01.

上个星期天，房地政策开了一个大弯。

央行、银保监会联合下发《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》

核心就是：将首套住房的商业贷款利率下限调整为LPR减20个基点。

字少事大。

图源：中国人民银行官网

02.

这意味着什么呢？

按目前执行的最新LPR利率4.6%计算，减20个基点，就等于首套房贷款利率最低可以做到4.4%。按照100万元本金、30年贷款期限、等额本息还款来计算，若按重庆现在的首套房贷利率5.2%下调至4.4%，

则到期将少付利息17.4万元，月供可省483.5元。待政策落地，一大利好。

图源：乐居买房。最新的，重庆地区各银行房贷利率的情况。

那么，为什么央行和银保监会加班加点，赶在周一开市前出文件呢？

我们觉得，如此着急，两个原因。

03.

原因一，经济增长预期转弱。

昨天早上，国家统计局公布了4月份的主要经济数据。4月份，社会消费品零售总额29483亿元，同比下降11.1%。除了粮食，饮料，中医药，石油四大类，其余同比增长的4月数据均为绿色儿。

其中包括地产上下游产业，家具类和建筑及装潢材料类跌幅分别为-14%及-11.7%。

数据图来源：国家统计局。我们标注处，务必好好体会

而5月13日，央行也公布了4月金融数据和社会融资数据统计，人民币贷款增长明显放缓。其中，4月人民币贷款增加6454亿元，仅相当于3月的五分之一，同比少增8231亿元；社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期减少9468亿元。

直白地说，三驾马车之二：消费，投资，往前跑起都有点累。而另外一架“出口”，显然面临着湍流涌动的大变局。

04.

原因二，居民入市需求降低。

今年2月，居民住房贷款减少459亿，这是2007年统计数据以来的首次负增长。

3月虽有所缓和，但仍然同比少增规模2500亿。

4月，减少605亿，是有史以来第二次减少，同比少增规模达到4022亿。居民买房意愿降低是不争的事实，许多人选择提前还房贷，“年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。

基于数据面反映的两个因素，央行定向下调了首套房贷利率。目的就是刺激市场，稳定楼市，不至于对经济形成明显拖累，不至于造成系统性风险。

央行上次释放如此大力度房贷利率利好，还是在8年前。彼时的2014年9月30日，央行将首套房贷利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍。以此为起点，带动了上一轮房地产市场行情快速升温回暖。

那么，这和在重庆的你我，想在重庆购房的朋友们有什么关系呢？

05.

我们认为，有三个重要关系。

关系一，中央到地方，信号明确。

央行和银保监会，你可以认为是代表了中央的意志，上层的态度。没有首肯，不可能擅作主张，尤其是偏宽松的政策。

很多时候，中央到地方，政策的落地是层层博弈，往往是有一定滞后性，有一定收紧的。但是这次，中央给了地方更多空间。

央行、银保监会的态度是：按照“因城施策”原则，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

关心重庆楼市的朋友，已经注意到重庆线上举办2022春季房交会，从5月15日开始，持续到6月30日，全市38个区县共有近500个项目、6.8万套房源可供选择。观照从前，但凡行情旺，重庆的房交会一般都不会开。

而这一次，重庆相关职能部门高调宣传，联合地产以及建筑、家具、家电、家居等上下游行业，齐力打造房交会，也是一种“救市”表态！

同时，重庆税务还在为房企端减压，位于重庆市主城区的未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由20%调整为15%。还有一揽子助企纾困政策措施，涉及房地产领域的有18条之多。

文件来源：重庆市人民政府网

中央，希望救楼市稳经济；地方，希望救楼市稳财政。信号明确，“救市”目的趋于一致。在这种情况下，市场大概率会触底反弹，真正复苏。

06.

关系二，首套房贷利率破四。

对于刚需客户来说，购房的贷款压力减轻了一些。

就看重庆，与去年相比，首套房最高点5.95%，最低也是5.25%。如今随央妈一声令下，首套房贷利率大概率会破四。

数据来源：克而瑞重庆。去年一整年的利率走向。

其中商业银行之间竞争，购房者甚至享受到最低4.4%的贷款利率。

事实上，市场普遍预期还有空间，最终落地的结果或许更美好，无论是刚需，还是存量房浮动利率的购房者，都能进一步享受到更低的利率。

某种意义上，如何从政策端看今年的楼市，一个是房地产税试点落不落地，另一个就是房贷利率回不回到“四”。

两个信息都很明确了，或许更美好的明天很快就来了。

07.

关系三，新一轮周期的重启。

可以说，在历史面前，我们都是蚂蚁。

辛勤劳动，尊重规律，敬畏市场是大多数人穿越周期的路径。

一方面，我们回看中国楼市的历史周期，2002-2008，2009-2015，2016-2022。再贴近重庆比较，大差不差。

另一方面，全球化货币市场影响的经济周期，从春到冬是一个“灰犀牛”事件，意料之中，难以扭转。但可以应对，每一次周期的末尾，你都可以清楚看到我们中央和地方合力。

图源：说财猫。近20年，与房贷利率的比照。

我们斗胆预测，新一轮周期大概率会延后政策落地两三个月，在今年的三四季度，市场热度重启。

但同时我们面临全球疫情、世界局部热战、美元加息收割等“黑天鹅”等因素，稳经济是今年乃至以后高质量发展的主基调。

08.

周期重启，意味着行情大涨，甚至翻番吗？

谁知道呢？但大概率不会。

首先，市场在回归理性，行情在分化。

从数据面上，我们就能清楚现在楼市的分化趋势。

城市能级上的分化，一二线城市在今年首轮土拍的表现依然是较好的，三四线城市或将持续常温、低温运行；板块价值上的分化，同样是在重庆主城，板块之间的冷热不均也会出现；甚至房企之间，楼盘之间，加剧分化，强者恒强。

图源：国民经略。2022年一季度的GDP城市TOP30，重庆在第五！

再者，量价将会一定程度上脱钩。

“房住不炒”依然是核心宗旨。即使央行这次降利率，也只是定向放宽了首套房的利率。二套房仍然维持不变！房地产是支柱产业，更是居民的消费。所以我们私以为，这一波救市，救的是刚需成交，而不是价格。

从市场理论上看，成交量上来，商品就大概率会涨。但涨的幅度是个问题，“买涨不买跌”是购房者的基本心理，跑不过利率肯定也不合理。

但是涨幅过快，房地产就不单是中国经济的压舱石，而是普通新生家庭肩上的一座山。房价上涨的空间，应该与经济增速或人均收入基本持平，合理！

09.

未来健康的房地产，我们觉得应该像白酒行业。

白酒行业，从周期成长到稳定增长。长期向好，但涨幅平缓！

这是一个理性的状态，当然也是经历过行业出清，竞争缩编后诞生的格局。慢牛，而不是疯牛。

等生活，生产回到一个正常的轨道上，社会基本面到达一个稳定线上。经济企稳，百业复兴，房地产同样也会平稳着陆，利润合理，稳定发展。

但同时，房地产会不会成为一个古老持久的行业？

10.

我们的理想里。

土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。

我们需要为一个人，一家人安居乐业而服务的房地产。

政策已拐弯，终极的房地产，又会转往哪里去？

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