称坚决不拿非盈利地块的金科,净利润增幅下降
凤凰WEEKLY 2021-09-07 18:51:13

今年4月,金科全新年轻领导班子第一次亮相业绩会。这次业绩会上,“80后”董事长周达和“75后”总裁杨程钧显得意气风发,信心满满。

实控人黄红云在年初给金科定下新目标:到2025年,实现总销售规模4500亿元以上,年复合增长率15%以上。

业绩会上,周达特意强调对实现上述目标,“管理层充满信心”。总裁杨程钧则给出了金科2021年的销售目标,不低于2500亿元。

4个多月后,在金科中期业绩会上,面对全年销售目标能否实现的问题时,杨程钧明显少了年初的那份自信,回答称“力争”。

今年上半年,金科实现销售额1025亿,较同期增长18%,但仅完成了全年2500亿销售目标的41%,销售额排在行业第18位。

金科下半年要实现1475亿的销售额,才能完成预定的目标,而提高去化率,并非易事,目前来看,难度不小。

管理层特意强调,“不会牺牲长期利益,来追求短期的规模”。

透过镜头可以看到,今年40岁的周达,在履新半年多后,头上多了一些白发。

“未来把效益放在第一”

管理层对利润的态度转换背后,金科正面临增收不增利的事实。

今年上半年,金科实现营收439.74亿元,同比增长45.1%;实现归母净利润37.05亿元,同比增长2.49%;扣非后归母净利润为28.5亿元,同比下滑13.24%。

周达认为,金科净利润增速放缓,原因有三方面。其一,行业整体毛利率下行,公司毛利率也有所下降;受2018、2019年合资合作项目增幅较大影响,少数股东损益增加所致;另外,2020年同期归母净利润基数较高,为36.15%。

事实上,金科毛利率已经连续几年下滑。据平安证券数据,金科股份毛利率已从2019年的高位28.8%,下滑至今年上半年的20.1%。

而猛涨的少数股东损益,也在蚕食金科的利润。今年上半年,金科少数股东损益为11.61亿元,比去年同期增加了超5亿,占到净利润的24%,同比提升 8.7个百分点。

金科财报并未披露公司权益拿地比例,但从今年上半年获取的39宗土地来看,金科占有80%以上权益的项目仅为10宗。

合作拿地比例上升,也导致金科少数股东权益一路走高。截至今年上半年,金科少数股东权益占所有者权益的比例约为49%。

《凤凰WEEKLY地产》还注意到,金科“存货期末余额中含有借款费用资本化金额”在逐年走高,2019-2020年,这一数字分别为137.08亿、161.33亿元,现已涨至上半年的176.2亿元。

中原地产首席分析师卢文曦谈到,这一金额的增长有粉饰财务报表的嫌疑。

面对业绩放缓,金科管理层提出,未来公司会把效益优先作为经营发展的第一原则,力争实现利润的增速要明显高于规模的增速。

债务的隐忧

今年上半年,金科继续维持“绿档”企业。其中,净负债率为77.08%,剔预后资产负债率为69.55%,现金短债比为1.38。

这一成绩,让不少房企感到羡慕,尤其是民企。

2020年8月,“三道红线”公布前,金科全部踩线,但在2020年底,又神奇般地全部过关。几个月内就完成监管要求,金科的神速遭到外界质疑。

实际上,金科的真实债务情况,或许远比其财务报表内披露的要高。

金科上半年应付“商业承兑汇票”约120.75亿,较期初增加了约64亿。

中达证券对43 家主流房企境内发债主体统计发现,2020年底,除恒大外,房企应付票据超过100亿的,有7家。

“2021年上半年跟随市场情况变化,支付工具品种调整导致商票余额较高。根据公司财务规划,年末余额将回落至80亿以内。”金科方面对此回应称,金科供应链支付总体规模维持在200亿左右(对外工程款支付占比的40%左右),包含商票、应收账款保理、信用证、线上赊销等多个品种,总体余额并无大变化。

中达证券认为,房企使用商票时常伴随贴息,可能高于部分房企通过其他渠道融资的成本。而上半年,金科融资成本区间在3.9%-12.62%之间。

商票,可以理解为一种基于商业信用开具的正规“白条”,无担保、可转让,到期兑付。更重要的是,在“三道红线”之下,商票并不计入有息负债,而成为房企青睐的融资方式。

不过,今年上半年,多家房企被曝出商票逾期,还是引起了监管部门的重视。业界一度有传言,未来,房企商票极有可能会被纳入“三道红线”计算指标。

诸葛找房分析师对《凤凰WEEKLY地产》表示,房企为了控制其他债务规模,通过开具商票延迟付款来有效缓解现金流压力,短期内能有效缓解债务压力,但随着商票规模持续增长,也会带来一定的债务风险。

“若商票纳入监管,房企的债务压力将进一步加大,降负债将是房企任务的重中之重,同时,企业靠自身回血也变得至关重要。”上述分析师表示。

“部分房企逾期对我们最大的影响就是,市场整体流动性减弱,价格上涨,我们已经开始减少商票开具了。”金科方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

据悉,票交所已于8月1日按承兑人披露票据兑付情况。金科旗下所有项目公司出具商票均统一由“金科地产股份有限公司”承兑,截至目前,无一张逾期票据。

“商票纳入监管,对我们的兑付和使用并无影响。”金科方面称,这意味着有一个公允客观的官方评价体系,对他们来说也是好事。

“不拿非盈利地块”

实际上,从金科上半年土地市场的表现,也能看出其态度的变化。

据中指研究院数据,金科上半年排在拿地金额排行榜第39位,比2020年下降了19个名次。

财报显示,上半年,金科土地购置合同金额为354亿元,从公开市场获取项目的占比下降至43%,通过“地产+商业”、“地产+产业”、 收并购等方式获取的土地占比提升至57%。

作为从重庆走出的“地产黑马”,过去5年,金科拿地销售比(拿地金额/销售金额)均不低于40%,但这也带来负债的高企。

周达在业绩会上则称,公司坚持稳健投资策略,对于达不到公司盈利标准的项目,坚决不拿,在保障现金流安全的前提下,补充优质土地资源。

在拿地策略上,杨程钧称,公司坚持以二三线为主,一四线为辅的原则,通过地产+收并购、城市更新等多元化拿地方式,有信心拿到规模大、盈利性更强的项目。

“公司在积极研究第二批集中供地城市的政策变化,相信下半年随着政策的调整,土地溢价率下行,也会有一批好的拿地机会出现。”杨程钧表示。

平安证券指出,金科中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响。

或许是意识到土地过于集中在重庆及西南地区的风险,金科也在降低对其的依赖度。

截至2021年6月底,金额总可售资源约为 7311 万平方米,其中,重庆占比降至23.69%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

另一方面,金科还面临去库存的压力。期末,金科存货账面余额2473.41亿元,较期初增加0.7%,占总资产比例超60%,其中跌价准备约为10.08亿元。

据中指研究院数据,今年1-8月,金科实现销售额1308.5亿元,排名第19,实现全年目标的52%,拿地金额排名比上半年继续下降至第45位。

董事长周达、总裁杨程钧年初的上任,被业内视为创始人黄红云的正式回归。在这之前,他刚从与融创长达4年多的股权争夺战中脱身,原本以为从此岁月静好,但随后又陷入与前妻的财产纠纷中。

业绩会上,董秘张强再次强调,公司实控人黄红云和其一致行动人离婚,产生的股票分拆事项已办理完结,到目前为止双方仍是一致行动人。

今年,恰逢金科上市十周年。黄红云此前表示,希望金科是一家能跑马拉松的公司。但对今天的金科而言,跑马拉松的步子恐怕要放缓了。

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