千万不要低估房地产税
凯风 2019-03-10 11:42:00

这一次再无悬念。

3月8日,全国人大表示,将落实制定房地产税法,确保如期完成。

几天前的政府工作报告,明确提出“稳步推进房地产税立法”,这是继2014年和2018年之后,第三次提及房地产税立法。

更关键的是,在《三重信号来袭,房地产税还远吗》一文中,凯风君提及,从2017到2019年,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决,国地税合并已经迈出步伐。可以说,开征房地产税已无技术障碍。

那么如今,最大的问题是,房地产税的到来,将会对楼市和地方政府产生多大影响?

房地产税的初衷是什么?

先看初衷。

推出房地产税的本意,是为了缓解地方财政压力,替代即将枯竭的土地财政,从而厘清中央与地方之间的财税关系。

在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。

同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

由此来看,房地产税的到来,是为地方政府开辟新的税源,并非是为降房价而来。

大杀器:全国住房信息联网

的确,房地产税并非是为降房价而来。但不要忘记,房地产税在开征之前的一大技术杀器——全国住房信息联网。

过去,各地信息犹如孤岛。理论上,一个人在全国每个城市都买一两套房子,而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网,那么谁在囤房,谁在炒房,将会一目了然。

尤其对于公职人员来说,能否解释清除这些房子的来源,就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启,但至少在相关监管部门那里,这些信息将会一目了然。

所以,短期而言,房地产税如果顺利落地,必然会对投机者产生一定的威慑,进而会带动一定程度的抛盘效应。

更关键的是,房产税是保有税。只要拿着房子就必须逐年纳税。这与增值税、契税、所得税不同,这些都是交易税,只有买房卖房才会产生,但房产税则是一直伴随终身。

所以,持有多套房子的人,不得不考虑持有成本。

会不会转嫁给租房者?

当然,有人说,任何税收都有转嫁效应,房产税照样可以转嫁给租房者。

持有这种论断的人,忽略了全国住房市场所处的发展阶段。

如今,住房短缺时代已经结束,加上集体土地建设租赁房正在大肆上马,未来租赁未必还是卖方市场,要转嫁税负谈何容易?

同时,如果房产税到来,那么如今的房屋空置成本将会不断提升,大量投资者将会把空置房拿出去出租,税收转嫁效应进一步削弱。

要知道,房租与房价完全不同。房价可能受到货币环境和富裕阶层收入水平的影响,会严重偏离城市收入水平,但房租,却要受到现实收入水平的约束。

收入就那么点,想要把税收成本转嫁给租房者,这个算盘未必打得响。

会不会降房价?

会不会降房价,这是所有人最关心的问题。

从短期而言,房地产税的出台,对房价将会有直接影响。这一政策,不仅具有强烈的心理利空效应,而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,抛盘会比较突出,这对房价显然会构成利空。

但从中长期而言,房地产税对房价的影响,主要在持有层面,对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言,货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模,在其中发挥的作用更大。

所以,房地产税从越热到落地,都会对房价预期产生显著影响。这种影响,随着房地产税的推出而不断弱化。

一个明显例证,欧美国家多半都有房地产税,但房价却未随之而起起落落。

哪些城市会开征?

不是每个城市都有“资格”开征房产税。

房产税是一块肥肉,能为地方提供稳定税源,但经济基本面和人口基本面一塌糊涂的城市,贸然开征房产税,不仅收不到多少税,反而有可能让本地楼市出现大问题。

所以,会不会开征房地产税,能不能收到房地产税,这是检验城市发展水平高低的一块试金石。

在后土地财政时代,几乎所有城市都会面临财政收入下滑的危机,都有动力来开征房地产税,但这些城市都要揣摩好自身的分量和实力。

按照此前财政部有关负责人提出的“立法先行、充分授权、分步推进”的十二字方针,房产税不会一刀切,也不会在所有城市同步推进。

这就给了部分城市以喘息之机。

几个结论

房地产税涉及方方面面,不容小觑:

其一,开征房地产税已经没有悬念,当然也不会半夜鸡叫。因为税收法定,房地产税必须历经立法、审议和落地的一系列法律程序,整体落地下来,起码要两年以上时间。

其二,在短期,房产税对房价有明显影响。在短期内,房地产税不仅影响市场预期,而且还会炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,从而带来一定的抛盘可能,这对于楼市将会形成重压。

其三,就中长期而言,房地产税的影响不及经济、金融、土地和人口。一个城市房价如何走,不仅要看经济基本面、人口基本面和土地供给制度,而且还受制于金融大环境,房地产税在其中的影响不是决定性的。

其四,房地产税未必能转嫁给租房者。全国住房短缺时代已经结束,租赁市场正在大步推进,加上房产税带有高额的持有成本,空置房也将被释放到租房市场。未来,租房市场未必还是卖方市场,想要把房产税转嫁给租房者谈何容易?

其五,房地产税会对刚需设置一定免征面积。按照国际惯例,房产税不会对刚需和投机一刀切,刚需一般都能获得相应的免征面积,而拥有多套房的,或许会面临累进税率的制约。

其六,不是所有城市都敢于上马房产税。房产税是一块肥肉,但要能吃到口才行。一二线城市可借房产税,重塑地方财政,四五线城市很容易面临房地产市场的动荡,这其中的权衡,考验着每一个地方政府。

所以,千万不要低估房地产税。

本文转自微信公号:国民经略,作者:凯风。

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评论

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全部评论(3639)

阿五
阿五2019-03-12 12:33:26
政府真的需要那么多钱吗?
孔凡亮.山东麦乐宝玩具有限公司
孔凡亮.山东麦乐宝玩具有限公司2019-03-10 15:50:14
公司的房产如何纳税?
听山海
听山海2019-03-10 15:31:08
房产税的征收实话说形式和对象都不一定针对所有多套房者,这种抑制消费的行为也可能进一步造成国内富商大举往外购置,资产外流不更严重?消费性的购房本来就正常,例如海南过冬,有钱还抑制消费不和扩大内需相冲突,高房价不也是引导青年才俊回乡发展?有利有弊,单从民生很难得到妥善的解决,
商界朋友
商界朋友2019-03-10 12:49:47
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