如果你有着购房打算，那么贝壳无疑是逃不过的一道门槛，不论是新盘分销还是二手买卖。

当然贝壳的服务毋庸置疑，在重庆一众中介里面，算是一股清流。优质房源推荐，各类专业知识培训，开盘优惠速递，人生感悟鸡汤，充满了他们的朋友圈，相当正能量。

但其中也不乏一些“负能量”的东西，比如：

2月18日开始，贝壳开始调整了中介费，从之前的卖方0，买方2%一下子调整为卖方1%，买方2%。

消息一经传出，一言引发千层浪，在本地某知名土著网站上面，游览量和吐槽量居高不下：

▼以下图片来源于购物狂

有人觉得很不可思议：

有人则是觉得贝壳肯定事出有因，不会无的放矢：

有人则是认为是一个利好其他中介的消息：

众说纷纭的背后，贝壳又有着怎样的解释？

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涨价的细则和贝壳的解释

首先要告诉你们：这件事是真的，但在具体的细节上所有出入。

原来贝壳收费=中介费（成交金额2%）+按揭担保服务费（贷款金额1.5%，），+权证代办费500，以上费用全部为买方支付

而现如今贝壳收费=中介费（卖方支付1%+买方2%）+按揭担保服务费2000（不管贷多少）+权证代办费用2000。

有点抽象，我们以成交一套150万的房子为例来说明一下：

的确，仅从账面来看，贝壳的佣金较之前有了一定幅度的上涨，但买房者的佣金比例却大幅下降。

对此，贝壳给出来的解释如下：客户觉得不错，毕竟费用少了很多，

但这个新收费规则有一个最大的问题：你怎么去说服业主支付1%的中介费？（以上文的150万举例）

原先卖了房子，可以尽收150万。现在只能收148.5万，仅仅因为你一个政策调整，却要我来买单？

最为靠谱的办法就只有一个：将房价上调到151.5万。这样才能保证自己的到手的价格不变。

我不为你的政策调整买单，谁爱买单谁去买？那么最后又是谁来买了这个单呢？

2

贝壳的涨价的底气在哪里

现在如果你还以一家二手房公司来看到贝壳，并且单纯的认为“它们”没什么技术含量的话，未免有失偏颇。

要想了解贝壳，就不得不提它的前身：链家地产。

2000年前后，国家取消福利分房实行市场化，市场对于房产交易信息的需求逐渐加大，左晖意识到这是个千载难逢的机会，于是创立了“链家地产”这个品牌。大约2001年11月左右，链家位于北京甜水园的首家门店开业。

随着便是血淋淋的厮杀，在北京跟我爱我家，麦田房产正面交锋，随后还经历了O2O混战，异地收购等， 但无一例外， 链家都是最后的赢家。

3

链家制胜的法宝有两个

1：“真房源”的彻底践行

2011年，链家开始建立楼盘字典，开始做真房源，主打“真房源”每一个经纪人靠腿一步一步的跑出来的正式的房屋信息数据给与了绝对的支持。

2014年，“链家网”独立运营，依靠着真房源这一“金字招牌”，链家逐渐掌握话语权。

2：ACN模式的实行

在逐渐掌握话语权之后，行业内部依然存在着一个无法调和的问题“跳单”：链家是做的好，但收费贵，购房者完全可以在享受你的房源之后，绕过你成交。

为了解决这个问题，2014年链家开始尝试ACN模式。（MultipleListing Service，房源共享系统）

将整个二手房交易细分为：房源录入，维护，拍照，交易等10个环节，并根据数据制定考核指标。交易若能完成，参与环节的经纪人可以分得一定比例佣金。参与环节越多，则收益越多。

当这套模式开始在链家及其收购的品牌之中推广并大受成功之后，链家树立了在二手房行业中的“领头羊”地位。

截止在2017年底，链家进入全国36个城市，旗下有8000家门店、近20万经纪人，彼时在全国范围内市占率大约为17%

但仅仅一个“链家”对于左晖而言还不够，要知道在2018年4月升级成贝壳之前，在个别单一的城市里面，链家的市占超过了50%，市场份额的提升并非来自低价策略，反而是行业中费率最高的公司。

▲ 图盘来源于节点财经

而单一的链家显然无法满足左晖“重新制定行业规则”的梦想（野心），于是2018年贝壳找房顺理成章的诞生。

贝壳找房以独立的第三方交易平台的姿态，希望作为“房产领域的淘宝”，向所有地产中介公司开放资源。链家和贝壳平台的关系则类似于京东自营和京东。

而现在的重庆，贝壳旗下的品牌有：链家，德祐，恩居，21世纪不动产等。

而这种既做线上，又做下线；既当运动员，又当裁判员的做法，也是贝壳遭诟病的原因。

攘外必先安内，当内部已经达成高度统一的时候，就是对外扩张的开始。

招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳找房平台共入驻260余个房地产经纪品牌，约4.2万家门店分布在103个城市，平台大致有45.6万人。截至贝壳上市，全国大概有约200多万经纪人，这意味着全国大致有四分之一的经纪人加入了贝壳平台。

在这样豪横的规模下，贝壳甚至可以绑架部分开发商。

如果你项目不给我代理；佣金点位不答应；结算时间和方式不让我满意，那我不光全平台抵制你的项目，还要大张旗鼓的给你的竞争对手宣传。

不少中小型开发商有苦难言。

依靠着真房源，ACN模式所成就的规模，纵观全国，贝壳在房产领域依然没有任何的对手。

这或许是贝壳涨价的底气所在。

4

看似风光的背后，利润却并不客观

作为国内客单价最高的行业，2019年贝壳找房实现了2.12万亿GTV（GrossTransactionValue，总交易额），仅次于阿里的5.73万亿，是中国第二大商业平台。2019年公司新房和二手房的市场份额分别为19.2%和5.4%。

贝壳找房的主要收入，全部来源于佣金：

2020年之前，二手房佣金收入是公司的收入主要来源。2019年，贝壳的二手房交易收入为246亿元，占总收入的比重为53%。

2020年上半年，贝壳找房营业收入为272.6亿元，其中，新房业务收入为139.8亿元。

▲ 图片来源于节点财经

但支出的部分，同样的居高不下：

2020年前三季度，贝壳找房在自营和加盟经纪人两项佣金分成方面的支出高达326亿元，是公司同期总收入的近七成。

▲ 图片来源于节点财经

高收入，高佣金，一直以来是贝壳对外所宣传的口号，甚至左晖曾经说过：

▲ 图片来源于网络

这么来看，涨价也是一件意料之中的事情。

5

谁能够抗衡贝壳

在房产领域，贝壳已经是一艘航空母舰，不过，面对着“房产”这片蓝海。一艘航母肯定是不够。

中信证券报告预测，中国房屋销售市场的中长期GTV将超过28万亿元，其中新房交易占比将近三成，存量交易则略多于七成。

而在当下：

2019年8月，字节跳动全资持股房产综合信息平台幸福里；

2020年5月，京东上线自营房源，为开发商提供线上新房销售渠道；

2020年7月底，阿里巴巴宣布增持房地产服务机构易居的比例至13.26%，成为后者第二大股东。彼时，市场分析认为“阿里+易居”的搭配正是为了对标“腾讯+贝壳”组合。

到底谁能够抗衡贝壳找房？

写在最后：

我们可以尽情的吐槽贝壳没什么技术含量，收费贵，服务一般等，但我们不可否认的是：

至少没人说过贝壳在房源端有过任何的问题，不管是房源的数量还是成交价格。

当贝壳涨价已经成为一个既定事实之后，普通购房者只能希望贝壳能够真正的为购房者提供精准的房产信息，帮助消费者做出更加精准的决策。