一座非典型五线小城的日常
虎哥谈钱 2019-04-17 09:20:53

这两天黑龙江鹤岗的超低房价震动了舆论,300多元/平方米,一套100多平方的房子不到5万,这还是中国的房地产么?

鹤岗这个城市很特别,属于典型的资源枯竭城市,人口外流,没有增长需求,城市没有活力,和任何商品一样,当供大于求时,商品的价格就不会和成本有关联了。

今天我想和大家分享的不是鹤岗,而是我的家乡。清明假期我照例开车回到苏北小城,名叫金湖县,隶属于江苏省淮安市,按照中国城市的划分标准,应该属于四或五线城市,姑且叫五线小城吧,经济水平在江苏中下游,在全国应该中上水平。

从上海开车4~5小时车程,生态环境好,湖泊众多,出名的是小龙虾和河鲜,提起隔壁县你可能会知道,盱眙——中国小龙虾最有名,但不一定是最好吃的地方。

给在大城市待久的你们,分享一些这次回家看到和听到的一些小城日常,很有意思,或许还会有启发。

农村

离开家乡十多年后,听我父亲分享金湖农村的现状,深深感受到中国社会的发展。

金湖的县城以外的村镇,现在人越来越少,留在那里的主要是老人,孩子都在县城上学,大部分农村人都会在县城买房,父母还在上学陪读,老人则依然习惯乡村安逸的生活。

大部分分散居住的村落都陆续被拆迁,村民在镇里的居民生活区居住,有一定的物业管理,卫生、通讯、电视等基础设施比以前完备,而拆迁后的宅基地则变成耕地。

公交车通到村,村镇到县城公交车费一律2元,每天会有农村的居民坐着公交车到县城买菜,再从容坐着公交回到农村,他们的时间很多,这是一种生活状态。

大部分农民已经不再自己耕作,租给种田大户(早期农场主形态)集中耕作,这些大户少则几千亩,多则几万亩土地,全机械化,甚至用无人机在喷洒农药(这个场景脑补起来很震撼)。希望大家有机会在每年的6月和10月小麦和水稻成熟收割的时候去农村看看,那种全机械化作业的场景印象会很深刻。相信不久中国的农村会出现类似美国一样的超大农场的商业形态。

从土地中解放出来的农民可以获得每年固定的土地租金,这相当于有一笔工资,同时农民和城市居民一样也有养老金和大病医疗保险制度,要知道他们可没有缴纳过社保,这就是中国富裕的体现,国家财政通过转移支付让更多百姓获得了基本的生活保障,据说大病保险可以报销65%~70%的大病开销,虽不得完全覆盖,但已是非常大的进步。

每天在自家门口晒太阳、打麻将、聊天的基本是中老年人,年轻人很少看到了,大部分在外打工,或者外出求学留在大城市。从这点看,县以下小城镇的房地产不具备投资价值。

房地产

我家在县城,严格意义上是城郊结合部,我的亲戚上一辈很多是农民,我记得以前初中晚自习中间还跑到教室旁边的菜地里偷黄瓜和西红柿,这十几年每一次回去都看到了这座五线城市的巨大变化。不夸张的说这是一座新城市,在我记忆中的儿时建筑、街道越来越少。从现实来说,拆掉是大势所趋,让这个城市变得更便捷和更舒适,但情感上还是希望保留一点残留的记忆,毕竟乡愁在这里。

这次回去听家人说明年的今天我家的房子也要拆迁了,我家和周围的邻居和亲戚都是那种两层或三层楼房,按照拆迁补偿和面积计算,基本每家都可以拿到100~200万现金补偿。

这意味着什么?意味着整个县城有几万个家庭有数百万的现金可以支配,大部分家庭一定是要买一套大面积的房子居住,剩余至少有几十万的流动资金,所以在县城这个区域,装修、建材、家电行业甚至电动晾衣架消费需求很旺盛,和全国其他大拆大建的小城市一样,这是中国老城翻新带来的消费红利。

这次我们回家准备开始新房子装修,交给了某品牌做全屋定制,因为需求旺盛,全屋定制的品牌在这座县城里很多,竞争也激烈,有竞争就对消费者有利,有比较和议价权。

县城的房地产目前看,因为有大量的新房,尤其是拆迁置换的小区入市,投资价值并不大,但改善型需求依然旺盛,以前住平房的需要住楼房,以前两居室的需要住150平方的,以前有大房子的改善到别墅,所以对居住的适用性和享受升级加上房产的流动性(即是否容易买卖)决定了投资价值,有一点需要注意,不要指望租金收益,县城的租房市场很不成熟,租金能够抵消杂费和资金占用本已经很好了。

在我们县全国性的地产品牌只有碧桂园,价格可以能卖到6000多/平方米,比一般开发商价格高10~15%,这或许就是品牌溢价。

在县城里物业管理形同虚设,或许碧桂园的溢价就在物业管理,至少宣传上让当地人愿意付出溢价。

什么是形同虚设的物业管理?

车辆乱停放,小车随意停放,垃圾随地扔等等。这都是消费升级未来的空间,当你解决了刚需的房子,接下来就会对服务有进一步的要求,同样的面积和地段,物业管理可以让房子多10~15%的溢价,大城市走过的阶段,在小城市会以更快的速度达到,因为不用摸索和学习了,直接模仿。

时至今日,房地产带动的产业GDP对地方影响巨大,因为生活越来越好,无论是硬件还是服务,未来还有精神生活,房子是最重要的体现。

商业

零售业很蓬勃,在这里人均的可支配收入不比大城市差很多,这里可以看到一部分大城市的零售品牌,包括一点点、COCO、肯德基、德克士等等。

这次让我感受比较深的有两点,一个汉堡店里用上了机器人送餐,我一周前在北京的一家餐厅见到过,从机器人的应用看,已经没有城市代差了。

另一件是COCO的新版奶茶店,装修的逼格不错,完全颠覆了老视觉,可能是我在上海没关注COCO,但在小城里见到有逼格的奶茶店,印象依然深刻。

由于河鲜丰沛,这里和盱眙一样,生产小龙虾,据说本地的龙虾已经不够吃了,需要从湖北每天运来大量的小龙虾。价格并不比上海便宜,5斤大个小龙虾一盆450元,我和这家店老板聊天,他说每天销售1000~2000斤龙虾,估算下来一年流水过千万,净利润在200~300万,这是县城里比较有名的龙虾排挡店,看到老板闲庭信步的神态,你就懂了他有多赚钱。在各大饭店、酒楼和宾馆小龙虾也是必选,不得不感叹中国人在吃上的消费力惊人。

在这个只有30万人口的县,5~6万常住人口的县城,从每天的饭馆、大排档看到的中国人的生活确实很好,如果你去过很多国家,再看中国,会和我一样的感受。

这里的酒店市场巨大,我可以这么说,最好的酒店是4星的外观,3星的硬件,2星的服务,招待所的体验。这里有汉庭、格林豪泰和尚客优连锁,其他都是单体酒店,这么说吧,全部都需要升级,无论是硬件和服务。

新经济

这次回家我们用美团和饿了么都叫了外卖,之前还用淘票票订过电影票,滴滴有快车,电商已经完全普及,除了外卖选择少一点,滴滴没有专车,基本和大城市没有代差。

相信和每个县城一样,这里也会有当地的公众号。

我关注了3个,可以实时了解最新的当地信息,这些公众号都已商业化,很多商业合作,我建议品牌和营销从业者关注最基层的公众号,基本可以打透当地人群,越基层口碑传播越快,这或许是成本最低的方式。

交通

苏北一直是高铁的空白区,2020年我可以坐高铁回家了,2小时到上海,40分钟到南京,有了高铁物理距离没有变,心理距离近了很多,人员和货物流通更快,这让我很期待。

毋庸置疑中国的高铁对中国经济的推动太重要了,让很多人回家的路变快了,变轻松了。

这里马上还有一个通用机场,可以起降直升机和通用飞机,希望有机会坐直升机“衣锦还乡”。

最后

每一中国人骨子里都有乡土性,或多或少,中国近3000个县级城市变得更好,或许比大城市变好更重要,这里不仅承载了巨大的人口和家庭,还链接了大城市和农村,是中国真正变强的体现。

本文来自微信公众号:Tiger虎哥(ID:TigerandMoney),作者:虎哥谈钱。

379
欢迎关注商界网公众号(微信号:shangjiexinmeiti)
标签五线小城  

评论

登录后参与评论

全部评论(4000)

fycsdz
fycsdz2019-04-18 15:02:08
每一中国人骨子里都有乡土性,或多或少,中国近3000个县级城市变得更好,或许比大城市变好更重要,这里不仅承载了巨大的人口和家庭,还链接了大城市和农村,是中国真正变强的体现
kangaroo
kangaroo2019-04-18 06:15:22
经济增长越来越低落,笔者的文章像个乌托邦
fine
fine2019-04-17 19:22:00
关键是没有人,没有大量的年轻人,怎么破
商界朋友
商界朋友2019-04-17 11:42:01
国家近些年一直在打造所谓的城市圈,这个角那个角的,没有均衡的发展,所带来的后果就是大城市房价居高不下,人多车多,环境恶化。小地方被吸血到荒芜,这又何尝不像中国的恩格尔系数,城市之间的贫富差距只会越来越大,好一个优胜劣汰。
广告
广告
广告
商界APP
  • 最新最热
    行业资讯

  • 订阅栏目
    效率阅读

  • 音频新闻
    通勤最爱

广告