01.

当一个事情足够大，它都会所谓出圈，

比如当下国内地产的行业事件。

从这些大事里面，我们究竟能够嗅出什么样的风向？

对行业人士以及所谓吃瓜群众，究竟会产生什么样的影响？

老实说，这个时候认真听海盗给你聊一聊，是有必要的。

请跟我来。

02.

我们先列举，有哪些所谓大事。

第一件，北方那匹哥，进去了，出不来了。

第二件，南方那匹哥，摊牌了，这样下去我真玩不动了，我牵涉到317万人就业，你看啷个办？

第三件，东方那匹小哥，弄了个国内最大炒房论坛，这次被“穿刺性”永久封号。

第四件，更南的南方那匹老哥，在成都捂了十多年的一块地，现在被要求类似于断水断电断贷款的待遇。

第五件，三道红线。

这些，与重庆地产行业有啥关系？

03.

先说第一件，这事儿真的敏感，我们真不敢妄议，再说了，一只蚂蚁真能给另一只蚂蚁，提建议与教训吗？

你不要以为它比较老比较大比较肥，其实也是蚂蚁。

再说第三件，

对，就是人称欧神的上海炒房客欧成效。

最近几个月欧神来重庆比较频繁，重庆一个名叫小树的号经常碰瓷欧神，他还问海盗，你为啥不写？

欧神在重庆的有个代理人名叫青年小龟，上半年新浪重庆把写地产自媒体聚在一起，一上来，青年小龟就笑眯眯地说：

“重庆房价真不是我们炒起来的，真不是。”

一副很给自己贴金的派头。

紧接着欧神又把重庆地产自媒体们邀请一起吃饭，他拿了贵州一个盘，有点数，希望重庆自媒体吆喝一把，“有钱一起赚”。

见面欧神给海盗的印象其实不错，这人私下不装。

他说我在重庆的人设就是两江四岸，你们写重庆向西重庆向北也很好。

这次欧神的水库论坛，直接被端锅，当然有成因，但看那篇写上海户籍的文章，的确越界了。

在中国，

“边界”，它看不见摸不着闻不到，不可言传只可意会，需要你去精准“把握”。它是个特别艺术特别中国特色的事情。

（据说这是中国炒房第一号，虽然已成过去。）

04.

据说老李头李嘉诚先生就特别善于把握边界，比如前几年的大撤退。

但由于体量太大，影响太大，反正一时间没退得干净。

比如成都有块地，2004年拿的，到遥远的2020年，都还有6000多套没卖完。就在9月23日，成都出手了。

李嘉诚在大陆挣钱的方式很多，其中很重要一个办法就是：

捂盘。

和记黄埔在重庆也是主要靠这个办法挣钱的。当然，这也有时代原因。

中国2002年开启土地招拍挂时代，有人结合本次的三道红线，将中国地产分为三个阶段：

第一阶段土地红利阶段（2002年以前），依靠土地增值获利；

第二阶段金融红利阶段（2002年-2020年），依靠金融杠杆；

第三阶段管理红利阶段（2020年以后），依靠精细化管理挖掘利润。

（遥想前几年有人说：别让李嘉诚跑了。）

05.

是的，

本文的重心，其实想说的是，

三道红线背景下的重庆地产企业，究竟何去何从？

06.

最近，国家相关部门出台要求，控制房产企业有息债务增长，并设置三道红线。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

即有息负债规模以2019年6月底为基础，如果：

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

（这个政策的影响，或许是极为深远的。）

07.

简单说来就是，

你要发展得快也行，但你必须也要发展得稳，还是像过去那样高周转高杠杆，就不允许了。

这对有的企业来说，接下来将相当糟糕。

具体是哪些，名单很清楚。但同时，也是部分企业的新一轮绝佳机会，比如：

华宇。

（白衣海盗一年不知道帮到华宇推荐了好多套房子。）

08.

本号白衣海盗是比较多关注华宇的，

因为这是一家非常稳健的企业。

我们也帮他们直接推荐了好多套房子，而且今年他们在全国各地疯狂拿地，不停买买买，感觉状态相当好。

8月31日，华宇在上交所披露2020年上半年债券报告。

根据半年报，2020年上半年，华宇集团盈利能力大大提升，签约收入同比增长24%；净利润同比增长7.5%；

此外，预收账款239.9亿元，同比增长76.7%；多项指标增长。

更重要的是，

华宇几项经营指标与“三道红线”均保持健康距离：

●红线一：剔除预收账款的资产负债率不得大于70%。

华宇：截至2020年6月30日，剔除预收账款后的资产负债率为59%。

●红线二：净负债率不得大于100%。

华宇：截至2020年6月30日，净负债率为77%。

●红线三：现金短债比不得小于1倍。

华宇：截至2020年6月30日，现金短债比为1.12倍。

财务稳健是华宇鲜明的标签。作为长期稳健主义坚守者，华宇一条红线不踩，在于集团严控负债，优化负债结构，多年来华宇集团的负债率一直维持在健康合理平稳的水平。

据悉，在华宇集团内部长期设有“四道防线”：（1）资产负债率不高于70%；（2）存贷比不低于30%；（3）拿地原则：二线城市、核心地段；（4）净利润率不低于10%。

8月3日，国内权威信用评级机构大公国际，发布重庆华宇集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告，确定华宇集团的主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定。

这同样是逆势上调的了不起成绩。

09.

欧神的水库论坛被封后，青年小龟显得有点儿悲壮。

他说他还打算想办法去申诉。

小龟，

你是谁呢？

你在想啥呢？

10.

大风起兮云飞扬。

过去几十年，我们经历了地产大时代，出了家喻户晓的枭雄。他们可以大干快上，他们随时都能梭哈。

龙湖华宇们，已走过土地红利时代，以及金融红利时代，他们或许正是靠管理红利赢取未来的代表性企业，而这是健康，前瞻又具有引领性的。

而本次，

龙湖，华宇们三项指标都很健康的企业，也是重庆民营经济的一抹亮色。

这影响或许会是深远的。

（这个艺术中心非常时尚。）