圆桌论坛二:城市更新中的资本运营之道
和讯房产 2018-12-17 23:24:07

论坛嘉宾

中国房地产业协会名誉副会长兼秘书长、原北京市建委副主任 苗乐如

中融长河资本总裁兼首席执行官 王宇涛

鑫苑集团副总裁、鑫创科技有限公司总裁 陈立洋

北京愿景明德管理咨询有限公司董事长 陶红兵

高和资本证券化部董事总经理 毛跃晖

主持人:我曾经是朱老师的科代表,我印象毕业的时候就被朱老师带着,当时SAP门槛很高,没有去成,后来就去了首创,误打误撞到了地产行业,赶上了黄金十年,是房价上涨最快的十年。刚才沈寓实师兄在的时候感受特别深。到地产之后特别有意思,今天的峰会是数字经济地产新篇,这两个字在一起挺奇怪的,跟之前讨论数字跟地产的结合是一样的,到今天看起来有一些希望。但是到了地产新篇可能讲地产下一篇到底讲什么?恒大的夏院长也说了趋势,就是农民要进城,小城市要上大城市去,大城市到超级大城市去,也会导致地产行业的趋势。

第一个问题请问苗乐如秘书长,我当时知道苗乐如秘书长是苗局,是北京体育局的局长。大家知道中国的房地产跟政策是密切相关的,政策不允许,你干什么都不行。请您指明一下,我们下半场目前环境下哪些是可以值得我们重点关注的,哪些别碰,哪些可能是淘金的,哪些是政府希望我们做的事情?

苗乐如:咱们名字叫城市更新,其实有两个项目的作品,第一主要是讲城市更新,最早的是二战后那都是城市炸平了,重新来。在城市更新过程当中,在国家层面有两件事情,一个是城市改造,改造和更新更贴近一点,都是说大拆大建之后造成的不足,这个东西要变。比如说整个环境,第二个是本身建筑的设计或者水平在今天来看不符合大家的要求。大伙都在北京,相当一部分土地如何再开发。从更新角度来讲可能是这两个方面。

其实汽油两件事情,这是咱们住建部提出来的,叫城市的修复。修复,一个是神态的修复,一个环境任务不行。第二个修复,像北京示威提出来的拆了很多地留白增绿,留白是为了缺什么给大家白,增绿就是为缺绿来做。只不过情况不同,要求的压力不同。比如说雄安,要求是做千年的产品,现在初始就很难。像北京就是减量发展的压力,所以城市的发展不同,政策的支持方面也不同。

陈方勇:其实说了两点需要更新,第一点是讲数字经济,我们在房地产界会讨论很多业内资产,刚才看鑫苑提的机器人的概念,有一块是忽略了,就是所谓存量人口的资产或数字资产。互联网关注流量的资产被忽略掉了,这是现在需要去挖的点。还有刚才提的城市功能再造的点,包括夏院长提到的很多房子看着新,但是很快就老化了,很快就到了淘汰更新的阶段,这也是需要去更新的两点。如果我们城市更新的理念去做投资,那我们怎么赚到钱?拆完就不能再做更多的商业用途了,要限制用途,这是投资需要关注的问题。

第二个问题,在城市更新的投资领域怎么挣到钱,这里面是机构更能赚到钱,还是开发挣到钱。首先请愿景陶总来介绍一下,因为最近被迫曝了一个大新闻,已经完成几个100多亿,已经半年多时间了,最近一堆新闻又出现了。陶总他们布局很长时间了,他们没有看到那么多悲观的东西,而是更多的机会。他们有很大的投资量,在2018年觉得最困难的时间投资量非常大,请陶总介绍一下经验。

陶红兵:确实陈方勇说的,前几天的新闻我们也没有想到。因为7月份完成交割了,我们觉得是一个正常的投资,上周香港媒体也报出来了,国内媒体跟进。我觉得跟大气候相关,2018年都在收缩,突然出来一个刚成立一年的新企业用100多亿收购了北京的一些资产,在这个时期显得格外与众不同。

如果要是没有这个新闻,大家可能觉得愿景是管理咨询公司,为什么会参加城市更新?我们当时想注册的名称是资产管理公司,现在大家知道不让批,所以我们就注册了管理咨询公司。也很奇怪,一个管理咨询公司现金注册资本12.5亿,一般的管理咨询公司不用那么多钱。主要是在几个方面的考虑,我们觉得增量的房地产开发确实过去了,前三四十主要做增量开发,今后几十年主要是存量的运营。存量里面有存量的交易、存量的运营管理和存量的更新,我们主要集中在存量更新。我还有另外一个职务,我现在还是链家的董事,今年把链家高级副总裁的职务辞掉了,创立的愿景公司。

链家是做存量交易,自如作存量管理,我们聚焦在存量的更新和改造上。确实存量资产更新改造有非常多的机会,刚才苗乐如秘书长讲到也符合国家的方向,尤其是在北京、上海的城市存量资产比较老旧,新资产比较贵,这中间有非常巨大的价值差价。比如说北京现在有1100个小区是没有电梯的,可能很多人不敢相信在北京会有这么多的小区,有十几万栋楼没有电梯,这是一个巨大的改造空间。

而北京现在像过去那样拆迁旧楼再去重新建设,这样的城市更新会越来越少、越来越难,更多的是在原有基础上保持做有机改造,比如地面、安全、物管、智慧、户型、配套等等。在这些方面的更新,我觉得是未来的主要方向。但是因为在匀净成立之前,我主要是做城市更新的一些项目,也收购过类似的项目,只不过没有曝光,这个已经过百亿,平常是几十亿的交易。有一个经验是要做城市更新,像原来开发商的思路做一个项目几年赚多少钱肯定行不通,城市更新的业务就是苦活、累活,和开发的逻辑是完全不一样的。复杂程度要比做增量更复杂,因为涉及到是完全没有现成的配套政策,各个部门对城市更新的政策都不一样。总体上都很支持,但是就是不协调,各个部门之间的政策接口是很难的。

因为批了规划在平地上建新房,新的建起来总是比较容易一些,做改造的细节方面会更多。所以我觉得这是一个长线的事,短期挣不了钱,前几年挣不了钱,要往十年、二十年甚至更长时间来看。第二,确实不像开发增量一样政策明晰,还需要各个部门协调和配套。

陈方勇:除了买楼、卖楼,还投了很多跟楼宇相关的事情,他们现在投的电梯基本把老旧升级给垄断了,也开到垄断阶段了,包括还投了供暖,把原来老旧小区缺的功能再补足,这是一个非常好的生意。

接下来请鑫苑的陈总,我们知道北京是很难进的市场,很多是在北京转,没有进到核心圈,鑫苑有没有进到北京来?鑫苑在科技的板块,鑫苑有没有特别的招数超车?

陈立洋:谢谢!非常高兴今天聊聊城市更新的话题,鑫苑是一个房地产企业里面科技化和金融化色彩,而且接受科技和金融改造最彻底的地产公司,很难理解我们今天是一个地产公司。像陶老师讲的,我们更倾向于是运营商的角色,无论是科技运营商、产业运营商,包括地产运营商。

我讲讲我们做城市更新的出发点, 2015年是时隔37年以后召开的城市工作会议上,在这次会议上,习主席强调把城市工作当作系统性工程来对待,要做好规划、建设和运营管理各种环节。其中最后的落脚点就是要优化整个城市,尤其是大中型趁势的创新创业的生态链,让创新成为城市发展的主动力。这个话是以前重来没有听过的,第一个是系统工程以前没有提过,都是学者提,中央没有提。第二是让创新作为城市的主动力,可能三年以前大家很难理解一个城市的主动力由创新驱动,很难的,但是实实在在的城市工作会上提出来了。我们一直关心城市更新过去把老的房子拆掉了,有的改成住宅了,有的腾笼换鸟了。未来把创新作为主要驱动力的时候,不能简单拆掉盖为基本的城市功能,要打造成春心创业的生态,要培育能够适应现代创新主题所需要的创新创业的环境。

比如英国是城市更新非常典型的案例,通过打造了非常好的商业生态,然后放开了对金融科技企业的管制,然后给了很大的优惠税收等等政策,引进了很多大的企业,短时间内实现了集聚,所以十年时间从一个老旧的码头变成了全球金融科技聚集的高地。中国也有这样的案例,比如说上海老的纺织机械厂变成新的双创基地。北京有的基地是原来低端的电子一条街,现在变成了北京市首推的样板,号称每米800万产值的中国制造的新高地。我们认为把科技创新作为城市发展的主动力,把原有的城市空间变成科技创新的主战场,可能是未来做城市更新、做大中型城市更新的主要方式。

陈方勇:非常谢谢陈总!我们刚刚去美国考察了一圈,很多公司从第五大道中城搬出去,把中城搬空了。我问他们为什么要搬?他们说楼太老了,不能满足我们的要求。还有一个是波斯顿的项目,这是一个海港的码头改造,这就变成了波士顿的创新中心,包括很多生物制药。包括GE通用电气为了让自己重新再生,弄了一个全球创新总部招波士顿人才。

后面的话题是轮到两位投资机构的代表,分别是中融和高和,这两家是机构里面完成闭环的少有几家之一。这会引发我们对周期的思考。中融信托是我蛮佩服的一个机构,他们在很早时间就意识到这个问题,很快在去掉有问题的资产,有意识转到股权投资里面,也就成立了王宇涛总团队。当时公开竞标了两个项目,拿的价格很不便宜,都在看到底改成什么状况。这里面有很多的点,有很多的细节点,也请王宇涛帮我们介绍一下。

王宇涛:我们中融信托是一家金融机构,在座里面是唯一一家银监会项目持牌的。金融机构做城市更新的,到现在为止除了我们,还没有看到以信托的身份成立相应的实体来做。信托以前都是玩资本、玩钱的,怎么会出现这么另类的团体做这个项目,在北京这两年的项目做出来还是比较引人注目的。第一个是把太阳宫原来老旧的商场买了,改的比较成功,租给一家世界最大的汽车集团,也就是租赁给了德国大众中国区总部,元月份就搬进去了,这个消息还没有正式发布。我们把一个商场改造成了一个世界上最大的汽车公司境外区域的总部,我觉得这是多么难的事,大家应该清楚。德国基本上是用放大镜在检查我们的施工质量,以及检查设计和改造。但是我们团队过去还是有一些开发背景的,在中融信托的资金支持下把它改造成了经过跨国公司所认真考核、所认可的甲级写字楼。这也是在那个区域类创造了租金的最高值,整体租给了德国大众,比园区里的平均资金起码上涨了20%。

也就是说我们改造的一个老楼,还收到了不低于周围的新楼,还高于20%的平均资金,这是什么概念呢?像陶总讲的开发商盖新楼好做,旧楼又不能突破很多指标上的限制,还要改造成客户又喜欢,看到眼睛里又拔不出来,还要追着喊着非要租下来,到最后就是这样的局面。他就怕我不租给他,因为再也找不到这么好的地方。还有一些消息,宝马公司、奔驰公司好像都在找这样的,但是这种机遇是可遇不可求。刚才陈方勇讲到这个项目在市场上经过激烈的竞标德莱的,当时还有人说看这个价格怎么算也算不过来账。以原来区域的平均租金算账肯定算不过来,以七八块钱的平均算是算过来,但是以11块钱、12块钱就能算过来。但是能不能实现假设的值?我很高兴我们真的做到了,这也是我蛮惊异的事情。当时做测算的时候,我心里也打鼓,能不能实现长期租赁,而且每三年还有长期增长。对于信托公司而言,对金融机构是一个很大的挑战。这也是说明我们确实转型的是一个比较大的动作。

还有一个项目是在菜市口的五星级酒店,因为这是泛金融街区域,政府也很重视我们,专门给了我们金服十条的优惠政策,包括租楼、买楼都给予政策上的补贴。我们这两个楼改造好了现在还不到一年,一个楼在改造前就满租了,还有一个楼在不到一年间也是两家银行和一些大型金融机构基本上满足了。租到多少钱呢?2万平米一个客户进来,租金不低于13块。可以想像菜市口区域以前是6块钱、7块钱,现在是13块钱。很多人说我们抬高了当地的租金价格,是我们抬高了当地的租金价格,但是我可以告诉里这是区域里品级最高的甲级写字楼,想进来还要筛选。我们旧的改造成新的,又加进去了很多人性化的东西,这跟我们团队的一些理念是很有关系的,现在的这些租户在共享办公的环境下,这些大公司依然还在找房子。虽然说可能有疏散的压力,但是还是有很多机构在找房子。外面这么多楼,别的市场不敢讲,但是北京市场的甲级写字楼,因为北京是首都的关系,是特殊的政治区域所造成的目前还是处于比较供不应求的局面,品质好的还是有大机构在追捧,甚至在排队追捧。在上海是另外一个故事,我们现在只说北京。

城市更新到一些好的老旧商场、写字楼,甚至是工业或其他建筑。比如把太平洋百货改造成那么炫酷的,他是这方面的鼻祖。在几年前我们都不看好,我也不看好,我想这个东西怎么改,成本那么高。当两年前我买到这个项目的时候,几十亿的资金砸进去,每天上百万的资金成本要我抗的时候,我真的非常压力大。从我们的施工来看,因为我还要拆,每一个楼都搬出去了2万平方米的楼和渣土。我需要跟周边的城管、交警、派出所、街道,基本上所有的政府主管部门都要协调。包括一会开大会、雾霾、垃圾不让运等等,确实是非常不容易的、非常困难。因为我原来也做过很多年的开发商,真的比做开发商的时候难多了。包括现在资金的性质不一样了,还要考虑到投资回报。不是说现在业主融资买来还要退出,而是融资买来要改造提升运行,将来还是要退出的,还是要给投资者回报和交代。

对于金融机构而言我们有自己的优势,因为我们有自己的发行能力,但是还是要有一帮专业的人来做专业的事情。我今天就先分享到这里,对城市更新方面的苦和乐都有体会,晴天一身土,雨天一身泥,我的鞋基本上一个月换一双。平常基本上全套装备,从头盔到眼镜、手电筒、棒子,就像电工一样,毫不夸张。然后把工作服一拓,穿上西装能够跟德国人、英国人谈判,真的是下的厅堂,上的厨房。我们是金融机构是有钱,有钱是不够的,跟你一样有钱的、比你有钱的机构多的是,但问题是你怎么做的出来活。你最后把活改了,是不是还能租出去?我要跟设计师讨论方案、材料,我亲自到厂家去挑石材,楼里面的卫具、马桶是亲自都要坐上去试一试的,要不怎么能够保证我的楼那么受到追捧,这个没有无缘无故的爱,他爱我,确确实实是因为我在里面有很多东西。因为我原来也做过零售,在做开发、城市更新也好,不管是开发商还是资金方真的要很认真地去把握一些细节。零售有一句话,只要你上心,把心思花了,不管是城市更新或其他开发,不管是金融机构还是开发商也好,你的产品一定会受到追捧,所以要以工匠精神来做金融,要以工匠精神来做城市更新和开发,这样才能保证有源头活水。

陈方勇:我自己理解他有特别难的两点,好的作品是供不应求,整个现在是供大于求,北京现在有三个大的地块,丽泽全是最新的甲级楼,包括王静超甲级的公寓,还有老楼改造出来怎么在中间抢份额,这其实是很考验产品的地方。还有一个更难一点的,就是在信托持牌机构,这是有限制的,要有退出的,要有回报要求的。

接下来请高和的毛总,高和是业内城市更新最早的一家,也是一直在做这一块。高和这两年非常认可的资产证券化。原来的投资是等大买家、机构接盘,但是很多的二三线城市没有这种机构只能卖,万达自己也在转型做轻资产运营了。大家一直期待另外一个东西出现,就是Reits,给大家一个持有希望就是这个楼卖不掉还有证券化。请毛总介绍一下高和的经验,属于大家要投类似持有型物业,未来向证券化这条路,在最开始要做什么准备?

毛跃晖:当时很难,不像开发商有一个非常成形的金融体系去支持。特别是在做城市更新的时候,都是像一些投资机构、资管机构,我们应该是资管机构,钱都是别人的,比如是基金形式。如何相信我们团队,给我们融资呢?我们做了一些证券化方面的尝试。一方面是做债,在2015年开始。其实2014年当时我还是比较兴奋的,当时觉得跟住建部做研究,看中国的Reits。不是融资的平台,而是在Reits平台上直接做城市更新的事,因为城市更新非常适合Reits的逻辑,是低买过卖的投资循环。

在这之后有两方面,一方面是资金价格,因为债的成本更高,当时信托像中融做到11、12、13。从投资人角度来说,与其去买一个刚对的信托产品,不去投一个不确定性高的产品。租金做到十几块,可能我给到投资人的包也很有限。特别是很多投资人在刚兑市场上,为什么要选择这个?在快速上涨的预期上,按照正常的估值,在大宗交易的时候北京做到4字头,甚至2字头、3字头,为什么我要做Reits?这个逻辑也不成立。

同时实现的轻重资产的分离,两个估值不同的逻辑,重资产放到Reits里。当然还有一个比较大的光环。第二个是赶上政治窗口期,这一单的意义是在于没有任何主体,只是一个基金,也实现了全面的转移,我们真正把Reits卖掉实现了流转,这就是我们说的投入产出。

我再说一下前景,前景我还是比较乐观的,比如大环境配合长租公寓。现在我们理解是稳杠杆,怎么稳杠杆呢?Reits是一个非常好的工具。监管机构也在快速推动,人民银行、银监会也形成了双轮,也就是两个监管机构都在推动的事情,只不过第一步在城市更新暂时还到不了,可能在长租、基建方面。

我再回过头来说一些风险和里面遇到的困难,比如怎么对接到证券化市场上来。我非常认可王宇涛总裁说的还要有资管能力,现金流是一个基础,你还是要有一个提升、有一个稳定现金,这是一个关键。第二个是在这个市场上来说,特别是资管机构所做的,如果是一些普通管理可能要看主体,看一些运营主体的资金池、再融资能力。相对来说标准化的公寓、办公和物流,相对来说是比较标准化的,比较容易被资本市场认可。第三个是城市,刚才陈方勇总也说了,北京和上海的资产非常有流动性,特别是上海。但是从资本市场的角度来说,这是一个渐进的过程,首先资本市场大部分投资人是债券投资人,还是银行保险考虑的是投与退,这还是渐进的过程。如果到二三线,很难被投资人认可。第四个,我想说的是之前中兴资本在做Mall的时候也提到这个问题,我觉得做投资的可能会关注。我们之前想的还比较好,就是当现金流很稳定的时候去做并购时,退的时候可以阶段性退或者做Reits,这里面是有双刃剑,资本市场信息是充分的,因为太透明了,这个是提醒大家的风险。证券化只是工具,但是不是解决所有的问题。

陈方勇:目前我得到的消息,因为您是土地建设口出来的会最清楚,您觉得这里面有什么点是可以投的?集体度地流转到了一个时点,像华润已经有一个先例了,地是集体土地了,但是房子是拿到房本了。还有一个是很多厂房的改造,现在北京有没有政策帮助更合理化?还有像老旧小区的改造,包括一些老产权房的再更新,包括再流转的很多点,在您看来您觉得哪些目前是可以值得机构安全进去,又可以全身而退?

苗乐如:总体来看的话,他们几位讲的东西都是很实际的,而且成效比较好。但是总体上来看整个环境条件,应该说他们的成果是他们努力出来了。城市的更新不仅仅是北京,各个趁势比如说西安,也有城市中心需要改造的。还是做增料方面是一个机会,一个是过去的土地使用效率比较低,像北京有很多小块地。现在从整个的整体规划该度来说要整合再上市,这个基础是有的,也需要打破的。

第二个是疏解之后,像徐和谊愿意让出来。但是城市不一样,前面夏院长讲的,凡是存量房进入到市场的话,这一块比较重要。总的来说,在整个的改造当中增量新的东西,要比旧的东西好做。总体来看,一个城市不一样,布局和要求不一样,必须从城市出发去判断。但是总体来说是住宅以外的厂房、商业设施,象北京等地是有这么几块,第一是健康的,像养老这一块。

第二是城市服务人员的住宿,这是去年放开时提出来的,但是只能盖宿舍,为什么前面跟减量有关系?人口本来是控着的,不能改完之后再进来,所以必须是单身职工注入,也就是有一套东西跟总量配置在一起的。再有一个就是刚才说的区域性的,包括孩子的上学,这个要补的。原来缺的特别是服务,还有一块可以关注也就是停车,包括智能停车、智能管理。

第三是拉老旧城区、老旧房子的改造。前面提到太艰难,关键是统一性不强,问题是决策,一层到六层如果一层不同意根本弄不了。像北京当前的机遇,应该是中央国家机关作为整体性比较好的选择。

最后一块是主持人提到的集体土地这一块了,在这里头咱们在交流。我是管地的,为什么要政策呢?长租公寓都是工业用地,土地什么政策?按照住宅的话立刻就完蛋了。这一块我们是从行业反应,土地政策要给,现在就突出这一块。第二个是集体土地,集体土地是瞄着国有地的收益。整体从出租的角度来看,政策还需要进一步加大支持。第三个是整体来看,在改造当中的情况也比较复杂,确实没有经历过,也需要大家来推动。比如刚才说的几个厂房改设施,改成篮球馆等等,消防怎么做?也就没有统一验收标准了,这些只有靠大伙统一来推动,靠大伙的交流和实践来完善。总体来讲,国家和地方政府都支持,特别是到具体化方面政策的落实可能还需要我们努力。但是前面我讲的增量那一块比较简单,存量这一块很艰难,我觉得他们做的很不错了,应该很好地总结和借鉴经验。

再一个从投资人角度来看,一个是说Reits,Reits原来对着国外是持有物业,人家不是让你搞开发的,我们搞开发根本也落不了地。再有一块需要衔接的,就是投资人完全看投资机构,但是投资房地产怎么也要两三年,两三年的项目判断可能值得你充分考虑。最后一个是存量的质量问题,大伙可以统一一下。公共维修基金是救急的钱,不是这个钱要保整个建筑一百年不倒、百年不老,不是的。本来这个钱就是救急钱,就是电梯不行了等等拿钱先修,修完了之后要补过来。整个的外立面的修都有明确规定,业主必须尽义务,等于在观点上还有很大的差别,还需要我们努力。

陈方勇:非常感谢!关于政策是鼓励的,但是政策需要大家不断努力去推动和完善。刚才也提到了几个点是值得去投的,比如康养、停车场、长租公寓。

苗乐如:这都是北京的,全国可真都不一样。这是逼着我非常说话。你选项目,还真看政策、看规划,要把前面做足了。

陈方勇:因为时间有限,后面把收尾交给四位,您点完了可能性包括政策方向,哪家都讲一个点,也就是你最看好的方向,或者最值得大家投入的城市更新的方向。 毛跃晖:还是结合北京,看好消费升级的新产业导入。在座的不知道了解不利用一个数据,(听不见)

陈方勇:我们去了波士顿看了MIT周边,特别是欣欣向荣的产学研一体。

毛跃晖:清华是动力输出源泉,我们在周边做了一个调研。北京下一步发展更多的是60%来自于IT行业,重心会原来我们看好的CBD区域向被移动,核心就是清华。这周边的出租率、租金上涨,开始我们没有调研过的,我们是很惊讶。中关村、清华周边出租是快速上涨,这个位置就是因为跟学校创新能力、科研能力、产业结合相关。

陈立洋:我跟毛总的观点不谋而合,城市更新尤其是大城市的城市更新,我们最看好的就是科创。刚才毛总讲了大学的周边,还有一个是望京,望京租金的变化非常明显,引入了中关村的政策以后,大量双创空间等等涌入望京以后,老的望京办公楼、写字楼租金是发生了巨大变化。这是有一群有工匠精神的人去做利于科技创新的生态,但是能出来了就推高了物业的价值。从这方面的经验来看,我们城市更新往科创的方向去走,打造科创的创新生态是目前来看在资本上是一个好生意。

王宇涛:刚才苗秘书讲到的,我们在实际操作中体会最深的是政策的限制,在北京这儿一个首都、敏感的区域面临的情况和其他一线城市和大部分二线城市都是不一样的。我感觉政府有矛盾的心理,发展几十年确实有老旧建筑需要提升。但是在提升过程中,区和区的标准不一样,每一个区域比如像西城区有中央和一些机构。包括现在联属办公了,几部委在一块办公了。刚开始联属办公的时候,头几个月可能机构还没有运营的时候,包括你批的深浅度不一样,什么样的能批,什么样的不能批,每一个项目都要去逐个去研究。刚才还有媒体问我,你认为在中国做城市更新是怎么样的?我认为这个问题是一个伪命题,你一定要问在中国、北京、潮阳区哪一个街道做城市更新怎么做,要问这么具体的问题。就像说中国的房价怎么样?我无法回答。每一个区域不一样,每一个城市像北上广深的区别又太大,所以在政策的连续性像北京可以起大标杆性的作用,这样才能让其他地方做参考。这肯定是市场和前景非常之巨大的,因为任何一个城市发展到这样瓶颈的阶段,会有一些老的过时了那怎么办呢?你又不能拆,又不能让改,在那儿还影响市容,使用率也很低下。我们为了让人们有更好的城市,让城市变得更加美好,出于社会责任和共同的利益,我觉得应该是去做一些品质上的提升,只是说要找最好的办法而已。现在希望通过我们市场已经进入这些人的参与,能够起大一点微薄的力量,把这个事情往前推,多做一些对社会更有意义的事情。如果能够实现个目的,我觉得我们再辛苦也还是很开心的。

陈方勇:下面请陶总总结一下。

陶红兵:今天这么多同学坐到现在真不容易,我觉得做城市更新,每一个里面都有机会,就看你怎么做。给大家的建议,不要看外面的媒体报道,也不要听纯研究机构出来的研究报告,基本上不可信,基本上是胡说八道,跟完全实际操作是两回事。要看一些一线跟企业有关的研究机构的报告,要看实际操盘人的看法。如果大家要是看了太多的媒体上的一些东西,容易会上当,这是给清华的同学最后送的忠告,谢谢!

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