房价收入比,其实就是个伪命题
真叫卢俊 2019-04-06 16:46:00

很多人对于中国房价的态度,大概可以分为三类:看不懂、看不透、看不穿。

谈论房价的人确实很多,但很多观点你听着听着就觉得逻辑线是很乱的。还有很多我们理所当然认为的常识,一些逻辑,一些认知上的概念,这几年经过市场不断洗涤,都在慢慢进行调整。

比如房价收入比这个概念,大家的理解可能出现了一些偏差。

01

所谓的房价收入比,通常被理解为住房总价比上一个地区的家庭可支配收入。

很多人会把房价收入比的重要性拔得特别高,更有一些人直接用房价收入比来衡量一个城市的房价是否合理。

最基本的表述就是这个比值越高,说明房价泡沫越大,要赶紧卖房;比值越低,说明房价越健康,值得购入。

如果对照上面的表格,也就是说,一个家庭想要在深圳买一套标准大小的房子需要34.2年。

在三亚需要29.8年,在北京需要25.4年,在上海需要26.1年,在厦门需要22.5年。

从这个角度看,房价显然是高的。

所以,如果这个命题逻辑成立的话,那么深圳、上海、北京、杭州、广州这些一二线城市的房价其实是最危险的,整个房价已经与家庭收入严重脱轨。

因为一个工薪家庭想要在这几个城市买房,需要不吃不喝近30年。

像沈阳、南昌、宜昌、乌鲁木齐等这样三四五线的城市,反而是最值得买入的,因为他们的房价很亲民,房价收入比很低,基本没有泡沫。

如果把样本数据再次放大的话,参照房价收入比这个维度,你会发现中国很多中西部的五六线城市都极具投资价值,因为房价基数低,而当地收入也还可以。

比如朔州(山西西北部),房价在3600元/平,人均GDP超过5.5万元;鸡西(黑龙江东南部),房价在3500元/平,人均GDP为3万;石嘴山(宁夏),房价3000元/平,人均GDP为5万。

大家有没有觉得跟往常我们的认知不太一样了,房价收入比反应出的是优质的一二线城市是没有投资价值且充满了泡沫,而那些躲藏在角落里的五六线城市,投资的安全价值却是很高。

房价收入比这个概念,到底是哪里出了问题?

02

在回答这个问题之前,我想先跟大家聊一聊关于前几年房产圈两个大佬之间有关房价的著名争论.

谢国忠和任志强,前者是看空派,后者是看多派。

当然,从目前发展的情况看,后者赢了,于是网上有个段子就说“跟着任大炮有肉吃,跟着谢国忠可能连汤都喝不起了”。

作为前摩根士丹利董事总经理,谢国忠对于股市和经济的判断都是非常精准的,他曾经在股市6000点的时候直接预言股市即将进入拐点下行期。

不能不说眼光毒辣,目光长远,但唯独在房价这件事上,貌似弄得有些狼狈。最根本的原因就是他在房价收入比这个概念上出现的误读。

谢国忠看空中国房价,一个很重要的维度就是房价收入比,他认为如果参照目前中国各个城市工薪阶层的收入,整个房价已经远远超出了居民的实际可承受能力。

我觉得,可能一直以来,我们对房价收入比这个概念存在着长久的理解误区。

房价收入比,应该是房价是对未来中高收入的反应。请注意,这里面提到了两个词,一个是未来,一个是中高收入。

如果从这两个角度和概念去理解的话,我们就能解释很多事情。

你可以把这个情况想象成股票,其实从本质上看,房价跟股价是一样的。某上市公司当前股票的价格,其实是包含了对未来预期的价值的,反应了投资者对于该公司未来的信心程度。

为什么投资者会买苹果公司或是亚马逊公司的股票?就是对他们的未来发展充满了信心,就好比亚马逊在前几年一直是亏损的,市盈率却一度超过300,但是资本市场对它仍是趋之若鹜,根本原因就是因为有良好的预期。

我们经常说的一句话是,你买一个城市的房子,其实就相当于买了这座城市的股票。

你觉得这个城市经济发展是有希望得,未来有上涨预期,才会购买,对吧?本质上看,其实就是这个道理。

另外一个概念就是中高收入。

随着城市化进程的不断推进,并不是所有人都有机会购买房子。

房地产的顶层设计逻辑其实就是低端有保障、中端有支持、高端有市场。换句话说,房子就应该是卖给中高收入的,低收入阶层的住房需求很可能就是通过租赁市场来解决的。

商品房的定位其实就是一种高端的商品,不是依靠社会的平均收入就能轻松购置的东西。

特别是随着房价越来越高,大量城市的住房供应形势会越来越多元化,越来越多的人会选择保障房和公租房,这种趋势在一二线城市将变得尤其明显。

03

如果对比下纽约、东京、香港等发达城市,这些发达城市的租赁占比差不多在55%~60%,全美最大的35座城市中,有18座城市的房屋出租率超半数。

但如果对比国内一线城市北上广,整体租赁市场的占比大概只有30%。从国际城市的发展现状看,我们也能大致看到未来要发展的重点方向。

这其实就是解释了为什么最近几年,我们看到政府层面在大力发展租赁市场。北京和上海等一线城市用于公共租赁的土地面积也在每年递增,未来5年,北京土地市场专项用于租赁的土地占比将超过35%。

同样的居住需求,对于不同人群,未来满足的方式也会是不同的。

04

房子其实是非常特殊的一件商品,首先它具有消费品属性,也就是居住属性,另外作为资产还具有投资属性。

房价收入比其实只反映了房子的居住属性,但没有反映出房子的资产属性。

为什么这么说?因为从本质上看,房子的这两种属性在定价机制上是完全不一样的。作为消费品的居住属性,反映的就是当下的使用价值,因此会受到当下人均收入水平的约束。比如一辆汽车定价是10万元,这个价格是包含了品牌、使用性能等等。

如果一个商品只有消费品的使用价值,那么随着时间的推移,必定会慢慢折价,因为整个过程是有损耗的。比如新车第一年卖10万,第二年可能只值8万了,如果你卖到15万,肯定没人买,因为这个价格违背了定价规律。

但是如果具有资产属性的话,就完全不一样了。

具有资产属性的产品,价格反应的就不止是当下的使用价值,而是应该包含未来的预期。预期越高,估值也就越大,这就和前文跟大家提到的股价涨跌逻辑是一样的。

所以,如果这样来看,作为资产属性的房子和社会平均收入的关联就不大了。

因此,如果我们从房子的使用属性和投资属性这两个维度看的话,就能更清晰感受到决定房价的因素到底有哪些。

从居住属性看,就是你住在这个房子里觉得方不方便,舒不舒服,比如离地铁近不近,有没有学区,房子是哪家开发商盖的,小区绿化率怎么样,物业怎么样,小区业主的素质怎么样等等。

从投资属性看,就是这个城市的能级怎么样,有多少产业可以吸引人口流入,有多少中高收入的阶层,未来有没有利好的规划刺激等等。

特别是对于一二线城市而言,城市的能级越大,覆盖的人口面也就越广,房产所具备的资产属性就越强。

因为对于这些城市而言,他们的购买人群已经不是单纯依靠当地人的平均收入来支撑了,而是来自全国的富裕阶层。

如果单纯谈论房价收入比这个概念,我们将永远无法认清这个城市房价的天花板到底在哪里。

05

从现在起,请尽快忘了房价收入比这个概念,不然你会错失更多机会。

房价收入比,其实就是个伪命题。

本文来自微信公众号:真叫卢俊(zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊。

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全部评论(2926)

肉包子打狗∪・ω・∪
肉包子打狗∪・ω・∪2019-04-10 12:03:29
我只有呵呵一笑。
股市小麦兜
股市小麦兜2019-04-07 09:37:47
房价收入比单一指标肯定不合理,如果加上人口 变化数据就很合理了。很好解释为什么自2017年开始北京上海楼市的深度回调。
fycsdz
fycsdz2019-04-07 07:29:40
从现在起,请尽快忘了房价收入比这个概念,不然你会错失更多机会。
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