编者荐语：

全国楼市监管收紧之下，某开发商率先做起了7折买房​。不少关心地产的人，都想知道其他开发商会跟吗​？​降价促销的力度，会有多大？现在，请随鸟姐来看答案​！

以下文章来源于重庆买房知识局，作者秦老师、冬渝

重庆买房知识局

多讲实话、多给干货，帮你的买房之路“扫”开障碍。

鸟姐说：

如此环境和行情下，开发商会如何应对？降价促销，这一举措到底如何？又会收到怎样的效果？

鸟姐聚焦到我们重庆，据悉，重庆主城有近百个楼盘都做起了降价促销，促销的背后有何原因？促销的效果怎么样？我们来一探究竟！

许老板牛X。

连夜开会、签署文件，在2020年快要结束的时候，又抢先所有人玩了一把更大的——某大全国楼盘全线7折。

然后，每月1000个小目标——“金九银十”，单月销售业绩冲刺1000亿。

不晓得其它开发商坐不坐得住，反正我没坐得住。

之前不是说楼市即将开始疯狂促销优惠吗，我去调查了重庆中心城区近三分之一在售楼盘的促销优惠情况。

嗯，没那么简单。

01

这次的调查样本一共有86个楼盘，囊括北、西、南三大区的热点板块。

渝北区+北碚区：中央公园、悦来、礼嘉和蔡家板块，共计49个楼盘；

巴南区：李家沱、龙洲湾板块，共计15个楼盘；

沙坪坝区：西永、大学城板块，共计22个楼盘。

渝北区

北碚区

沙坪坝区

巴南区

1，上述所有表格的“优惠折扣”信息来自电话暗访，实际折扣以售房部告知为准

2，上述所有表格的“最新建面均价”来自铭腾，实际价格以售房部告知为准

86个楼盘中——

1，备案价销售、无优惠的楼盘共有27个。这类楼盘西永最多，有15个（不得不说，火的板块就是傲气）。

2，有折扣优惠的楼盘共54个，这里面又分了几种情形。

第一，按揭或者全款9X折，有7个，主要出现在渝北区的悦来、中央公园板块，

第二，按时签约9X折，有3个，

第三，有折扣但未告知具体折扣，有18个，

第四，即将推新房源带开盘折扣，有6个

3，暂时不确定9月有没有折扣，有5个。

除此以外，还有部分楼盘推出了折扣以外的促销活动，比如，两江、特价房、交2000抵10万等。但是占比不大，在86个楼盘中只占16%左右，不到两成。

02

从调查结果来看，这些楼盘目前都很“稳得起”。

不管是折扣，按揭9X折、全款9X折、按时签约9X折等，都是很多楼盘在销售期的标准配置。而且力度也不大，很多是98折、99折。只有一个金辉中央铭著因为高层要清盘，给出了8折的折扣。

还是促销，特价房、契税补贴、开盘活动，也是楼盘常规且常见的促销方式。而且数量也不多，也就13个。

更何况还有将近三分之一的楼盘在“傲娇”地备案价销售，一点折扣都没给。

大规模促销优惠？不，重庆还没开始。目前稳如泰山。

如果跟今年年初全市停工时期相比，这对比就更明显了。

年初的时候，每个楼盘真的是使出浑身解数去刺激“衣食父母”买房。最具有代表性的，莫过于史无前例的大规模“无理由退房”。

当时我们做了一个调查，不完全统计，推出“无理由退房”的开发商或者楼盘，超过有40个。期限也很长，最长达到60天。

除了这一招，还有很多花样。

直接给总价折扣，多得是92折、95折；超长首付分期，有些楼盘做到了分期两年；大额物管费，送得多免10年物管费。还有什么老带新激励、家电大礼包、每天X套特价房、到访+成交+签约N重礼……

以保利为例：

当时保利六个项目中，五个项目都可以“无理由退房”或“无条件退房”。就算没有“退房特权”，也有“总价95折”、“首付分期”和“特价房源”等优惠。

截图信息来自我们年初停工期间做的调查表

当时几乎所有人都在家里呆着，但房子还得卖啊，业绩不能挂零蛋。开发商面临的短期业绩压力是非常大的。

要缓解短期业绩压力，只能多拿点诚意出来，让大家愿意多看自己两眼。

今年3月份复工以后，经过恢复和调整，之前的短期业绩压力已经得到缓解。商人嘛，都是很现实的。自然要把之前的促销优惠收回去，用日常的节奏和方式卖房子。

莫看重庆的这些楼盘现在还稳得起，可能，多拿点诚意出来的时期又要到了。

03

第一个也是最重要的原因，当然是最近被广泛讨论的“三道红线”。

8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京联合召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

截图信息来自住建部官网

会开完之后，“三道红线”犹如一道惊雷，炸翻了正在准备年底冲刺年度销售业绩的开发商们。

红线1，剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2，净负债率大于100%；

红线3，现金短债比小于1倍；

三道红线全踩，房企的有息负债规模年增速不得增加。

踩两道红线，有息负债规模年增速不得超过5%；

踩一道红线，有息负债规模年增速不得超过10%；

一道红线都没踩，有息负债规模年增速不得超过15%；

这一招真的狠辣，直接打在开发商的七寸上。

有息负债规模年增速不得超过XX%，相当于，直接限制了开发商向外借钱的数量。借不到钱了怎么办，只能自己想办法。

靠自己筹钱，就只能拼命卖房子了。要加快卖房子的速度和数量，最方便的方式就是搞促销、搞优惠，甚至降价。

而这种情况，最容易出现在那些本身就比较缺钱又踩了两到三条红线的开发商身上。

因为房地产行业是一个资金密集型行业，钱就是生命。缺钱，是威胁生命安全的事情。像最近风雨飘摇的泰禾，走上卖项目、找外援的路子，就是被缺钱逼的。

04

距离今年结束还剩不到4个月，冲刺年度任务的时候又来了。让本来就不“富裕”的开发商，雪上加霜。

据克而瑞统计，2020年上半年，近半数房企业绩完成都低于40％；其余大部分业绩完成都在40%~50%之间；仅有三家房企业绩超过了50%。

开发商在重庆的局面，也不是很理想。

与2019年前三季度成交量相比，2020年重庆中心城区商品住宅前三季度成交量分别下降了约50%、27%、4%。

虽然从第二季度5月份开始，整个市场的月度成交量回升得很明显。

今年5月、6月、7月的月度成交量，和去年同时期相比，差距逐月缩小。到了8月，成交量同比去年增加5.33%，实现反超。

数据来自九耀

但是，去年1-8月的成交总量是1591万方、今年1-8月的成交总量是1125万方，两者之间差了近30%。相当于，开发商今年1-8月比去年1-8月少卖了近30%的房子。

据了解，开发商今年的年度任务并没有因为年初疫情而调减。也就是说，开发商今年最后四个月面临的业绩压力和业绩缺口比去年大得多。

为了完成年度任务，做促销、搞优惠是开发商尽快卖房的最好选择。

05

好在呢，传统消费旺季“金九银十”来。搞点什么动作，师出有名。

某大就已经开始抢收了。

1，全国楼盘7折大优惠；

2，根据楼盘去化率最多给88折；

3，交2000元网上认购抵2万元房款；

4，全国所有楼盘每天推出10套97折特价房；

5，新购房客户免收3年物业管理费。

6，通过H房通APP每推荐他人成功成交一套H大房，可以获得最高3.5%的佣金回报。

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市场已经开始波动，重庆的开发商和楼盘还能稳多久？我们会继续跟进，有新动态后，会第一时间发文。

对购房者，如果不是要急着买房，建议这段时间可以先缓一缓。力度更大的促销优惠活动可能正在来的路上。

然后，面对市场里的众多选择，多比对，货比多家。看准之后，趁开发商给出更有诚意的促销优惠，及时下手。

·THE END·

板块分析（点击查看）

悦来 大学城 中央公园 科学城 照母山 悦来生态城 龙兴 龙洲湾 南滨路 西永 巴滨路

品质关切（点击查看）

协信春山台 卓越皇后道 鲁能星城外滩 绿地海外滩 中粮中央公园祥云 奥园天悦湾

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