发商违规建设问题，目前正在调查。而到郑州市房管局反映“强卖”停车位问题时，何先生说，房管局接待领导称，可联系开发商协商解决，“但开发商不配合，房管局暂停了他们的预售和网签。”

虽然各个部门都在自己的权限范围内解决问题，但是他担心，“忙到最后，停车位只卖不租的问题可能还是解决不了”。

【房管局】

以“约谈”开发商为主

河南商报记者注意到，2013年，郑州亚星城市山水小区地下停车位只卖不租，经“心通桥”（郑州市网络行政全媒体平台）督办，房管局要求公司限期改正，但开发商的做法是，迅速大幅提高停车租赁价格。此后，类似情况多有发生，房管局的做法一般是“约谈”。

2014年郑州市房管局曾出过一份公开回复，对地下停车位有关情况做出了说明。回复中提到，将人防工程用于地下停车位，开发商将地下停车位的使用权一次性出售或是分期租赁给业主，这一做法在郑州乃至全国其他城市都不同程度存在，其实质是租赁行为，由此引发的开发商与业主之间的纠纷，双方可通过协商或诉讼解决。

而按照物权法及《郑州市房屋登记条例》的相关规定，属于非人防工程的地下车位，具体是以出售、附赠还是出租的方式，是开发商与购房业主的协商约定，行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题，开发商往往会根据自己的实际情况，采取只售不租的形式。

“对于这一问题，我局多是通过约谈的方式，要求开发商考虑业主的实际情况，采取灵活、多样的经营方式，以取得业主的理解和认可。”房管局方面表示，“但约谈不算行政行为，毕竟对方没有违规，没法提出强制要求。”

昨日，河南商报记者联系郑州市房管局，工作人员表示，以公开回复为准。

【人防办】

人防工程面临确权难题

按照物权法规定，一般由开发商建设的地下空间，产权属于开发商，可卖、可租；而对于属于人防工程的地下空间，目前法律上并没有确权，目前郑州市的地下停车空间，有一部分属于人防工程。对于这一部分，开发商能否“一租70年”？

对于河南商报记者的采访，郑州市人防办进行了书面回复。回复称，根据“物权法定”的原则，物的权利归属必须由法律确定，郑州在这方面虽然也做了些探索，但无权对人防工程的所有权做出规定。鉴于以上原因，截至目前，郑州市辖区内所有的人防工程均没有办理所有权确权登记。也就是说，人防工程的所有权到底是国家的还是建设单位的、业主的，法律上没有明确。

回复称，既然人防工程没有进行确权登记，大家说的“售卖”就不存在所有权的交割，所以不是售卖行为。对于这种“售卖”行为，《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国人民防空法》、《河南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》、《河南省人民防空工程管理办法》等没有列举对这一行为的禁止性或者处罚性条款。

地下人防工程的产权到底归谁，只能由法律确定。目前，这个问题只能期待通过国家立法解决。

河南商报记者在走访中，也有部分政府工作人员表达了无奈。有工作人员说，他们经常接到居民的类似投诉，对于政府来说，“法无授权不可为”，但是依照民法原则，“法无禁止皆可为”。这就导致政府作为上无法可依，但是在开发商方面，“没有说不让这么干，就可以这么干”。也有不少公务员表示：“不光是业主困扰，我们也困扰，我们也是业主，也遇到这个问题。 ”

【江苏】

通过本地立法

解决停车位“只售不租”

于2013年5月1日实施的新版《江苏省物业管理条例》（下称《条例》）中，最大亮点就是，“卖不掉的车位不能拒不出租”。

对于小区的那些产权属于开发商的地下停车位，《条例》中指出，如果开发商坚持只售不租，将被处以10万元到50万元的罚款。如果被罚款之后依然不执行，那么主管部门可继续处罚，而不是只能进行一次性处罚。对此当地的解释是：“车位不是商品房，它只是小区的配套之一，其建设的初衷就是提供给业主使用的。如果开发商只售不租，显然与初衷相悖。”

对于把物业管理区域内依法配建的人防工程作为停车位的，《条例》规定应当向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。这样就杜绝了一口气收取几十年租金的情况。“人防车位在法律上所有权不明，开发商就不应该卖。”江苏省人大常委会法工委副主任刘克希表示。