黄奇帆2022年3月深度解读:房地产高速发展到头了
商界地产 九沛传媒 2022-03-17 19:34:10
摘要: 房地产需要软着陆

01.

2022年三月中旬,曾经被誉为“最懂经济的市长”黄奇帆与资深经济学家王波明的聊天中,谈及到中国房地产,本号将视频内容转译为文字。

那么,中国楼市如何发展?

面临的拐点是什么?

未来将会怎么样?

请细看。

02.

1980年中国这1.8亿城市居民的人均住房面积是多少?很小,5平方米,5平方米我都觉得不可思议的太多了。你看三口之家,就15平方米,又吃又住。从现在的人50平方米。1980年人均5平方米。可以看到那时候就是压缩饼干,压缩的非常饥饿的状态。

1980年整个中国的商业服务业就1000亿,现在160万亿。在当时中国经济极度萎靡不振,城市的住宅需求极度小的背景下,因为你是被高度压缩的,一旦有外部条件,就像干柴烈火爆炸式的发展。邓小平1980年以后,改革开放一开始,其实就释放了城市的机制。

第一个,承包制。把5亿种地的农民搞得只要2亿就够了,3亿农民释放出来到沿海。

第二个,农村的户口。因为过节制度,几千年下来,几百年下来,农民不能到城里边工作的,户口绝对管制,那么在80年代初期、中期就可以离土离乡,可以到城里打工了。

第三个,在城里边只要打工10年以上,就可以在小城市、中城市、大城市相对落户,就有了户口。

那么我们1.8亿变成了9亿,不断地农民户口落进来了。所以这就三个制度,一个可以落户的制度,一个可以离土离乡的制度,一个承包制释放劳动力的制度,这都是为城市化大发展基础性动力。

第四个,城市有了土地批租,就有了房产商。

第五个,老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子。当时我们单位所有的人都是公房,1992、1993年开始,所有公房可以变成私房。公房、国有企业,基本上可以出150块一平方米到250块一平方米买下来,这是共同富裕的伟大改革。

第六个,按揭贷款出台。按揭贷款是使得中国房地产市场产生的重要杠杆,老百姓如果要全款买房,是买不动房子的。

所以农村的三条加城市的这三条,就变成了巨大的房地推动力。

然后政府出现了像上海浦东这样的投融资平台,那就把房产商来买地,搞开发区、旧城改造等等。国家就出现了开发区,哪个开发区都相当于一个经济发展的增长极,千千万万的工业开发区,城市开发区起来,这都是造成城市化运动的概念。

一旦机制松动,就把前面压缩饼干压得紧紧的,饿得扁扁的,肚子一下子撑开了。这一爆发是什么概念呢?

1990年,中国一年造的房产面积是1000万平方米,但房地产市场一起来到2010年,市场化有房产商为主的建筑面积。一年建了1亿平方米。2010年又过了四年,我们房产商建的房子,10亿平方米。然后到了2017年,中国房产商建设量17亿平方米。然后到头了,后边3年没有再长。如果按照每年一个亿的涨到2020年,理论上应该达到20亿平方米,但是到了17年,17亿打住。

这是讲了波澜壮阔30年、40年房产发展的情况。

03.

那么现在我要说的就是,眼下中国房地产市场进入了新阶段,这个新阶段中国房地产指标出现了拐点。

第一,大家基本上认为14亿人口是天花板,总之人口在减少。

第二,中国的城市化率已经到了65%,几乎等同于欧洲、美国的75%。原因是什么呢?因为中国的城市化率实际上是把农村里边的青年人、中年人给抽出来了,再要增长也就增加五六个点。

第三,中国的老龄化现在正在加速。去年已经到21%,预计2035年会到30%以上,甚至2050年、2060年以后可能到40%、50%。那么这样一来的话,老龄化越严重,它需要房子越少,反而死亡率增加,会退出许多房子来。所以这三个都影响住房结构的,都会对新房子需求大幅下降。

第四,到去年为止,中国的房产商手中造好的房子,一年以上没卖掉的,有6亿平方米。这就是一手房库存,然后中国老百姓买下来的房子,其中闲置,只为投资,有20%。那么中国这些年来总的房屋有400亿平方米。1990年以后卖掉的新建的商品房,在老百姓手中的有300亿平方米,其中有60亿平方米是闲置的。那么这种闲置在市场如果每年涨20%、30%,五年翻一番。

那么我就算有一两套房子闲置我也不怕,我觉得在涨价心里是高兴的。房产商房子没卖掉,但是房子在涨价,他会觉得没卖掉反而划算。但是如果房价不涨了,这个库存都是积压,会造成新造房子需求大幅萎缩。

第五,整个中国目前人均住房,2019年统计48平方米,然后到了2020年已经到50平方米,全世界发达国家,人均50平方米就是天花板。40年前我们5平方米,现在变成50平方米,已经上了天花板了。再空洞的需求,想泡沫化需求都难。

第六,年度的投资。2000年是1亿平方米,然后2010年是10亿,到了2016年、2017年,17亿平方米,这17年里造房的建设量涨了16倍,20年翻了四番,同样的天花板到了。16亿平方米意味着什么呢?全世界70多亿人,去年或者前年或者2000年,新建房子就是21平方。中国的总量等于全世界的一半,也就是全世界中国之外造了20亿,中国造了17亿。如果你有这个需求,你过去30年有这个需求,你去扩张,扩张到了人均50平方米了,对于房子没这个可能,也没这个需求,也没这个内在要求了。

第七,中国的土地价格和房产的价格,20年翻了四番。你一定要知道上海最贵的地方——衡山路。那时候的房子是6000多块,算7000块。20倍的话也就是变成14万。现在那边的房子就是14万、15万,所以就是20倍。那么反过来在北京王府井最高的地段,你用20年前去算,现在也是也是16倍以上。那么你讲新疆乌鲁木齐二道桥,在2000年的时候,他那个地方就是700多块一平方,那么20年以后呢,1万几千块,2万块也到了。

所以我讲这个话的意思,全国在原来技术上20年翻四番,基本如此,土地价格也是每一亩100万变成1000万,变成2000万,也是十倍十几倍的涨,那么当一个地方有这个3年5年翻一番。当20年翻四番的趋势存在的时候,所有房产商都会囤房,哪怕造了房子卖不掉,过个5年就涨价了,都会囤地炒地,所以大家都不怕库存,不怕规模,然后就拼命的融资贷款,这个规律是前面那个20年如此的7个指标,这个温床给宠出来的,给惯出来的。

第八,危旧房改造,城市旧城改造,基础设施建设,大规模的也差不多了,没有这个需求了。

第九,城市的学校、医院也到头了,现在大学过剩了。因为在1980年,我们大学生在校生的占地人均只有10平方米。教育部当时定了个制度,大学在校生人均学校用地50平方米。现在整个中国3000多个大学,在校生人均50平方米已经到了,所以也不需要再扩张,也不会变成4000个大学,所以教育、公共设施也到头了。

第十,房地产金融,中国的房地产商负债率都在90%,全世界你总不能零资产,所以房产商杠杆从20%、30%的负债率到80%、90%的负债率,上天花板了,再过10年也不会变成105%的。

在这个意义上讲,不管是举债,还是公共设施,基础设施,旧城改造,还是房产的四、五个指标,还是老龄化城市人群。这个概念到这里了,我们可以这么说,新阶段、新常态要出现了。

所以现在我们说房地产出现的困境,有人去把它归结为是我们地方政府、国家的房地产调控政策过头,太集中,太厉害,把他给打压了,这是不公平的、不合理的,是不对的。

04.

它不是政府调控过头造成现在的困难,因为这房产商1985年、1990年,或者1995年,或者2005年2010年,他们都这么个行为方式。为什么当时不破产,这会儿集中的龙头企业都破产?原因就是当你这样的行为方式,在90年代末,新世纪初,还在在扩张的时候,在4、5年翻一番,10年翻两番的势头下,他们这种高举债、高周转、超级大盘、炒地皮、造楼盘,都是可以循环的,但是到了现在,你继续一根筋的按这个逻辑来,就要碰壁了,所以这个就叫做理性的分析客观形势。

那么下一步呢,今后5年、10年中国房产开发的新常态,或者是房产商运行方式的新常态,就应该出现五个调整。

第一,一定要明白,全世界的房产商,欧洲,美国房产商负债率没有超过50%的,香港的房产商全部的负债率不超过40%,中国到了80%、90%,是因为地价,房价,市场需求量三高。20年翻三番四番。那么一旦需求没有了,他们就会进入到一个新常态,负债率会90%到80%到70%到50%,甚至40%,也就我们现在的三条红线。70%是因为他们都在80%、90%,我们提了个70%,等到他们自己一旦要降下来了,其实也挡不住他下降。

第二,高地价的买地,大楼盘的造房,导致造了大量的库存。这种状态会收敛,会实事求是地根据市场需求结构来开发。

第三,房产商跨界,又搞金融,又搞商业,又搞工业,又搞制造业,觉得房产商赚了钱以后就可以到处去搞的。这种术业有专攻,它们就不再胡闹了,这个方面也会收敛。

第四,房产商乱收子公司,房产商多如牛毛,这个状态会减少了。中国房产公司独立法人的有9万个,那么我们9亿城市人口,一万人一个。那么整个美国的房产公司法人登记造房子开发商没超过500个。那么我们的开发商比全世界开发商加起来还多。那么以后实际上中国房产商用不到这么多,所以今后十来年9万个变1万个,法人登记里不断注销,有的是倒闭,有的是自己转行关闭等等。

第五,房产商的卖房,就不是那个造了100万平方米卖100万平方米的大周转。以后就可能变成了造50万平方米,其中25万平方米是商品房卖掉,有25万平方米是商业性的租赁房,租赁房就变成商住、长租公寓销售。恰恰是商住两用,负债率就下降了,它是什么概念呢?一旦是租赁,他的租金就可以去发ABS(资产支持证券化)债券,就是叫REITS(房地产信托投资基金)。REITS债券一发,那么资本市场的债券资本就来了,覆盖它一半的资本,然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半,反而变成了一个均衡。

那么这五个变化会是今后房地产常态的经营状态。

所以你一定不要担心这一次的房地产阵痛,这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步,必然带来的一个拐点,拐点过后是房产商良性循环的开始。而且这个开始不仅仅是靠政府约束,政府约束只是个导向。政府哪怕拼命约束房产商,房产商还是五个炒,五个大周转。到了土壤转轨的时候,它自己就会转到我刚才说的五种状态,政府在旁边又正常的进行引导。这个时候真正房子拿来住,而不是这么炒,形成良性循环。

我们今后10年的房地产的状态,就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛,房产商的行为方式是转不过弯来的。

05.

我们现在对眼下房产商崩盘也好,或者有些暴雷也好,由于房地产的形式出现了拐点。他怎么办呢?大体上应该这么说。

第一,房地产是支柱产业。他差不多要占GDP 5%-10%的分量

第二,房地产也是民生产业,中国老百姓的财富60%是房产,也该稳定。

第三,房地产是半金融企业,因为里面大量的按揭贷款,它崩盘的话,对金融机构也是问题。

第四,房地产还和大量的供应链上的工业、企业有关系。它是龙头产业,带动几十个工业的销售产品。

那么在这个意义上讲,追求房地产业的稳定,不大起大落,就是在限制土地价格、房产价格、建设量,这么炒作翻番,对政府来说,对这些困难房产商来说,我们不是简单的要去救。一旦它要崩盘,他的债务实际上就进入破产重整的保全,它的资产不是房产商的,是债权人的。这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主,也包括老百姓买了按揭贷款的房子,还有许多就是施工欠款。

如果简单让他破产,造成社会震荡,所以怎么样使得它软着陆,那么就要用重组的办法。那么这个重组有五种。

第一,大型的房产商,出了问题的房产商,自救,自我重组,壮士断臂,保存最主要的一个机体,不使得整体上瘫痪。

第二,优势的房产商,没出问题的房产商,然后去收购、兼并、重组出问题的房产商。

第三,国有资本运营公司也可以拿出他的资本金,成为战略投资者,入股到那些优势房产商,去收购兼并。

第四,地方政府也可以拿出一定的钱,把过去10年、5年批租给房产商的地。可以根据现在的市场行情打个折回购。

第五,房产商库存的房屋,政府也可以回购一部分,回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房。

06.

总之,五管齐下,稳住局面。那么为了稳住局面,这五个渠道进行重组的时候,当然要资金,这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款。这种债务不放在三条红线里,算体外循环。平稳落地,软着陆,房地产也好,政府的调控方式也好,都会随着新的形式,进入良性循环的状态。

来源:财经老炮王波明

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