2020年，不管货币政策如何“灵活”，房地产的日子都不会太好过，但也差不到哪儿去。

今年1月6日，央行下调了金融机构存款准备金率0.5个百分点。按照央行的计算，这次降准将释放长期资金8 000多亿元。虽然央行在解释降准决定时，口口声声不离实体经济，但不可否认，每一次货币政策的变动，都很难完全撇清和楼市的关系。对于2020年房地产的走势，我认为有这十点：

第一，调控政策大概率会放松。

2019年全年政府共出台调控措施620次，去掉节假日等于每天调控两次。这样高频率的调控前无古人，也后无来者。所以今年的调控大概率会放松一些，但放松不代表重回刺激。未来房价下跌的概率要大于上涨的概率。

第二，房地产市场的数据不会太难看。

虽然我们一再说去年是房地产的寒冬，但房地产的很多指标仍然很抢眼：房地产开发投资的增速在10%以上，全国土地出让收入高达7万亿元，销售额再创新高，突破了16万亿元。2020年，出于稳经济的需要，房地产各项指标都不会表现太差。但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度，会很难。我们总体预测投资开发的增速会跌到5%左右。

第三，整个行业的整合和洗牌将加剧。

2018年，“去地产化”一度风靡地产界，但2019年却戛然而止。因为主业都玩得很困难，企业也没有闲情逸致打理“诗与远方”。据统计，全年破产房企超过500家。对中国房地产市场而言，开发商还是太多了，需要出局一批。

第四， 一二线城市房价会反弹。

以前有人说“京沪永远涨”，但除了年龄真没有什么东西是一直涨的。2017年，我建议一二线房子多的人可以在年底减持手中的房子，特别是“京沪”两地的。事实上，2018年和2019年，京沪两地的房价不仅没涨，而且调整得还比较厉害。统计局的数据可能只是显示每平米掉了2元，但事实上，大多数二手房调整的幅度在15%到20%，有些甚至已经回到了2017年以前。

第五，2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市。

在经历棚改等补涨行情之后，大多数三四线城市的房价已经涨到了阶段性高点。2020年已经没有任何概念可以做了，那就只有调整一个结果。

第六，城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”。

中央财经委员会第六次会议提出，推动成渝地区双城经济圈建设，有利于在西部形成高质量发展的重要增长极，打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展具有重要意义。高层提出“强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。”这意味着“成渝双城记”将成为继大湾区、雄安、长三角之后，又一个重点打造的城市群。2020年，这两个城市的房地产都不会太差。

第七，房产税2020年不会出台。

房产税已经错过了出台的最好时机，在房地产面临周期性调整的情况下，房产税会成为压垮骆驼的那根稻草。决定房价走势有很多原因，但唯一可以不考虑的就是房产税。

第八，房地产支柱地位100年不会变。

2020年房地产仍然是支柱产业，仍会带动几十个行业的实体经济，成为中国城镇化最大的推手。美国这么一个高科技大国，房地产至今都还是支柱产业。所以，不要把房地产与经济的创新程度对立，也不要把房地产与实体经济对立。

第九，房地产的价值裂变刚刚开始。

在经历20年的大周期之后，地产赚钱的逻辑已经完全不同于过去，卖房子越来越难赚钱。这可能会成为一个很大的趋势。现在我们可以谈“房地产+”这个概念了。地产这个江湖，开始来了很多“门外的野蛮人”，马云开始卖房子了。这对很多房地产中介来说，可谓毁灭性打击，从建造到装修，再到服务，都在发生颠覆性的变化。

第十，中美贸易协议利好中国房价。

在中美贸易协议中，有关于人民币汇率的约定，这一条很重要。如果顺利签了，那2020年人民币不会贬值，而会升值。这也意味着中国房价获得了汇率层面的支撑。所以，不要再预测2020年房价要崩盘了。