夏磊:一线城市靠房子一夜暴富成过去
腾讯房产 2018-12-17 21:48:55

12月15日下午,由清华大学互联网产业研究院、腾讯智慧房产共同主办,由清华经管学院房地产协会、厚物联合、水木HOWOO协办的2018清华地产金融峰会:数字经济o地产新篇在清华大学伟伦楼报告厅启幕。来自地产界、金融界的翘楚和专家学者齐聚一堂,碰撞思想,一起探索数字化经济时代下的地产新机遇!

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恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊在发言中表示,当前,大家有很多的焦虑,原因在于过于关注短期的问题。如果从长期的角度看短期,从国际的视角看中国,很多问题将不是问题。

目前,中国的经济形势面临着增速换档,必须从高速增长阶段过渡到高质量的发展阶段。1945年以来,世界上有一百多个经济体开始了姿态各异的经济转型,然而最后只有12个经济体从发展中国家进入到了发达国家,成功概率为12%,在人均GDP1万美金左右,每个国家和地区都面临了相同的问题,这是我们所处的历史阶段。

那么,在当前的历史方位,中国的房地产行业空间还有多大?从98年房改以来,房地产发展迅速,决定这个长周期的因素主要有7个方面。

首先是经济增长。自1952年到2017年,中国的GDP增长了1217倍,中国的人均GDP是8800美金,而美国是近6万美金,日本是38000美金,差距就是空间。美国能做到的,我们同样能做到,而且能做的更好。

其次,是居民的收入水平因素。尽管房价在增长,但是从1998年房改以来到2017年,全国的人均可支配收入也从5425元增长到了36396元,增长了571%,收入的增速超过房价。

第三,是城镇化的因素。根据诺瑟姆曲线,城镇化率在30%以下是城镇化的平稳发展区, 30%以上、70%以下则是加速发展区,过了70%是缓滞发展区,中国目前的城镇化率是58.5%,相当于1957年的日本、1945年的美国、1910年的德国、1980年的韩国。城镇化空间巨大。

第四,是人口数量和结构的因素。从1952年开始,中国的人口出生率有过一个六十年代的婴儿潮,但是八十年代以后随着计划生育政策的推行,中国的人口出生率是显著下降的,这是对于房地产的长周期来说不利的因素,但是,随着二胎政策的放开,中国的人口生育率有了显著的逆转。

第五,婚姻状况变更的因素。婚姻状况的改变有效创造对房子的需求。

第六,是家庭小型化的影响因素。1981年以来,中国的家庭规模是逐渐变小的,裂变的家庭造成家庭户数的增加,也增加了对房地产的需求。

第七,是住房质量改善需求的因素。中国的住房质量,面临着很大的改善需求,这也将刺激房地产市场的发展。

而与此同时,进入存量房时代的房地产市场,有三个主要趋势:

第一,行业的集中度会越来越高。市场层面,前十大房企2015年市场份额只有17%,但是2018年1到11月前十大房企的市场份额已经达到28.3%,预计今年,其全年的销售份额可以达到30%。

第二,消费升级。消费升级表现在两个方面,一个是购房观念的升级,另一个是消费区域的升级,人口流动的方向是,从农村到县城,从县城到所在的地级市,从地级市到省会城市,从大都市圈到一线城市。人口的流动也带来新的需求。

第三,供应结构转变,这是一个非常关键的趋势。比如北京推出共有产权房,上海推出租赁房。北京的共有产权房是一个很好的机制,通过拆分产权,降低了想自住买房的门槛,通过封闭运行,有效的圈定了需求人群,限制制度套利。这些都是对房地产市场供应结构很好的创新。

展望2019年,政策上,稳房价、稳预期和防风险是主要的方面,而对于一线城市来说,房地产市场已经趋于稳定了,任何人想再寄托于靠房子一夜暴富,不去勤劳工作的时代已经过去了。经过20年的探索,现有的房地产调控手段已经变得非常全面,不管是财税、住房保障还是市场管理等方面都已经非常完善,政府还是有能力把房地产市场管理好的。

“2019年,中国的房地产市场销售面积继续区域分化,一线城市正向增长,二线和三四线城市会略有降低,整个销售面积比2018年要低一点,可能只有16.1亿平,但是仍然是非常高的房地产市场的发展水平”夏磊表示。

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标签房价    

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