万科要赚“小钱”?
方雅 2015-04-02 09:29:22
摘要: 郁亮表示,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。

2015年3月31日,在京城落下第一场春雨中,春雨决定了万物生长的趋势与走向。

同天,万科总裁郁亮与董秘谭华杰在万科深圳总部召开2014万科业绩推介会。会上,谭华杰介绍了万科2014年的主要业绩情况以及万科未来的转型发展目标。而掌门人郁亮的发言则为这家中国最大的专业住宅开发企业的2015年发展奠定了基调。

2015年年初,万科十多年来的行业规模第一宝座旁落。据绿地集团公布的2014年度经营业绩数据,房地产业全年实现预销售额2408亿元,超过万科的销售金额2151.3亿元,登顶全球最大房企。2015年元旦前,曾有万科匿名人士置评说,“确感失落”。

不过经历了去年事业合伙人、小股操盘甚至于进军房地产O2O等变革性转型后,这家一向稳健谨慎的房企巨头在刚步入知天命之年的掌门人郁亮的带领下,似乎在注入新鲜的血液和基因。

郁亮利用一个小时与与会媒体沟通交流,态度坦诚、旗帜鲜明。主要体现了三层意思:万科住宅业务稳健依然,将着力发展新业务与之并驾齐驱;万科将放弃对规模的片面追求,不争第一;万科将继续转型,赚小钱。

新业务与住宅业务并驾齐驱

2014年万科实现销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。万科主营业务仍然保持高速增长,对住宅地产的行业前景仍然较为乐观。

董秘谭华杰表示,从居民部门利息保障倍数、新房名义市值对居民最大购买力占用比例两个主要指标来看,中国居民部门利息保障倍数目前实际是11倍,远低于危险阀值,而新房名义市值对居民最大购买力占用比例也处于相对好的位置。

“未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示,“我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”

郁亮所指的新业务是指“万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。”占据了万科未来业务版图中“三好住宅”+“城市配套服务商”结构中“城市配套服务商”的半壁江山。

从前海企业公馆、深圳留仙洞,到松花湖滑雪场,到正在筹备中的物流地产、家装业务,以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”等一系列“万科+”地产项目正在全面铺开。

除此之外,万科在暗中筹谋试验多年的商业地产也将自立门户,正式亮相。据称万科初步计划在一季度末成立一家独立的商业地产公司,到6月底将完成全部25个商业中心约200多亿元资产的整合。

虽然,之前王石曾经一力反对万科发展商业地产,不过在郁亮的坚持之下,2010年即开始了对该业务的孵化试验。而2014年万科的转型元年则为开启这扇大门提供了绝好的机会。

不争行业规模第一

“规模”这个词一直都与这家全国最大的住宅地产商有着莫大的渊源。2004年之前,王石讳言对“增长”的追求,2005年后,万科提出:10年之后,完成100亿的利润、1000亿的销售额,占有3%的市场份额。并把2005称为万科的新战略元年。为了应对宏观政策引发的房地产市场的变化,万科开始向“规模扩张”的方向积极迈进。

2011年,万科成为国内首家销售额破千亿的房地产企业,之后的万科也逐渐在扩张的道路上冷静了下来,当年郁亮即提出,万科要从“规模速度型”向“质量效益型”转变。

2014年,万科行业规模第一宝座更旁落绿地集团之手,引起舆论争议。郁亮在被雅小编问道是否有计划重夺2015年行业第一时,他颇有些无奈地表示:“希望媒体不要再把我们往规模扩张的路上逼了。”

郁亮打了个比喻:“我们过了青春期了,我们现在是一个30岁人,我们的智力、体能、精神状态是最佳年龄段,创造力最丰富的时候,不能再比拼个子、规模,我们早就放弃速度和规模,今天最重要的事情就是做好转型。”

从土地储备来看,万科似乎也有速度放缓的意思。

数据显示,2013年期末万科权益建面土地储备4495万平方米,到了2014年中报时,这一数字已下降到4282万平方米,而到了2014年三季报时,万科权益计算的建筑面积储备只有3879.2万平方米。外界对于万科土地储备的不足产生了较大担忧,瑞银、中信证券[1.21% 资金 研报][3.41% 资金研报]等机构都曾对万科土地储备发出预警。

据万科财报显示,截至2014年底,万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米,此外还参与了7个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

董秘谭华杰介绍称万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求湿度合理补充项目资源,没有必要高价拿地。他表示,如果2015年土地价格仍然呈现出与去年相似的“量缩价涨”的不合理现象,万科会继续谨慎拿地,但可能选择与人合作开发项目。

尽管发布会前一天,央行、住建部、银监会刚发布了二套房首付比例降至四成的松绑政策,郁亮仍旗帜鲜明表示;“我们对白银时代的判断不会变。”

万科将继续转型赚“小钱”

“转型包括两个主要内容,一个内容就是传统业务需要迎接白银到来,最近我们向制造业学习,学习在白银时代或者青铜时代如何来生存发展。另外一方面,在下一个十年,房地产市场出现拐点之前,我们要完成新的业务发展,培养出新的业务来。”郁亮表示,之后行业大佬万科要学会“赚小钱”。

而对于万科这盘大棋的成效,郁亮并未给出具体数字;“我们现在是转型之初,很多时候我们会从0到1,而不是1到10,更不是10到100这个过程。找到1之后,我们在1的基础上复制到10,看看能不能复制出来。到10下面是稳健发展的问题,到100。所以今天难以描述一定说三年之内必须干一个什么比重,这是解决10以后的问题。”

而对于万科转型的业务可能并不足够“新”,业内已有涉足的情况,郁亮颇为坦然:“手机竞争够激烈了,小米还做,现在格力也要做了。所以怎么看激烈和不激烈这件事情,在中国来说,房地产行业,住宅发展很充分。但是像物流这样的,目前为止中国人均物流仓储面积只有美国1/14,还有很大发展空间。”

此外,万科充裕的现金流也为其未来在收购腾挪方面提供了足够的空间。2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。

万科的转型与管理层有效的激励奖惩措施密不可分。去年试行的事业合伙人制度与小股操盘机制在为万科阻挡“门口的野蛮人”同时,也将管理层利益与万科业绩牢牢捆绑在一起,成为万科落实转型与业绩增长的有效引擎。

“从2000年开始,我们开始年轻人计划,包括海盗行动、新动力等等都是那一年完成的。一批年轻人启用成就今天的万科。同样15年之后万科再次来到时代拐点,就是黄金时代到白银时代转变,这个转变过程中我们再次明确新老并举、以新为主的人才策略。我们对年轻人充满了期待。”郁亮如是描述。

万科的下一个15年会是什么样?

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