重庆某独栋别墅狂降2400万,背后真相居然是这样
商界地产 九沛传媒 2021-07-08 20:14:12
摘要: 重庆楼市别墅现状到底如何?

6300万的独栋别墅大割肉

近日,有中介在个人社交媒体上,爆出一个劲爆信息:

北区某著名楼盘,一个独栋大别墅,以跳楼价甩卖。

(朋友圈截图)

这栋传世名墅,据称是一个1278平米的庄园。

原价6300万,现一口价3900万,带15个车位,两亩花园,看房需要验资2000万。

从6300万到3900万,卖家一口气割肉2400万元。

打折之猛,可能是今年以来重庆掉价掉最厉害的一栋豪宅了。

这栋别墅的主人是谁?

TA是从事什么产业的?

TA为什么买下这栋别墅?

又为什么抛售它?

笔者多方打听,终未果。

因为,敏感。

这栋别墅的身上,更增添几分神秘色彩。

(网络图片 文图无关)

中介的信息已经说了,买家看房,要有2000万的资产证明。

笔者算了一下,假设这栋房子首付3成的话,需要贷款2730万元,

贷款利率按4.9%,贷款年限按20年算的话,

购买人每月需要支付月供18万元。

月供18万,每个月的收入大约需要54万元。

综合算下来,既便这栋别墅掉价到3900万元,能买得起他的人,年收入也需要600万元起槛。

200万级的小别墅也欲跳楼

在茫茫人海里苦苦寻找有钱人的,不仅有大别墅,还有中别墅和小别墅。

当然,我所说的是别墅是联排及独栋形态。

也是在上周,一套自称茶园某庄园的别墅,又上演挥泪大甩卖的戏码。

挂出来的价格仅196万,面积有185平米,算下来,这套别墅的单价,才区区1万零几百。

(朋友圈截图)

仅从价格来看,低,确实低!

我查了一下,这是一个纯墅区。

不过,它的真正位置,不在南岸的茶园,而是在巴南区的鹿角。

由于鹿角挨着茶园,这里的房子,长期碰瓷茶园。

近几年来,鹿角的房子卖得相当好,赚得盘满钵满,长期被“借名”的茶园,是不是可以适当收点挂名费?

这是题外话,我们还是言归正传。

我查了一下,这个小区,目前在某壳网上,有54套别墅挂牌待售。

从价格来看, 均价仅13747元/平米。最低挂牌单价,仅仅1万0点。

还有一个卖别墅的鲜活案例。

(龙洲湾某别墅)

一名业主,因为子女想上名校的的原因,2017年,在巴南龙洲湾,购入联排别墅一套。

后来,因为子女就读其他学校,别墅就一直闲置,清水状态。

现在,业主欲以240万的原价出售,不为别的,只求脱手。

业主称,别墅上证面积169平米,实际使用面积200余平米。

这个“别墅割肉贴”出来之后,网友也纷纷泼冷水:

北区不打骨折一样卖不脱。

重庆的别墅居然这么多

据铭腾机构的数据显示,近13个月,重庆新建别墅的存销比,不断走低。

2020年4月,这一数字为14.9个月,

2021年4月,这一数字变成了10.2个月。

这意味着,在没有新增供应的情况下,重庆现有新建别墅,仅能卖大约10个月左右。

(表格来源铭腾机构)

2018年,重庆中心城区别墅供应量为336万方,

2020年,这一数字变成了146万方。

换句话说,重庆在3年时间里,新建别墅的总量,大约减少了57%。

以上数据似乎给了人们一种错觉:

重庆新建别墅的供应在减少,而走量却走得不错。

其实,这只是一个不太严谨的结论。

相比之下,二手别墅市场,可能更接近真实。

某二手房大数据网站显示,

100万-300万级的入门级别墅,有2121套在售;

300万-500万级中级别墅,有2451套在售;

500万-1000万级的豪华级别墅,有1353套在售,

1000万级以上的超豪华级别墅,有247套在售。

(专业数据网截图)

所以,重庆在售的二手别墅的量,是比较大的。

别墅要从茫茫人海之中哈到一个真正的买家,

不说是大海捞针,也可以称得上是水缸里捞针,

要捞到一个,非常难。

而且,想捞针的人,也特别多,竞争非常大。

就如前文所说的照母山的那个欲割肉2400万的独栋,

其所在小区,本来就还有新的别墅没有卖完,

卖出去的别墅呢,已经有6栋又登陆了二手别墅市场,

价格还杀得很低,最低单价仅2.6万多。

竞争的激烈程度,可想而知。

前面提到的鹿角那个别墅,竞争就更大了,

该小区挂牌待售的二手别墅,高达近60套。

(网络图片文图无关)

银行人士眼里,别墅不如高层

我们经常可以看到超级富豪在港岛买别墅增值的新闻。

传得最神,吃瓜吃得最多的例子,就是杰克马2015年在港岛买的独栋别墅。准确一点,应该叫庄园。

马老师买它的时候,豪掷了15亿元,单价据称创下了亚洲最贵。

而据媒体报道,马老师这栋别墅,从2000年到2015年,增值了10个亿。

(据传杰克马在港岛买的独栋)

香港的别墅为何增值那么厉害?

最为根本的原因,香港人多地少,

别墅供应少,存市少,所以增值不错。

物以稀为贵,就是这个道理。

反观重庆,不仅新建别墅供应量大,而且在市场上抢富人的二手别墅也特别多。

别墅不是必需品,而是享受型产品。

别墅的总价又比刚需产品高很多,

买别墅,还特别占用资金,流通变性又特别慢,

基于别墅产品自身的特性,以及别墅市场的供求关系,

导致了别墅注定只能是少部分人享受的高端商品。

关于别墅,港交所上市企业美联物业西南区董事总经理缪鸿裕先生,有过一段非常经典的论述:

别墅,在重庆是消费品,都以自住为主。别墅的买家,有很大一部分是终极购房者。重庆的别墅,大多数是自住,它的客群要小一些,它的投资属性要低一点,它的流动性,比高层住宅还要低一些。所以,别墅,你要当成一个消费品去买。再者,买别墅的人,都不会将就,会买自己喜欢的。

(网络图片文图无关)

缪先生举例说,他现在住的是独栋,买了10年,才增值了一倍多。如果同一时间,拿同样的钱去买刚需的话,至少增值4倍了。

缪先生说,他不后悔,因为是自住,自己住起舒服就行。

据缪先生估计,重庆一年交易的千万级以上的别墅,最多不过200套。

银行业内长期从事二手房评估的朋友,与缪先生不谋而合:

高层的评估价和市场价的比例是最好的,别墅不如洋房,洋房不如高层。

重庆的别墅供应量太大,导致了它具有不稀缺的特性。但是购买别墅的人数是有上限的,而且还有人购买大平层。所以,在银行的眼中,重庆的别墅不如高层。因为别墅本身投资属性就低,周转期限又长。

本文来源于:媒人观察

·THE END·

板块分析

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