12月15日下午，由清华大学互联网产业研究院、腾讯智慧房产共同主办，由清华经管学院房地产协会、厚物联合、水木HOWOO协办的2018清华地产金融峰会：数字经济o地产新篇在清华大学伟伦楼报告厅启幕。来自地产界、金融界的翘楚和专家学者齐聚一堂，碰撞思想，一起探索数字化经济时代下的地产新机遇!

恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员夏磊在发言中表示，当前，大家有很多的焦虑，原因在于过于关注短期的问题。如果从长期的角度看短期，从国际的视角看中国，很多问题将不是问题。

目前，中国的经济形势面临着增速换档，必须从高速增长阶段过渡到高质量的发展阶段。1945年以来，世界上有一百多个经济体开始了姿态各异的经济转型，然而最后只有12个经济体从发展中国家进入到了发达国家，成功概率为12%，在人均GDP1万美金左右，每个国家和地区都面临了相同的问题，这是我们所处的历史阶段。

那么，在当前的历史方位，中国的房地产行业空间还有多大?从98年房改以来，房地产发展迅速，决定这个长周期的因素主要有7个方面。

首先是经济增长。自1952年到2017年，中国的GDP增长了1217倍，中国的人均GDP是8800美金，而美国是近6万美金，日本是38000美金，差距就是空间。美国能做到的，我们同样能做到，而且能做的更好。

其次，是居民的收入水平因素。尽管房价在增长，但是从1998年房改以来到2017年，全国的人均可支配收入也从5425元增长到了36396元，增长了571%，收入的增速超过房价。

第三，是城镇化的因素。根据诺瑟姆曲线，城镇化率在30%以下是城镇化的平稳发展区， 30%以上、70%以下则是加速发展区，过了70%是缓滞发展区，中国目前的城镇化率是58.5%，相当于1957年的日本、1945年的美国、1910年的德国、1980年的韩国。城镇化空间巨大。

第四，是人口数量和结构的因素。从1952年开始，中国的人口出生率有过一个六十年代的婴儿潮，但是八十年代以后随着计划生育政策的推行，中国的人口出生率是显著下降的，这是对于房地产的长周期来说不利的因素，但是，随着二胎政策的放开，中国的人口生育率有了显著的逆转。

第五，婚姻状况变更的因素。婚姻状况的改变有效创造对房子的需求。

第六，是家庭小型化的影响因素。1981年以来，中国的家庭规模是逐渐变小的，裂变的家庭造成家庭户数的增加，也增加了对房地产的需求。

第七，是住房质量改善需求的因素。中国的住房质量，面临着很大的改善需求，这也将刺激房地产市场的发展。

而与此同时，进入存量房时代的房地产市场，有三个主要趋势：

第一，行业的集中度会越来越高。市场层面，前十大房企2015年市场份额只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市场份额已经达到28.3%，预计今年，其全年的销售份额可以达到30%。

第二，消费升级。消费升级表现在两个方面，一个是购房观念的升级，另一个是消费区域的升级，人口流动的方向是，从农村到县城，从县城到所在的地级市，从地级市到省会城市，从大都市圈到一线城市。人口的流动也带来新的需求。

第三，供应结构转变，这是一个非常关键的趋势。比如北京推出共有产权房，上海推出租赁房。北京的共有产权房是一个很好的机制，通过拆分产权，降低了想自住买房的门槛，通过封闭运行，有效的圈定了需求人群，限制制度套利。这些都是对房地产市场供应结构很好的创新。

展望2019年，政策上，稳房价、稳预期和防风险是主要的方面，而对于一线城市来说，房地产市场已经趋于稳定了，任何人想再寄托于靠房子一夜暴富，不去勤劳工作的时代已经过去了。经过20年的探索，现有的房地产调控手段已经变得非常全面，不管是财税、住房保障还是市场管理等方面都已经非常完善，政府还是有能力把房地产市场管理好的。

“2019年，中国的房地产市场销售面积继续区域分化，一线城市正向增长，二线和三四线城市会略有降低，整个销售面积比2018年要低一点，可能只有16.1亿平，但是仍然是非常高的房地产市场的发展水平”夏磊表示。