深圳楼市冷静了?怎么回事?
界面新闻 张子怡 2021-07-24 20:13:28
摘要: 持续调控也挤出了新房市场的泡沫。

图片来源:视觉中国

记者|张子怡

新房“万人摇”的场面在深圳已经消失许久,在深圳房价走势稍有沉寂之势,二手房市场低迷、新房市场供应加量的情况下,“打新”购房者们买房也有了一点选择的权利。

从6月到7月,接连有两个入市的新盘销售成绩不太如意。在深圳市场,卖得不好的新盘常有,但卖得不好的西部新盘不常有,最近两个入市新盘恰巧都位于备受购房者喜爱的西部。

7月入市的京基智农山海御园,该项目位于深圳宝安区西乡,几公里内无新盘与之竞争,周边有碧海湾公园,绿化环境较好。项目分四期开发,集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体,还规划了建面约10万平方米的购物中心,属于区域内大型综合体项目。

整体而言,由于宝安区的区位吸引、华师附中、幼儿园学区优势、万科物业保障、房源多,低积分有机会等因素,山海御园项目对于购房者而言都是不错的选择。

7月18日,京基智农山海御园线上选房,备案住宅共1457套,户型建面约94.7-174.6平方米,均价约6.95万元/平方米,单价区间在6.37-7.48万元/平方米,总价区间在611-1294万元/套,全部为精装交付。根据项目发布的客户诚意登记信息,京基智农山海御园共有919批客户意向登记并成功冻结保证金。

网传的消息称:该项目只卖了500多套,弃选率达45%。对此,京基智农的相关人士告诉界面新闻:“公证摇号之后,网签的数据还没出来,我们还在统计中。”

但可以确认的是,山海御园的销售情况一般,无论是登记的意向客户还是最终参与选房的购房者,项目的去化并不高。

同样卖得平平无奇的还有六月入市的万科都会四季。

6月10日,获得856套住宅房源预售证的万科都会四季开启线上选房,虽然认筹人数超过1000人,但直至选房结束,还剩三百多套房源未被认购,弃购率约35%。

深圳住建局网站显示,万科都会四季推出的产品为建面约70-115平方米的住宅产品,共有8个户型。户型为3-4房,最低单价7.54万/平方米,最高单价约9.73万/平方米,总价最低约520万。

万科都会四季位于豪宅片区——尖岗山,附近的中海九号公馆,二手房参考价在90000元/平方米左右,万科都会四季的价格算是适当。

上述两个项目并没有热卖,前者被认为是:50年的产权有不好出手的风险;后者被认为是:豪宅中的伪刚需盘,定位不清晰。

撇去项目本身原因,新盘不再好卖更重要的原因在于:自深圳市政府2月8日出台二手房参考价的政策后,二手房市场呈“横盘”,“打新”逻辑已被悄悄改变。

2月8日之前,在一手房倒挂的房价红利面前,“打新”的意义不在于买房而在于买房后所带的暴富可能。于是,去年光明新盘的万人摇号,南山新盘润玺的“代持”游戏,甚至到今年,宝安万丰海岸城的入市,引出缴了42.5年的社保巨子参与摇号;龙光前海天境的入市,总价千万的房子,有购房者仅靠户型介绍图选房。

彼时,在深圳“打新”的诸多意义中,居住属性并不重要,最重要的是扶摇直上的房价带来的财富属性。

2月8日之后,二手房价格猛涨之势被按入黑箱中,“打新”的购房者不做一番功课,都难以知晓其所买新盘跟周围的一二手房倒挂程度。

即便一二手价格倒挂巨大,目前市场中,二手房成交量大大下跌,市场萎靡不振,深圳房价甚至出现小幅度的下跌。

乐有家研究中心数据显示,在高频加码政策下,2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季,仅过户2.8万套,环比下降45%,同比下降35%,过户量为近3年新低。

国家统计局发布的数据显示:5月深圳全市二手房价格环比下跌0.1%。虽然下降幅度小,但这是从2019年7月以来深圳二手房价格首次下滑,之前深圳二手房连涨23个月。

二手房市场的低迷显然影响了新房市场,“打新”变得不再那么困难。认筹人数减少,中签率开始变高。

以从去年开始非常火热的光明片区新盘为例,在2.8二手房指导价出台前,光明区最热的网红盘荣御华府,中签率仅有4%,备案住宅套数394套,认筹人数多达8997人;政策出台后,今天同时开盘的勤诚达正大城和星河天地华府,前者中签率达82%,后者中签率达38%,认筹人数都不超过2000人。

当然,在深圳依然强烈的住房供需矛盾面前,新房仍然好卖。

深圳中原地产研究中心监测显示,今年上半年,新房住宅成交 26140 套,同比上升 56.3%,但环比下滑 8.8%;成交面积 255.4万平,同比上升 54.0%,环比下滑 9.7%。虽然受供应下降因素影响,成交较去年下半年有所下降,今年上半年成交量依然为2016年以来的第二高。

一方面是,去年底至春节前,大量新盘入市,供应量达历史最高。而由于备案数据的延连性,大量新盘在年初网签,大幅拉高了上半年的成交量。另一方面,虽然供应量下滑,但住宅项目普遍表现非常好,去化快,也导致成交位居高位。

从月度走势看,一月份新房住宅网签套数达8356套,面积达81.4万平方米,为近十年最高。去年11、12 月为供应最高点,大量网签数据体现在一月份。除去2月受春节影响,上半年成交量基本呈现逐月下滑趋势。5、6 月份成交量都不足三千套,为一年来最低。6月份随着供应的回升成交量低位小幅回升。

深圳中原总经理郑叔伦认为,新房市场从去年7·15新政以来就一直表现非常好,加上预售条件放宺,打新热持续高涨。政府也多次出台政策抑制打新热,包括新房开盘多选一、多次更改积分规则、严查首付资金来源、针对离婚买房打补丁等等。加上供应的下滑,上半年打新热略有降温。

今年发展商在三条红线下,资金依然比较紧张,捂盘不卖的情况比较少。以往发展商上半年不卖,等到下半年冲业绩。今年发展商按照工程进度,该卖就卖,加快资金回笼。

同时政府通过系统对购房者进行筛选,包括严格审查购房者社保、资金,采用多盘齐开的方式分流需求,剩下的都是真正的有效需求。这样做把新房活跃的气氛稍微冷却,新房回到比较理性有秩序的销售状态,销售情况也还算比较好。

今年下半年又将是一轮新房的供应高峰,深圳从第三季度开始将有23个新盘入市,共有14372套住宅房源,其中,坪山3428套;光明2750套;宝安1449套。

深圳二季度新房市场的降温态势,不知道会不会延续到第三季度。

对于开发商而言,深圳市场或许已经没有那么“安全”,投资客退场,真正的购房者登场,买房不再是“买白菜”,新房的质量、区位、学位都会是值得审视的要素,至于一二手房的价格倒挂,或许仍然重要,但不再疯狂。

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标签深圳  

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