上周的一个下午，两个哥们非拉我“线上豪赌”。

底注10W那种。

我知道这不对！

PONY马开办的欢乐斗地主，玩家太多啦！

10W欢乐豆=10元

那两位，不管什么烂牌都要抢地主，结果，没出半小时，经常拿好牌的我，存了小半年的豆子，清零了！PONY马叫我充值，还好我微信零钱不足，于是赶紧找个借口退出了游戏。

随便发了声感叹，“有钱了不起啊！真嘚瑟！”

硬气，是有底气的。

这两家伙在北滨路分别有两套“富强牌”老房子。

1

1997年出厂的富强社区，以光荣退休而闻名于重庆。

从张贴出来的告示和朋友说，套内补偿单价接近2W起步！最近社区里的大爷大妈燥起来了，天天讨论上哪里看房。

同样燥起来的，我看到还有观音桥附近，某小区拆迁补偿价直追18000元/平。

相似猛操作的，还有坡区半岛改造。

当然，以上都是引子。

我想说的，不是拆迁，也不是棚改。

因为富强社区的牛，也不过是因为站在了江北的肩膀上...

拆迁补偿单价，通常参照几个要素：

• 他处的位置

比如富强牌，左手观音桥，右手江北嘴，前方北滨路，对面解放碑。放在上海，中心区滨江附近的房子那是妥妥的10W/㎡！

老百姓都是看着的，地段价值，是核心。

• 资源的聚集度

如果只有“地段”一个光杆司令，他的价值要打折扣，实际上，应该是要叠加学校、医疗、商业、交通等成熟配套资源，才珍贵。

就像富强这块地。

• 预期

新区的土地楼面单价往五位数靠，房价往2靠，富强未来的预期，你觉得会是多少？

所以，在这些高成本拆迁的背后，我看到的，其实是城市中心价值保卫战拉开了序幕。

冲锋号，或会在核心区新房“断供”后吹响。

我很担心一点，搬出去容易，再想搬回来，会非常难。

怎么理解呢？

2

有人观察了其他城市，发现以繁华中心地段为圆心的房价体系，通常会出现一些类似算术口诀的密语：

比如3：1，或者5：1

数字透露的意思是：

城市传统中心地段往外，由近到远，呈阶梯状分布！

内与外，呈现3：1或5：1

于是，我根据好地段+好产品+好的自然资源配套（例如滨江）相似性原则，作了个筛选，找了几个。

• 杭州

城市核心，上城区，绿城新绿园，10年楼龄，目前二手房挂牌价71000元/平。

新设立的钱塘新区，目前的新房价格，均价20000-25000元左右

约3：1

• 上海

城市中心，黄埔滨江，华润外滩九里，近10年楼龄，目前二手房挂牌价130000元/平

浦东机场南，临港新城，新房均价26000元/平。

约6：1

• 深圳

老城中心，罗湖区，幸福里雅居，10年楼龄，目前二手挂牌价96000元/平。

北面的光明新区，新房均价在25000元左右。

约5：1

（房价来源于安居客与链家）

请注意，你不要拿中心区的老破旧去和新区的CEO比，那当然比不过。

而是拿近似质素，近似资源附加的楼盘去比。

你会发现，虽然城市变迁，骨架伸展导致新区辈出，不乏十分强势的新区，但是，当

• 同为高品质住宅

• 同样配套质素好

同维度下，一定是中心区的房子比新区贵。

如果用中心区质素较好的房子，去比新区的均价，一定是有几何倍数才对！

3

关于居住逻辑的变迁。

我此前推演过重庆居住逻辑的变迁。

第1阶段，叫地段驱动

“宁要渝中一张床，不要江北一间房”。

这句口号，距今20多年了。

当城市规模不大，沉淀了N年时间的优势配套汇聚的中心，一定是最强势的。

这时，人们偏执地段论。

第2阶段，叫产品驱动

随着人口增加、经济产业发展需要，城市必须要扩张。

更低密度、产品配置更高、楼间距更大的新房子，开始出现，居住舒适度大幅提升！

比如棕榈泉、蓝湖郡等。人们开始搬离中心区。

为什么要搬离？

拥堵？嘈杂？密集？在我看来，其实原因就一条：中心区没有好房子，而新区有！

第3阶段，叫地段+资源+产品驱动

这，是接下来会发生的。

新兴区发展成熟，人口大幅增加！但他有边界，有城市通勤半径束缚，有发展周期的不确定性。

与此同时，新区在不断导入人口的时候，你会发现核心区遇到的拥堵、密集、嘈杂，极有可能在一些规划不那么完美的新区发生。

并且，“配套跟不上，人住不进去，没有产业支撑”的新区，还会形成“睡城”。

这时，很多的目光又会转变。

咦？原来中心区是有现成的、不用等待的、生活想要的一切资源配套！

而且也有好房子了！

唯一的问题，只是“贵”！

一个有趣的数据！

官方2017年发布的重庆人口预期：未来10年，主城区的目标是1200万人，而核心区需要减少70万人（减20%），拓展区要增加400余万人（增100%）！

隐含着什么意思呢？

核心区居住密度将大幅减小！随之而来，就是舒适性、品质感的提升。

对于重庆而言，未来若干年，就会迎来城市居住逻辑的第三阶段。

接下来，会发生上海、杭州、深圳那一幕吗？

7:2，6:1，5:1？

4

在居住逻辑的第3个阶段，选房要素，会变得比较聚焦：

• 距离城市中心的物理距离

• 景观资源

• 楼盘品质

• 小区环境

• 物业管理水平

• 户型的尺度

摊开重庆地图，就会发现，新房逐渐枯竭的“两江四岸”中心区域，南滨路、北滨路、江北嘴。一线滨江的地段，只要价格不离谱，在恰当范围，只要品质还不错，就会热销。

某些区域，某些地段，没新房了，也极难有新地了。余下的、仅有的、优质的楼盘只要价格合适，就成了适合买入的好房子。

我一直说的分化，也是基于上述前提。那些居住体验好的高品质住宅，尤其是占据着类似于江北嘴、北滨路这类地段的，后市，很有发展成奇货可居的佼佼者。

随着楼市购买逻辑的不同的阶段，核心地段+优质房产VS一般地段+普通房产，价格差会越来越明显，最终完成地段+资源+产品驱动。

我的判断，未来的商品房，会演变成小众化，就是当刚需住房不再紧张以后，只剩下改善和品质需求为主的市场。

这些房产的接盘者，会偏向于高净值人群，他们追求漂亮的景观，追求对资源的占有，追求更好的居住体验，当然，还有尺度感。

上文中举的例子，上海、深圳、杭州，都已经有了分化，重庆，还远吗？

当年日本为了控制东京的人口，修了新干线，两个小时直通大阪，希望东京的人去大阪，结果完全相反，大阪的人都跑到东京来了！

兜兜转转，当年城市骨架完成搭建，区域格局逐渐定型，中心的优势，会凸显。

到那个时候，不可能复制增加的，自然变得珍贵。

这就是重庆中心区某些优质楼盘的趋势，你认为呢？

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