莫天全演讲:房地产去杠杆与投资结构优化
和讯房产 2018-12-17 23:07:18

刚才跟朱老师见面也很高兴,为什么呢?朱岩老师刚刚任命我为清华互联网产业研究院顾问,非常荣幸跟清华越来越紧密,也感谢清华互联网产业研究院和经管学院邀请我跟大家交流!

我就谈一谈对中国指数研究院做的研究,我也参与了很多研究,所以我今天主要交流的是中国指数研究的研究成果。

第一个方面是政策,我们总的判断是政策是在持续的,但是趋势是往宽松的方面在走。从2016年的国庆节,在两年多以前中国房地产开始新的一轮调控,调控也来的特别突然。因为国庆节前几个月还不同,突然一下子掉头严控。在我的房地产经验当中,这次的调控是持续时间最长的一次,两年多没有改变过,而且一轮比一轮还紧。但是一直到2018年,在两三个月还是非常紧的,但是最近从10月份到11月份,包括10月份政治局的会议到12月份刚刚开的政治局会议都是没有提“房地产”这三个字的。我们很显然看到,虽然说政策没有松,好像不持续了。但是我们看到不再去更严地去出新的政策,特别是强调我们调控的政策,应该说趋势是宽松的。

说这个政策主要的目的,实际上是控制房价。控制房价从需求方面控制房价,还有从供给侧方面控制房价。需求侧的政策是限购、限售、限贷,哪怕你有购买力也不让你买了,这是限购。供给侧方面是增加土地的供应,拍卖环节更多是针对性在销售环节进行控制,还有针对存项放、新房和限价,这些政策是从需求和供给两个方面来控制。

中国房地产市场是政策市场,不是纯粹的市场推动的行业。短期的调控政策很重要,我们一直是在短期调控的。大家一直呼吁长效机制,我自己觉得长效机制是不存在的,因为永远有一个经济规律是长效,但是市场是短期调控来实现。短期调控政策的趋势是进入平稳期,收紧趋势并没有大的变化,相关政策微调是很大的,就是从现在往后走到2019年,这个我们就不细谈了。

长效机制谈了很长时间,从未来的趋势来看还是以推进住房公益体系的结构性改革为着力谈谈长效机制,在这个基础之上构建住房制度的新格局。一方面是结合实际的调整供应总量,优化存量和配置。另外一方面是结合自身发展,有针对性差异化调整住房结构,增加保障住房,大幅度提升增加租赁住房,长效机制是从这两个基本思路和基本思考来建设长效机制。

住建部是明确加快制订实施住房发展规划,而且现在都有时间表的,今年年底之前一二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划。与其说是长效机制,更多的是中期的政策。

下面谈谈价格,我们发布了中指百城价格指数,从中央的决策机构到各个城市等等全部使用这个指数。我们看看11月份的数据,中指百城价格的环比还是在涨的,涨了25个月,但是涨幅是在25个月当中,25个月之前涨幅是超过1%,25个月连续涨幅是1%以内。11月下跌城市是增多的,实际上百城新建是在上涨的。调控以后,价格是趋温的,11月百城新建住宅均价环比几乎没有上涨,0.27%,同比涨了5.22%。11月本身有31个城市,我们监控的一百个城市31个城市的环比是出现下跌的,下跌的城市数量较10月份增加了12个,我们看到还是向缓和的状态转化。

各个城市累计的涨幅比去年同期是收窄,这个趋势是得到了控制。三四线城市的回落涨幅是最显著的,这上面有一些小的数字,我们对珠三角、环渤海、长三角、西北、东北、中部、西南的城市,对过去差不多8年以来的指数或房地产价格监控。珠三角2011年4.95%,2012年是下滑,2014年是下滑,2016年是22%的增长,我们都是感受到了。但是到今年下降到了3.78%,至少前11个月看到房地产市场确实是在回落,这个回落也是我们各方面政策调控到现在持续性的情况下,包括滞后效应造成的。

2017年下来,在过去两年我们看到2017年以来累计涨幅最大的是洛阳,差不多50%。然后是绍兴45%。但是看看2018年前9个城市最快的是贵阳18%多,北海也是18%多。大的趋势用房价来说,这是我们看到的市场趋势。

成交量,重点城市的总体成交规模是趋于稳定,11月成交环比回升比较快。重点城市前11个月成交面积比去年同期没有什么增长,1.6%的增长,我们可以说是持平的。但是11月,过去单月一个月环比增长了13.7%,同比增长17.1%,说明市场经过一段时间的调整期,在比较短的过程当中开始至少11月份出现好的成交量的体现。各线城市整体的成交面积同比变化也是比较环合,一线城市11月是同比增长了3.2%,还不错,因为平均1%多。11月份同比增长了23.4%,这比今年前十个月的量级都不一样。二线城市同比增长是3.0%,但是11月达到12.8%。三线城市同比下降了2.3%,但是11月份同比增长了28.4%,这是从一二三线城市的成交量来看。

二手房,我们追踪二手房的情况没有像新房那儿全面,但是追求了十个大的城市。这些大部分城市的二手房交易量超越了新房的交易量,十个大的城市当中二手房交割压力比较大,但是整体成交的规模持平,累计上涨在1%之内,0.72%的范围,可以说没有上涨。但是前十个月的成交量同比是2.45%,应该来说算是比较平稳的状况。

土地市场,各类用地,住宅用地供求规模保持增长,11月份各类用地成交是在下降的。我们追踪300个城市推出来的土地,11月份同比去年是涨了6.2%,环比也增长了。前11个月累计同比是比较可观了,涨了25.4%,这是在过去11个月中在供给侧方面下了力度。成交方面,11月份同比是下降6%,环比下降了15.1%。但是前11个月的累计,推出成交土地同比上涨了17.8%,这个幅度还是比较大的。

我们看到前11个月,各类用地加起来楼面价同比下降了差不多10%,溢价率是14.2%。同比溢价率是4%,所以土地市场并不是那么热。住宅用地同比也是下降的,下降了2%,溢价率是16.1%。但是看11月单月,当月所有的用地加在一起下降了12.8%,住宅下降是5%。

一线城市土地量量价降幅在缩短,三四线城市缓慢在降温,也就是下行的趋势是一样的,但是一二三线城市还有点不太一样。我们看到前十一个月的累计,一线城市的成交面积、出让金、成交楼面价都在下滑,二线城市成交面积、出让金是上升的,没有下滑,成交楼面价是下降的。但是三四线城市都是上升的。郑州、菏泽、武汉成交体量交大。

大家关心另外的土地市场是土地流拍的情况,今年以来数量在继续上升,新一轮的流拍高峰已经差不多了。上面的图是从2010年到2018年11个月300城住宅用地流拍第快总规划建筑面积,今年至少相对前面四五年是比较高的。前11个月流拍的地块是2017年全年的2.6倍。宗数在总推出中占比达7.6%,其中11月流拍差不多总宗数占7%。过去从201年开始三次流拍的高峰期,都伴随着房地产市场行情的调整以及企业资金压力的增加。至少我们的主管政府在考虑这些事情,也是感觉到行业的压力。

原因追踪,土地出让条件比较严苛,有各种各样的条件。另外是推出楼面价偏高,成为影响房企拿地决策的主要因素。

刚才是用一些数据和一些小结总结了一下2018年房地产市场的情况。2019年,我们看到有一个预测,我们有一个模型已经运行了十多年了,用模型来预测房地产市场可以提供各种各样的数字,从经济、收入和政策、货币、资金、城镇人口等等方面的因素,通过房地产的经济模型对未来的商品房的销售面积、商品房价格和房地产开发投资、新开工面积等等方面做一个预测。当中已经有6个模块、22个方程,用了20年的历史数据、60多项指标,再加说大数据后台的支持,对下一个年度或未来的指标进行预测。

2019年整个情况,整个市场规模是在回落,价格是在调整,新开工投资中低速增长。在目前情况下有四个假设,第一个假设是宏观经济平稳发展;假设2是城镇化稳步推进,城镇化率提升至60.5%;假设3是货币政策稳健,M2增速提升至8.5%,房地产信贷仍定向趋紧;假设4是坚定调控目标不放松,楼市环境继续严控。

我们对2019年的预测,商品房销售面积下降7%到5%,商品房销售价格下降3.3%到1.3%,房地产开发投资额是3.7%到5.7%,房屋新开工面积是4.6%到6.6%。这是我们对2019年的判断。

上面花了一点时间对2018年房地产市场的情况做了一个小结,2019年根据模型有一个数字来做一个交流。现在稍微转换一下话题,也就是二手房市场比较热闹,而且越来越热绕,经纪行业也很热闹。下面是一些非常初步的想法供大家思考。

我们谈二手房市场,因为市场太大有时候不太好。今年在会上是谈十年以后二手房市场到底是什么样的市场,国家调控、打击、规范的力度也非常大,经纪公司变化也非常大,各方面市场份额有非常高的处于垄断地位像链家一些大的公司,特别是在北京我听说占了60%、70%的市场份额。这样的一个状态,对于一个市场也是危险的,基本上价格是一家公司说了算,这是对市场发展是有问题的。

现在我们讲讲十年以后,随着刚才朱岩老师说的互联网数据的发展,包括区块链的发展,

实际上这些东西会推动整个行业的变化,而且这个变化会变化非常快的,快的连我们自己都预测不到。我们谈十年以后,也是2019年的预测很难,十年以后更难了。我们看看二手房的市场中介服务十年以后是50%,直接交易占到50%,为什么?还是因为市场更透明。为什么心里需要中介呢?因为不透明。如果数据发展、互联网发展、大数据发展让数据更透明的话,实际上不需要人在中间撮合,或者他们的作用会越来越第,我们预计十年以后真正需要中介服务的也就是50%的市场,还有50%的市场基本上是自己可以完成。这种苗头和这种趋势已经出现了。

经纪公司以后十年也会分为两类,第一类是综合服务商,就是为你解决所有的问题和疑难杂症,这块还有50%的市场。第二是大部分的交易要靠有限服务商,他不需要那么多的服务,有可能某个环节需要服务。

从经纪公司的角度来说,全国会留下三五家大的品牌公司,但是每一个城市自己有可能还有20家自己当地的经纪公司,每个城市基本的格局是这样的,不会像现在太多的经纪公司。但是很多的经纪人是加入这些经纪公司,独立经纪人占到所有经纪的50%。独立的经纪人是全部加盟全国品牌的服务商,这是一种趋势。经纪人数量将比现在减少一半,效率在提高,我们不需要那么多的经纪人。经纪人的素质也会大大提高,现在经纪人有可能一半以上至少是高中以下,但是十年以后有2/3的人是大学本科毕业以上。

交易的效率,现在一个交易有可能需要三个月,但是十年以后可以节省123的时间。未来有可能综合服务商经纪人每个月至少成交一单,有限服务商经纪人每月成交五单,这也是有效率的大大提高。佣金费用,现在房价越来越高,佣金也越来越高。但是对于综合服务商他们应该有一个高的收费,3%、5%都不过分,有可能是相当复杂。对于相当一部分的有限服务商的佣金可能是1%,随着房价的提高,他并不需要太多的服务费,佣金是有不同的佣金水平。

十年以后交易过户中心应该是不存在了,现在每次去过户,交易服务中心是跟医院一样的排队、拿号,但是十年以后真的就不存在了。北京、上海已经下放到社区中心,将来可能在网上全解决了。评估公司,这一点对评估行业比较残酷,评估公司可能不存在了,在网上去查就行了。经纪人现在周末和平时会在每个小区门口守着,我相信也用不了十年就会消失。我们有时候说谈现在、谈一年、两年很难谈,但是出去想的稍微远一点,有可能对行业的发展和整个布局还有一些指导性的意义。

大数据、人工智能、区块链所有的事情都是在推动这个行业,作为产业研究院应该要好好研究一下房地产行业是怎么变化的。有时候变化来临了才去想、才感觉到的话已经太晚了,我自己感觉未来十年大数据、人工智能、区块链真的会对这个行业带来巨大的变化。

我就跟大家交流这么多,感谢大家!

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