疫情下的产业园区,何去何从?
盖盖 2020-03-30 11:13:24

经此一“疫”,面对新的市场环境和新的客户诉求,未来产业园区,单靠租金获利的时代将一去不复返。

文/ 盖 盖

一个坏消息和一个好消息。

先说坏消息,新冠肺炎疫情在全球范围内扩散,根据腾讯健康统计,截止目前,海外感染人数已多达451203例,其中甚至包括一些国家的重要政要。疫情连锁反应于经济,全球经济将遭受打击。好消息是,伴随着中国全面遏制疫情的发展,国内各行各业已逐渐“解冻”,截至目前大部分企业已经复工复产,据相关媒体统计,有些省份已达到100%复工率。

3月16日,国家统计局发布了今年1~2月份国民经济数据。今年1-2月份,尽管疫情冲击比较严重,但是主要的生产指标规模和体量还是非常可观。

1-2月份,规模以上工业总产值仍然达到11.5万亿元,社会消费品零售总额超过5.2万亿元,完成固定资产投资超过3.3万亿元。总体来说,1-2月份国民经济经受住了新冠肺炎疫情冲击,整体情况没有预期的那么糟。

再加上近期,中央出台了一系列政策措施,支持疫情防控,支持推动复工复产,包括支持企业渡过难关、发展生产等等,政策效果在不断显现。

​疫情下的产业园区,何去何从?

▲资料来源新华社,中信证券研究部

随着全国企业陆续复工复产,地方经济逐步恢复活力。产业园区作为承载产业经济的重要平台,更是促进区域经济发展的助推器,在当前形势下做好疫情防控工作并实现持续发展显得格外重要。

当下多项支持政策的陆续出台,产业园区长期发展向好的局面不会改变,各产业园区除了积极响应国家和当地政府的减免租金倡议,适度减免租金以外,还应该把帮助入驻企业解决生产瓶颈,尽快恢复营业和生产,作为复工以后的重点工作来推进。

经此一“疫”,面对新的市场环境和新的客户诉求,未来可以预见,单靠租金获利的时代将一去不复返。如何权衡安全与成本,提升物业价值?如何在风险可控的情况下保证产业园区的高效运转?如何真正做到差异化核心竞争力,在日常运营时期筑起护城墙?如何从入驻企业及员工的角度出发,构建独树一帜的招商体系,而不是一味地去减少肩负的责任、降低服务标准?这些都将成为产业园区成长路上会面临的考验。

尽管外部环境越来越严峻,但不可否认,仍有优秀玩家脱颖而出,他们掌握了怎样的产业运营底层逻辑?具体又有哪些实践打法?

01

天然硬条件

做有“免疫力”的办公场地

之前我们对产业园区的认识大多集中在产业集聚带来的产业性优势。但在这次疫情的管理中,产业园区作为地方政府的抓手和支点,在一定程度上为企业服务、区域经济管理发挥了重要作用,办公场地的“免疫力”也出现在人们的话题中。

办公场地“免疫力”,可以理解为办公室自身具备抵抗病毒的“硬条件”。防疫工作不仅是对产业园区运营商临时应急能力的一次考核,也是一次让园区物业证明其价值的绝佳机会。

与传统写字楼高密度人口聚集不一样,产业园区以生态化、创意化办公环境为目标,分产业板块打造低密度建筑群落。在产业园区当中,又以用旧厂房为基础进行改造升级的的文创产业园更具代表性,这类文创园兼具了生态化、创意化属性,同时还为旧城翻新改造与区域形象展示献力。

​疫情下的产业园区,何去何从?

例如位于重庆两江新区出口加工区的金山意库文创园,整个园区是在原重庆出口工业园的工业厂房基础上改建而成, 容积率低,楼距更大。类似金山意库这样的文创产业园项目,在建立之初,就在如何保留旧城遗存以及低容积率优势上做足了设计功课。

​疫情下的产业园区,何去何从?

金山意库的改造设计策略是以“开放的文化创意休闲公园+漂浮的创意盒子”作为设计灵感,打破原有的厂房建筑格局,致力于营造出文化创意休闲环境。

依托于旧厂房的空间优势,建筑内部的层高都在5.5米以上,这样的设计光线更充足,通风性更好,从而避免了造成室内空气不流通的弊端,更为LOFT式灵活办公空间提供了天然的优势。

​疫情下的产业园区,何去何从?

在疫情期间,这种低密度、高实用率的建筑群成了抗疫的第一硬件,这样的空间基础能更有效的确保人与人之间的距离,为复工复产提供更好的条件。

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02

修炼内功

用“软实力”对抗风险

在“内容为王”的时代,保障硬条件的同时,软实力同样重要。对于产业园区项目来说,软实力即是园区的产业服务能力和产业运营能力。当风险来临,在产业园内办公的企业更容易抱团取暖,度过难关,这时候产业园区的运营能力与产业服务能力便显得至关重要。如何带领园区内企业攻克时艰,比拼的就是各个产业园区的软实力。

金山意库是央企招商局集团旗下招商蛇口联合上海红坊打造的“意库系”文创产业园,背靠“大树”本身就更有实力,并且还在2018荣获“重庆市文化创意产业园”称号,2019年获“市级文化产业示范园区”和“中国艺术产业园区联盟2019年度示范单位”称号。

园区主要汇聚文化艺术、创意设计、观光休闲等文化创意产业,现目签约的200余家商户涵盖文化艺术、创意设计、时尚休闲三种业态。

从企业数量和业态类比上能够看出,文化产业聚集效应在金山意库已经形成。虽然得到市场和行业的认可,但在2020年初遭遇疫情,对金山意库来说也是一次对运营能力的重大考验。

在抗疫期间,金山意库文创园积极为企业制定“疫情期间租金减免”计划,与企业之间互通政策信息,形成辅助企业合力。

另外,得益于聚集型产业模式,金山意库能加强这些文化创意企业之间的合作及协同能力,通过搭建产业资源共享平台,推出产业资源共享服务包,为入驻企业提供全周期产业服务,大幅提升园区内企业的抗风险能力,同时增强自身产业服务能力。

例如在金山意库的产业资源共享包中,包含了四大产业资源服务,覆盖商务资源、运营资源、活动资源、营销资源。

在商务资源方面,入驻企业可加入金山意库线上商户社群,共享企业发展所需商务资源,包括一些行业协会和行业研究平台,均可对接;

在运营资源方面,会定期举办一些企业产品推介会、邀请金融机构开展企业融资政策讲解会等活动;

活动资源方面则更加丰富,金山意库会针对园区企业对空间存在的“不定时需求”提供场地支持,如举办展览、工作坊、产业论坛、市集活动等,更难能可贵的是还可以提供活动策划服务;

营销资源方面,金山意库的自媒体矩阵和媒体资源均可提供给园区企业合作共享。

文创产业园区的运营不同于传统的“租售后退出”模式,在企业入驻以后反而需要为园区企业提供的产业服务更多。金山意库的想法是以共同生长的理念,联动商家与园区、园区与城市、产业与城市共同发展,因为只有运营方持续主导和把控,才能够将其所期待、希望展现的产业活力在园区中持续发酵,旧城更新的模式才能成功激活存量资产。

03

把差异化进行到底

做产业园区,没有现成的路

近十年来,中国各种产业园区如雨后春笋般冒出,根据《中国开发区审核公告目录(2019年版)》审核结果显示,国家级开发园区有552家,省级开发园区有1991家。而1991家省级产业园区分布在全国31个省市,其中河北数量最多,为138家;山东和河南紧随其后,分别拥有136家、131家;此外,四川、湖南、江苏、广东的省级产业园数量均在100家以上。

粗放式的开发和经营造成了项目间同质化现象的加剧,园区规划不完善、定位不明确,大部分园区没有形成自身的发展特色的现象仍然存在。

如今,特别是在实体经济受到重创的当下,要想不被淘汰出局的产业园区,就必须形成整合的产业生态,产生创新的业态和独特的服务特征,形成差异化优势显得迫在眉睫。

虽然这次疫情是对产业园区全新的挑战,但也是一个园区与数字化、大数据结合从而形成差异化优势的契机。经此一“疫”,相信大多数产业园区都会把打造一个信息化、数字化、智能化的智慧园区纳入计划范围之内。那么如何建立一个有差异化,有特色的智慧园区就是需要去深思熟虑的。

在行业内部,像金山意库这样的文创园区在此之前就已经行动起来。

在疫情这个特殊时期,为了降低疫情对线下来访客户的冲击,金山意库在第一时间开通“线上招商小程序”,客户足不出户,就能通过线上小程序对该项目进行全方面的线上了解和咨询。

​疫情下的产业园区,何去何从?

此外,金山意库还同期启动了线上增值服务平台的建设,相信该平台的投入使用,也将会是数字化园区深度运营的开端。

诚然,未来对信息化的应用和坚持应该成为产业园区的基础建设和标配,在新的竞争环境下,产业园区运营方还需要考虑更多,比如利用大数据、智能化等创新手段,赋能园区运营,快速形成差异化运营优势。

04

未来发展趋势

产业园区会更好吗?

如果说2003年非典疫情的影响是将互联网的力量加速推进,改变人们的生活方式,促成了电子商务和线上购物的快速成熟,那么,在新冠肺炎疫情中,迎来的将是新型工作方式和企业新运营体系的成熟。

很多人都在讨论一个观点,当人们经历了这样一段线上办公时期后,这种即节约员工通勤时间,又帮公司节省固定办公租金的方式,会不会全面取代办公室场景?

在这样的观点下,未来产业园区的发展的确备受考验。但产业园区未来会更好吗?

答案是肯定的。

虽然所有产业园区未来还有一条长路要走,但只要有足够深厚的运营功力,依旧可以受到市场青睐。

总体来说,未来产业园区不仅要从增强企业品牌塑造、拓展产业服务模式、运营企业降本提效、完善物业管理体系等方面来应对市场的变化,更要加快产业园区智能化建设和改造升级,以及产业服务来为自己护航。

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