居住正义是房地产市场得以持续健康发展的关键所在，如果房地产政策不是把居住正义放在第一优先的地位，那么房地产市场会被带入难以自拔的深渊。

文/易宪容，社科院金融研究所研究员

作为现代文明的一种标志，国家及政府有责任及义务来保证每一个居民得以生存的基本的居住条件。每一个居民无论是处于哪一个阶层，如何弱势，其财富及金钱如何之少，都得如此。比如，美国《住宅法》的第一条第一句话，就是要求生产安全舒适居民有支付能力的住房；建造住房的目的是保证居民基本的生存条件，而不是用于其他目的。这就是居住正义的基本内涵。

所谓的居住正义，尽管各国的理解不同，法律界定有差别，但是有一个基本核心内涵就是国家的法律、制度、经济政策如何来保证本国每一个居民的天赋居住权。

对于社会主义国家的中国来说，居住正义不仅包含了居民居住权的天赋性，而且土地的公有制更应该把居住正义发扬光大。因为，土地的公有性不仅意味着建造住房的每一块土地都为全体国民所有，而且也意味着全体国民可一起来分享土地的溢价，一起把属于全体居民的土地及财富来保证每一个居民的基本的居住条件。也就是说，居住权是天赋的，政府只能保证而不可剥夺。

在中国房地产市场发展的朱总理年代，这些核心的精神基本上在逐渐落实。为了让没有支付能力的居民购买上住房，一方面，政府采取打分的方式，给没有分到住房的居民购买住房补贴；另一方面，建造经济适用房，让这些居民能够以低价格的方式可进入。

到后来，房地产政策表面上还是有采取优惠政策，来保证居民的居住消费或居住正义，但实际上，这些房地产政策则开始转化为购买住房者的一种赚钱工具。

可是，最近政府推出的一系列住房救市政策，连表面上的居住正义也不要了，明确露骨地表示，政府的住房优惠政策目的，就是要让有住房的居民持有更多的住房；没有住房的居民或弱势的居民，只能离住房市场越来越远。

尽管有所谓保障性住房增长，但是这些保障性住房不仅是杯水车薪，而且没有公平公正的按照保障性住房分配制度安排，他们要享受这种保障性住房分配也是相当困难的。比如，有些地方的保障性住房就成了国家公务员的福利分房。

可以说，最近楼市新政把居住正义挤出的表现主要有以下几个方面。

第一，在房价上涨时，当时一片言论都在反对政府出台房地产宏观调控政策，认为市场的事情政府不要干预得太多。即房价上涨是供求关系的问题，政府不要人为阻止房价上涨，所以全国的房价可以持续飚升十几年。

但是当国内各城市的房价在2014年只有少许下行时，中央及地方政府立即出台了一系列的救市政策，希望把过高的房价，顶在当前天花板上不下来。不让房价回归理性，实际上就是要把绝大多数人的居住正义排除在当前的市场之外。

第二，从2014年10月份央行的房贷新政来看，其政策的核心就是让已经购买过住房的居民，还清银行贷款之后，同样可享受银行的各种信贷优惠条件，从而进入住房市场。这些政策的实质就是，让有住房的居民通过住房信贷优惠条件持有更多的住房。

同样最近把第二套住房按揭贷款的首付比例降低，同样是要降低有房者再进入住房市场的门槛，让持有住房的居民再享受优惠条件进入住房市场。可以说，在当前住房资源严重分配不均、住房资源既定的情况下，政府的住房政策仅是向持有住房者倾斜，不仅会造成住房持有越来越向少数人集中，住房资源越来越分配不均，而且也会让弱势的住房消费者离住房市场越来越远。

第三，各城市的住房公积金本来就是城市居民交缴及帮助城市居民，来保证居住正义的一种相应政策。由于高房价，尤其是一线城市，早就把住房的消费者排除在一般的住房市场之外，能够进入住房市场的只剩下少数的住房投资投机炒作者。

如果在这种情况下，地方政府把住房公积金贷款额度提高，实际上是在帮助住房投机投资者进入住房市场，把一项居住正义的政策转换成了少数住房投资投机者的赚钱工具，居住正义也会荡然无存。

可以说，居住正义是现代文明的一种标志，也是房地产市场得以持续健康发展的关键所在。如果政府的房地产政策不是把居住正义放在第一优先的地位，而是把房地产市场仅是看作是地方政府土地财政的工具，投资者赚钱的工具，政府GDP增长的工具，那么这种房地产市场不可能健康发展。