编者荐语：
重庆城市提升建设如火如荼，一方面，各项基础设施的大力建设，如轨道18号线等；另一方面，旧城升级改造，部分区域拆迁。如今，正面临这两大现实的李家沱，如何发展？
以下文章来源于重庆楼市，作者楼市钢铁侠
鸟姐说：
你眼中的李家沱是怎样的？这些年，李家沱发展如何？如今，李家沱是否又迎来了新的发展？
在重庆轨道18号线建设和区域拆迁的背景下，李家沱将会真正走向何方？是否会迎来巨变？!
我终于又来写板块分析了，今天写的主角就是一个被人忽略和藐视了很久的主城区核心板块-李家沱。我原来也多次写文章提到过李家沱，区位非常好，属于重庆主城核心区，但是房价一直不涨，甚至有的二手房因为各种原因这两年还在跌，李家沱一直无法发展原因我原来也写过了，主要是两个方面：
1.李家沱内部缺乏一条贯通的轨道线路；
2.老破旧太多了，需要启动大规模拆迁，更新迭代老城区。
只有做到这两点，李家沱才有可能翻身，这个机遇已经来了。我看到了两个重磅官宣的消息，其实都和18号线相关，非常重要。
一个就是贯穿李家沱的轨交18号线，已经全面建设，预计2023年通车。
还意外得到另一个重大拆迁消息，李家沱花溪旧城拆迁计划，也涉及18号线。
在一次重庆楼市媒体会议上大家都笑话我不去分析房价，天天写拆迁和轨道交通，特别是某植物系大V跳的最欢，还带头揭发我会上打游戏，其实对于粉丝买房，最重要的就是一个板块的发展潜力和这个板块的轨道交通，不管是刚需还是投资，都必须要了解这些，去研究一个板块，要实地踩盘很久，要查阅大量资料，这些脏活累活总要有人来干。
为了落实这两个消息，这几天大雨，我也去实体踩盘，给大家独家解读李家沱18线和拆迁的相关信息，大家看完文章，记得给我点个在看。
李家沱的区域并不差，但纯从位置看，真的是非常好，不管是到杨家坪商圈，南坪商圈，还是到解放碑商圈都不算远。但这个地方就被购房者遗忘和吐槽，从直线距离看，李家沱距离主城核心区域:江北机场30公里，寸滩港口15公里，龙头寺火车站15公里，解放碑商圈11公里，杨家坪商圈5公里，南坪商圈7公里。
而和它一桥之隔的黄桷坪九龙半岛，最近是红遍了整个楼市，土地价格节节攀升，地王，和九龙办到的规划给整个板块增色，加上拆迁，让整个板块一直火爆，而对面的李家沱一直默默无闻。
李家沱的二手房均价一直走低，持续的阴跌，现在是主城区少有的建面才9000元/平的板块。
图片来自安居客
而李家沱的新房价格也非常便宜，在售楼盘均价也才刚刚10000元/平，但是我去调查的李家沱几个新盘，去年年底有一波很大力度的折扣，基本上均价都在建面9000元/平左右，其中有个盘价格最便宜的卖到8000元/平，具体哪个楼盘我就不说了，大家心里有数，免得说我打广告，李家沱的几个新房，我去年年底都去踩过。所以我告诉大家买新房，年底折扣力度最大。
李家沱二手房价格低，大家可以归罪于老破旧太多了，拉低了整个板块的均价，新房价格低，大家很多人都归罪于交通差，的确，李家沱唯一一条轻轨并不在板块内部，而是边上的九公里站和岔路口站。
李家沱的居民一直都盼望有一条地铁能够贯穿内部，这个愿望就只有靠我刚刚文章开头提到的全面启动的轨道18号线了。
我写重庆楼市文章，断断续续也两年了吧，熟悉我的粉丝都知道，对于买房，不管是投资还是刚需，我最看重的就是轨道交通的规划。人的一生主要就是衣食住行，而住和行的结合产物，就是地铁房，你住在地铁边上，在重庆这么拥堵的城市出行，当然就非常方便了，反之方便的出行也会加持你所居住的房产的价值。
我们来看看这条对李家沱最重要的18号线，十八号线为重庆市南北贯通轨道交通的主干线，起点为富华路，途经渝中区、九龙坡区、巴南区和大渡口区，串联大杨石、李家沱和大渡口组团，止于跳磴南站。
18号线在李家沱境内共设4个站，分别为长江二桥站、外河坪北站，外河坪南站、简家槽站。
十八号线可与8条轨道线换乘，即已建成通车的一号线、二号线、环线，在建五号线、九号线，以及规划的十二号线、二十四号线、二十五号线。
意味着，18号线如果通车，李家沱的出行格局将发生巨大的改变，通过换乘，可以半个小时内快速到主城区其他核心板块的商圈和行政中心。
还记得蔡家板块吗，一个北碚的区域板块，就是因为一条贯穿的轨道改变了整个板块内部房价格局。
分析了这么多，我还是要实地去看看李家沱18号线和上文提到的花溪旧城拆迁，现在很多网上写文章的都是键盘侠，门都没出过，网上资料到处抄，就写一大片雄文，读万卷书，行万里路，写楼市分析，还是需要实战和实地踩盘，去的路上，老天不做美啊，下大雨。
李家沱板块太大了，我最开始导航错了地方，到了陶瓷厂，这里周边也是一些老厂和老房子，我向小卖部老板打听拆迁的时候，结果得到的答复是传言拆迁好久了一直没有通告，我这时候就感觉不对了，官宣的，按流程已经贴出来了啊。后来一问才知道，我去错地方了，不是李家沱陶瓷厂而是李家沱搪瓷厂。
悲剧了，马上导航，驱车前往搪瓷厂，当我看见这个牌子的时候，就知道来对地方了。
李家沱大量的土地并不是只有住宅，这个板块有大量的厂房土地，这个搪瓷厂也是一个已经破败的老厂和周边一个孤山上的家属区。这次18线就是要经过这里。
走在厂房的路上，我就后悔了，路太烂，周边可以拍摄恐怖片，早知道喊狗哥来这里踩盘，他年轻，阳气旺，适合这些地方。
穿过厂区终于到了拆迁的住宅区范围了，在一片老破旧中，终于看到了拆迁公告。
路上碰到很多老住户开车回来，一打听，都没有住在这里了，这次都是回来办理拆迁手续的。
这个地方位于一个上坡上，远望还能看见巴比亚等几个我还知道名字的楼盘，看来实锤了，李家沱将依托18号线和旧城拆迁，开启建设计划了。
说到李家沱的拆迁，要从2018年算起，李家沱就开始了大规模的棚改计划:
大家可以发现,李家沱板块在2018年就开始着手准备各个棚户区的改造升级,而李家沱本地的居民也非常渴望自己所在的棚户区纳入拆迁范围。
2020年李家沱的棚改拆迁力度也不小，正在有条不紊的进行，根据我查询的信息，现在李家沱的拆迁主要就是毛纺厂片区棚改，还有上文提到的涉及18号线的花溪旧城改造。
未来这两年李家沱的旧城拆迁会和18线的建设同步进行，那么李家沱未来的发展爆发点，就是2023年地铁贯通运营和旧城拆迁积累的这个时间节点了。
有的开发商也开始布局这个板块，整个板块的土地价格收到位置不同的制约土地价差距比较大，贵的成交楼板价：6313元/㎡。
而5月11日，巴南区李家沱成交一宗居住用地。重庆市理想置业（集团）有限公司以0.22亿元挂牌价摘得该地块，楼面价才3340元/㎡。
这个土地价格差距这么大，还涉及到江景房与否，不过我对重庆的江景房一点不感冒，但整体看李家沱的土地价格一直没有大涨，是一个值得深思的问题，这也导致李家沱新房价格便宜。
分析了这么多，其实我知道大家只关心一件事，就是李家沱的房子值不值得买?这里我要区别对待,首先分析刚需。
对于刚需而言,李家沱现在又很多房子的价格几乎等于很多巴南区新开盘的开发商的成本价,加上李家沱的区域位置和交通便利,未来18号线2023年开通，所以是值得刚需入手的。
对于投资买房,这就比较复杂了,大部分买房者，都有着梦想“抄底”捡便宜的心态。他们对房价极为敏感，但对价值就失去了嗅觉,觉得抄底就买便宜的房子.对于投资，李家沱的租金收益并不高，唯一的变数也还是2023年18号线开通后了。
但对于李家沱的商业，我保持谨慎的态度。
整体来说，我还是对李家沱比较乐观，庞大的拆迁棚改会让整个城区多出很多拆迁户，有购房的需求，而2023年18号线的贯通，会让李家沱轨道交通发生翻天覆地的变化。对于刚需购房者，便宜的时候入手李家沱，也算一个不错的选择。
但反之也有一个问题，李家沱的地价波动太大，差价也大，还有就是这个板块存在大量的二手房，并不适合投资者中短期介入炒作。最后我要提醒大家李家沱同样也是中小开发商的墓地，在历史上，李家沱板块倒闭的中小开发商一大堆，这里也曾经有开发商野心勃勃想打造豪宅，例如曼哈顿，大家很难相信十年前重庆就有阳台就有游泳池的大平层，超前的设计理论，可惜最后开发商实力不够，悲剧了。所以，我一定要说一句，李家沱买房，千万别买小开发商的。
·THE END·
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悦来 大学城 中央公园 科学城 照母山 悦来生态城 龙兴 龙洲湾 南滨路 西永 巴滨路
品质关切（点击查看）
协信春山台 卓越皇后道 鲁能星城外滩 绿地海外滩 中粮中央公园祥云
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