01.

2022年三月中旬，曾经被誉为“最懂经济的市长”黄奇帆与资深经济学家王波明的聊天中，谈及到中国房地产，本号将视频内容转译为文字。

那么，中国楼市如何发展？

面临的拐点是什么？

未来将会怎么样？

请细看。

02.

1980年中国这1.8亿城市居民的人均住房面积是多少？很小，5平方米，5平方米我都觉得不可思议的太多了。你看三口之家，就15平方米，又吃又住。从现在的人均50平方米。1980年人均5平方米。可以看到那时候就是压缩饼干，压缩的非常饥饿的状态。

1980年整个中国的商业服务业就1000亿，现在160万亿。在当时中国经济极度萎靡不振，城市的住宅需求极度小的背景下，因为你是被高度压缩的，一旦有外部条件，就像干柴烈火爆炸式的发展。邓小平1980年以后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制。

第一个，承包制。把5亿种地的农民搞得只要2亿就够了，3亿农民释放出来到沿海。

第二个，农村的户口。因为过节制度，几千年下来，几百年下来，农民不能到城里边工作的，户口绝对管制，那么在80年代初期、中期就可以离土离乡，可以到城里打工了。

第三个，在城里边只要打工10年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相对落户，就有了户口。

那么我们1.8亿变成了9亿，不断地农民户口落进来了。所以这就三个制度，一个可以落户的制度，一个可以离土离乡的制度，一个承包制释放劳动力的制度，这都是为城市化大发展基础性动力。

第四个，城市有了土地批租，就有了房产商。

第五个，老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子。当时我们单位所有的人都是公房，1992、1993年开始，所有公房可以变成私房。公房、国有企业，基本上可以出150块一平方米到250块一平方米买下来，这是共同富裕的伟大改革。

第六个，按揭贷款出台。按揭贷款是使得中国房地产市场产生的重要杠杆，老百姓如果要全款买房，是买不动房子的。

所以农村的三条加城市的这三条，就变成了巨大的房地推动力。

然后政府再出现了像上海浦东这样的投融资平台，那就把房产商来买地，搞开发区、旧城改造等等。国家就出现了开发区，哪个开发区都相当于一个经济发展的增长极，千千万万的工业开发区，城市开发区起来，这都是造成城市化运动的概念。

一旦机制松动，就把前面压缩饼干压得紧紧的，饿得扁扁的，肚子一下子撑开了。这一爆发是什么概念呢？

1990年，中国一年造的房产面积是1000万平方米，但房地产市场一起来到2010年，市场化有房产商为主的建筑面积。一年建了1亿平方米。2010年又过了四年，我们房产商建的房子，10亿平方米。然后到了2017年，中国房产商建设量17亿平方米。然后到头了，后边3年没有再长。如果按照每年一个亿的涨到2020年，理论上应该达到20亿平方米，但是到了17年，17亿打住。

这是讲了波澜壮阔30年、40年房产发展的情况。

03.

那么现在我要说的就是，眼下中国房地产市场进入了新阶段，这个新阶段中国房地产指标出现了拐点。

第一，大家基本上认为14亿人口是天花板，总之人口在减少。

第二，中国的城市化率已经到了65%，几乎等同于欧洲、美国的75%。原因是什么呢？因为中国的城市化率实际上是把农村里边的青年人、中年人给抽出来了，再要增长也就增加五六个点。

第三，中国的老龄化现在正在加速。去年已经到21%，预计2035年会到30%以上，甚至2050年、2060年以后可能到40%、50%。那么这样一来的话，老龄化越严重，它需要房子越少，反而死亡率增加，会退出许多房子来。所以这三个都影响住房结构的，都会对新房子需求大幅下降。

第四，到去年为止，中国的房产商手中造好的房子，一年以上没卖掉的，有6亿平方米。这就是一手房库存，然后中国老百姓买下来的房子，其中闲置，只为投资，有20%。那么中国这些年来总的房屋有400亿平方米。1990年以后卖掉的新建的商品房，在老百姓手中的有300亿平方米，其中有60亿平方米是闲置的。那么这种闲置在市场如果每年涨20%、30%，五年翻一番。

那么我就算有一两套房子闲置我也不怕，我觉得在涨价心里是高兴的。房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算。但是如果房价不涨了，这个库存都是积压，会造成新造房子需求大幅萎缩。

第五，整个中国目前人均住房，2019年统计48平方米，然后到了2020年已经到50平方米，全世界发达国家，人均50平方米就是天花板。40年前我们5平方米，现在变成50平方米，已经上了天花板了。再空洞的需求，想泡沫化需求都难。

第六，年度的投资。2000年是1亿平方米，然后2010年是10亿，到了2016年、2017年，17亿平方米，这17年里造房的建设量涨了16倍，20年翻了四番，同样的天花板到了。16亿平方米意味着什么呢？全世界70多亿人，去年或者前年或者2000年，新建房子就是21平方。中国的总量等于全世界的一半，也就是全世界中国之外造了20亿，中国造了17亿。如果你有这个需求，你在过去30年有这个需求，你去扩张，扩张到了人均50平方米了，对于房子没这个可能，也没这个需求，也没这个内在要求了。

第七，中国的土地价格和房产的价格，20年翻了四番。你一定要知道上海最贵的地方——衡山路。那时候的房子是6000多块，算7000块。20倍的话也就是变成14万。现在那边的房子就是14万、15万，所以就是20倍。那么反过来在北京王府井最高的地段，你用20年前去算，现在也是也是16倍以上。那么你讲新疆乌鲁木齐二道桥，在2000年的时候，他那个地方就是700多块一平方，那么20年以后呢，1万几千块，2万块也到了。

所以我讲这个话的意思，全国在原来技术上20年翻四番，基本如此，土地价格也是每一亩100万变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨，那么当一个地方有这个3年5年翻一番。当20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，哪怕造了房子卖不掉，过个5年就涨价了，都会囤地炒地，所以大家都不怕库存，不怕规模，然后就拼命的融资贷款，这个规律是前面那个20年如此的7个指标，这个温床给宠出来的，给惯出来的。

第八，危旧房改造，城市旧城改造，基础设施建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了。

第九，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。因为在1980年，我们大学生在校生的占地人均只有10平方米。教育部当时定了个制度，大学在校生人均学校用地50平方米。现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方米已经到了，所以也不需要再扩张，也不会变成4000个大学，所以教育、公共设施也到头了。

第十，房地产金融，中国的房地产商负债率都在90%，全世界你总不能零资产，所以房产商杠杆从20%、30%的负债率到80%、90%的负债率，上天花板了，再过10年也不会变成105%的。

在这个意义上讲，不管是举债，还是公共设施，基础设施，旧城改造，还是房产的四、五个指标，还是老龄化城市人群。这个概念到这里了，我们可以这么说，新阶段、新常态要出现了。

所以现在我们说房地产出现的困境，有人去把它归结为是我们地方政府、国家的房地产调控政策过头，太集中，太厉害，把他给打压了，这是不公平的、不合理的，是不对的。

04.

它不是政府调控过头造成现在的困难，因为这房产商1985年、1990年，或者1995年，或者2005年2010年，他们都这么个行为方式。为什么当时不破产，这会儿集中的龙头企业都破产？原因就是当你这样的行为方式，在90年代末，新世纪初，还在在扩张的时候，在4、5年翻一番，10年翻两番的势头下，他们这种高举债、高周转、超级大盘、炒地皮、造楼盘，都是可以循环的，但是到了现在，你继续一根筋的按这个逻辑来，就要碰壁了，所以这个就叫做理性的分析客观形势。

那么下一步呢，今后5年、10年中国房产开发的新常态，或者是房产商运行方式的新常态，就应该出现五个调整。

第一，一定要明白，全世界的房产商，欧洲，美国房产商负债率没有超过50%的，香港的房产商全部的负债率不超过40%，中国到了80%、90%，是因为地价，房价，市场需求量的三高。20年翻三番四番。那么一旦需求没有了，他们就会进入到一个新常态，负债率会90%到80%到70%到50%，甚至40%，也就我们现在的三条红线。70%是因为他们都在80%、90%，我们提了个70%，等到他们自己一旦要降下来了，其实也挡不住他下降。

第二，高地价的买地，大楼盘的造房，导致造了大量的库存。这种状态会收敛，会实事求是地根据市场需求结构来开发。

第三，房产商跨界，又搞金融，又搞商业，又搞工业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后就可以到处去搞的。这种术业有专攻，它们就不再胡闹了，这个方面也会收敛。

第四，房产商乱收子公司，房产商多如牛毛，这个状态会减少了。中国房产公司独立法人的有9万个，那么我们9亿城市人口，一万人一个。那么整个美国的房产公司法人登记造房子开发商没超过500个。那么我们的开发商比全世界开发商加起来还多。那么以后实际上中国房产商用不到这么多，所以今后十来年9万个变1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行关闭等等。

第五，房产商的卖房，就不是那个造了100万平方米卖100万平方米的大周转。以后就可能变成了造50万平方米，其中25万平方米是商品房卖掉，有25万平方米是商业性的租赁房，租赁房就变成商住、长租公寓销售。恰恰是商住两用，负债率就下降了，它是什么概念呢？一旦是租赁，他的租金就可以去发ABS（资产支持证券化）债券，就是叫REITS（房地产信托投资基金）。REITS债券一发，那么资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本，然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半，反而变成了一个均衡。

那么这五个变化会是今后房地产常态的经营状态。

所以你一定不要担心这一次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房产商良性循环的开始。而且这个开始不仅仅是靠政府约束，政府约束只是个导向。政府哪怕拼命约束房产商，房产商还是五个炒，五个大周转。到了土壤转轨的时候，它自己就会转到我刚才说的五种状态，政府在旁边又正常的进行引导。这个时候真正房子拿来住，而不是这么炒，形成良性循环。

我们今后10年的房地产的状态，就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的。

05.

我们现在对眼下房产商崩盘也好，或者有些暴雷也好，由于房地产的形式出现了拐点。他怎么办呢？大体上应该这么说。

第一，房地产是支柱产业。他差不多要占GDP 5%-10%的分量

第二，房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产，也该稳定。

第三，房地产是半金融企业，因为里面大量的按揭贷款，它崩盘的话，对金融机构也是问题。

第四，房地产还和大量的供应链上的工业、企业有关系。它是龙头产业，带动几十个工业的销售产品。

那么在这个意义上讲，追求房地产业的稳定，不大起大落，就是在限制土地价格、房产价格、建设量，这么炒作翻番，对政府来说，对这些困难房产商来说，我们不是简单的要去救。一旦它要崩盘，他的债务实际上就进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的。这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主，也包括老百姓买了按揭贷款的房子，还有许多就是施工欠款。

如果简单让他破产，造成社会震荡，所以怎么样使得它软着陆，那么就要用重组的办法。那么这个重组有五种。

第一，大型的房产商，出了问题的房产商，自救，自我重组，壮士断臂，保存最主要的一个机体，不使得整体上瘫痪。

第二，优势的房产商，没出问题的房产商，然后去收购、兼并、重组出问题的房产商。

第三，国有资本运营公司也可以拿出他的资本金，成为战略投资者，入股到那些优势房产商，去收购兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去10年、5年批租给房产商的地。可以根据现在的市场行情打个折回购。

第五，房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房。

06.

总之，五管齐下，稳住局面。那么为了稳住局面，这五个渠道进行重组的时候，当然要资金，这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款。这种债务不放在三条红线里，算体外循环。平稳落地，软着陆，房地产也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形式，进入良性循环的状态。

来源：财经老炮王波明

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