房价涨、调控至。

楼市调控，作用几何？

普通购房者该欢呼吗？

调控政策有其存在的意义，但也存在负面作用。

01限购

2010年4月30日，北京出台"国十条"实施细则，率先规定"每户家庭只能新购一套商品房"，随后北京、上海、广州等几十个城市分别不同程度的实行了限购政策。

楼市也随之降温。

直到2014年6月26日，呼和浩特率先取消住房限购令，全国绝大部分城市开始进入了去库存阶段。

楼市再一次迎来了春天，全国一片大涨。

2016年下半年开始，从一二线到三四线城市又再一次掀起来限购的大潮，目前全国唯一一个不限购的一二线城市只有重庆。

限购，顾名思义限制购买。

它的正面作用是通过限制购买资格、限制购买名额迅速减少了购房需求，你有钱但不能买。

它的负面作用是“你越不让人买，人越要着急买，至少先把名额用足用够”，刺激了短期买房的热情；同时滋生了腐败事件，也让假离婚、弄购房资格成为了一门生意。

02 限贷

早在2003年4月中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就提到加强房地产信贷管控，调整商业银行个人住房贷款，提高二手房首付比例。

这是中国第一轮房地产牛市启动后出的调控政策。

随后从2005年、2007年到现在，提高首付款比例，限制贷款比例成了每一轮调控的必杀技。

2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，后来一直被成为“9·27房贷新政”。规定：

购买首套房的市民，建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于两成，90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于3成；而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

出台不久全国楼市一路走低，部分城市成交量下降，房价大幅度跳水。

后来的十年时间每个周期各个城市都演变出不同程度的贷款政策。

截止到现在全国所有一二线城市都出台了限贷政策。

限贷，顾名思义限制贷款金额。

直接目的是降杠杆，防止过多的“热钱”流入房地产，降低金融风险。

正面作用是提高了购买者的资金成本，尤其想利用高杠杆的房产投资者。

反面作用是同时提高了刚需、改善需求的购房门槛和成本，属于一刀切政策。

03限售

2017年3月厦门出台新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，“限售令”正式诞生。

随后至少有40多个城市跟随，限售的期限从2年到10年不等。其中2年、3年和5年是最常见的限售期限。

限购、限贷主要是从需求端抑制房价过快上涨，而限售是从供给端引导。

正面作用是限制了交易周期，增加了房产投资者的时间和资金成本，自然便增加了他们投资的风险，降低房产投资价值。

反面作用是限制交易的同时造成了短期市场房源供应减少。

04限价

此限价不同于过去的限价房。

限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控，主要针对中低收入家庭。

2017年楼市调控政策不断深化，全国有超过20个城市在近期出台了限价政策，此次限价以“不得高于前期项目售价、不得高于同区域同类项目售价”为主。

正面作用是降低了开发商对房价的预期，从而降低开发商拿地需求，同时通过行政手段引导了一手房的价格，防止一手房价格大涨大跌，也有点抑制开发商合理利润的意思。

负面作用是短期造成了市场上一二手房倒挂现象，促使限价一手房一度被疯抢。

05现房销售

香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

而我们在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港的发展经验，经过几轮发展预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。

预售制在房地产市场经济早期降低了开发商的资金成本和运营风险，期房的价格也相对现房更便宜降低了购房门槛，刺激了房地产消费。

同时预售制度肯定也存在问题，比如相应的也提高了购房者的购房风险，将开发商的经营风险转移给了银行等。

2010年4月，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。

2016年6月，深圳首个商品房现售试点项目地块正式出让，随后南京、苏州等城市均相继拍出了现房销售地块。

现房销售促使开发商考虑资金周转速度降低了开发商的拿地意愿，同时房企受制于杠杆和周转速度的下降，商品房供应也减缓。

06提高贷款利率

“现在贷款利息那么高，要不要等一等再买房？”。

普遍认为楼市的调控政策越多，房价下降的可能性越大，对刚需客户越有利。

提高贷款利率试图增加投机者的购房成本，事实上也提高了刚需客户的购房成本，对普通购房者来说并无现实的好处。

07

世间万物，相生相克。

有经济学家说不如不调，但谁也不知道不管理，放任房地产完全市场化的结果是好还是坏，毕竟从没发生过。

2018年是有史以来调控最频繁的一年，2019的第一个季度还没过完，各个城市又频繁释放放松调控的消息，到底是谁失去了热情和耐心。

但据说，房产税已经在路上了。

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