西南房企江湖三十年
内幕君 2018-12-03 09:25:11

80年代中期,改革的暖风吹到西南。一个属于勇敢者的时代来临。

80年代末,房价从每平米400元暴涨到7500元,用时仅两年。西南各大房企创始人自此崭露头角,包括刘永好、吴亚军、李俊、杨铿......从1980年到如今,这些创业者走过弯路,跋涉过金融危机的险滩,始终在寻找属于自己的道路。30年间,四川和重庆上演了风起云涌的地产兴衰史。

春节刚过完,一条消息不胫而走,成都南部的小县城新津炸开了锅。这是1983年,改革开放第五个年头。

农业局刚来的大学生陈育新提出辞职,要求到农村做专业户。这在新津尚无先例。县委书记钟广林决定找陈育新谈话。

不料陈育新去意已决,钟广林只好谆谆告诫他:“小陈啊,农村天地广阔,你去了要好好发挥知识,起码带富10个农户。”

陈育新,原名刘永美。两岁时被过继到新津县顺江乡古家村陈家,改名陈育新。

他有两个哥哥刘永言、刘永行,还有一个弟弟刘永好。父亲刘大镛给四兄弟取名颇费周章,希望他们“言行美好”。刘家四兄弟也格外出息,大学毕业后都捧上了铁饭碗。

改革的春风翻山越岭,从沿海吹到了山里,吹得人心痒痒。

梦想是金

四个热血青年厌倦了暮气沉沉的工作,决定辞职搞实业。由精通无线电的陈育新先辞职探路,目标是办一个电子厂。那时候,城里不允许私人办企业,唯一的办法是到农村办社队企业。

带着全家的希望,陈育新回到古家村。几周后,他兴冲冲拿着村里同意开办电子厂的报告到县里审批,但吃了闭门羹。县里说,他们没有资金,没有工程师,瞎胡闹!

刘家兄弟的第一个创业计划就这样流产了。辞了工作,孤注一掷的陈育新为此嚎啕大哭了一场。他们连第一个产品——双声道音响都研发出来了。

同样搞电子产品,“倒卖”比“制造”容易得多。300公里外的重庆,张松桥结束在香港两年半工半读的生活,把一个成本只有几元的电子表芯运到内地,卖到了100元的“天价”。

抓住倒卖商机,张松桥借此积累第一桶金。这位日后富甲一方,被称为“西南地产王”、“重庆李嘉诚”的瓜娃子,此时方满18岁。

在这期间,张松桥结识了同在新华路打拼,后来成为生意伙伴的加州花园台前老板曾维才。

眼看办电子厂的路堵死,城里也没好意思再回去,刘家四兄弟再次谋划,决定扎根农村,转向养殖业。

1983年秋天,刘家兄弟的养殖场终于开办,叫做育新良种场。为此,刘永言卖了家里唯一一块手表,刘永行卖了自行车,四兄弟凑来1000元。在陈育新用住房改造的孵化室中,开启了影响中国的家族创业史,孵化了两位中国首富。

1984年,20岁的吴亚军从西北工业大学毕业,进了国营的重庆前卫仪表厂,做一名技术员。

同样20岁的黄红云,从家乡义和镇来到涪陵城区,在建筑公司当学徒。4年后,黄红云成为了这家建筑公司的工程处处长,并考上了工程师。

此时,吴亚军弃工从文,进入《中国市容报》当一名记者。这是一份创办于1982年,隶属建设部(现住建部)城市建设司的报纸。也正是这段经历,让她广交人脉,对重庆种种动向了如指掌。

吴亚军从小在大院里生活,10多户家庭共用一个厕所和厨房,做饭洗澡都要排队。她的父亲是供销社职员,母亲是个裁缝,家庭并不富裕。吴亚军知道,想出人头地唯有努力读书,学霸生涯自此开始。从重点初中到重点高中,最后考上全国重点的西北工业大学,学的还是导航专业,研究鱼雷控制系统。

很大程度上,创始人的性格就是一家企业的性格。龙湖的创新精神和吴亚军的爱钻研密不可分。

重庆的故事则和一位伟人有关。

1985年1月19日,邓小平在听取李鹏关于三峡工程的汇报后,对他说:

四川太大,不便管理,可考虑划为两个部分。一个以成都为中心,一个以重庆为中心。

一部山城蜕变史悄然开始。

创业之路多舛。刘家兄弟的良种场摸着石头过河,经营一年后,被一个叫尹志国的人骗走了2000只小鸡,差点破产。多亏一则新闻,良种场起死回生。

老大刘永言看到报道,朝鲜领导人金日成送给中国一批鹌鹑,报上说它是“会下金蛋的鸟”。恰巧,几十里外的灌县有鹌鹑卖,刘永言急忙买回50只大鹌鹑和200个种蛋。随后,他们把良种场的重点转到养殖上,还琢磨出了电孵技术。

在刘家兄弟的带动下,农户纷纷养鹌鹑。数年后,新津成了全国最大的鹌鹑养殖基地,养殖户超过10万人,比起当初县委书记殷殷嘱托的“带富10个农户”,陈育新超额完成任务。先富带后富,共奔小康路。刘家兄弟也掘到了“第一桶金”。

依靠敏锐的商业嗅觉,刘家兄弟知道鹌鹑养殖户增多,意味着饲料走俏。于是他们试验出了配方,开办饲料工厂,起名为“希望”,后来转为生产需求量更大的猪饲料,并成为中国最大的饲料集团。

1987年,别人还在努力成为“万元户”,刘家兄弟已经积累了上千万元的财富。他们在古家村买了10亩地,投资400万元建希望科学技术研究所和饲料厂。刘氏家族一举成为改革开放后,第一个靠发展产业拥有千万资产的家族。

在重庆的蒋业华没有刘家兄弟幸运。

1983年,22岁的他开始涉足建筑行业,不懂行情赔了40多万元。朋友们劝他离开重庆,出去躲一躲。蒋业华好强,回忆起17岁奔走贵州、广州,贩运农产品和日用百货回重庆出售的艰苦时光。他相信功不唐捐,总会东山再起。

留在重庆的他,用三年还清债务,最后剩下20万,成为蒋业华创办华宇的原始资本。

对比之下,黄红云的创业之路更稳当。在建筑公司摸爬4年后,黄红云攒下8000元。黄红云身在建筑业,还考取了工程师证,对这一行了如指掌。凭借这8000元,他在1988年与朋友合作,接手一些小工程。又用了5年,黄红云把8000元滚成20万。

在成都的杨铿是个官二代,拥有令人艳羡的人脉资源。彼时在国营企业干得顺风顺水,和刘家兄弟一样,杨铿不安于现状。辞职后,杨铿在1989年创办了成都市西城区兰光汽车零配件厂,也就是蓝光集团前身。

如果说涉足地产是顺应时代,那么涉足医药,发布3D生物血管打印机,让器官再造成为可能,对一家配件厂来说堪称传奇。就是这样一家汽配厂,日后竟发展成为集金融、地产、医药于一体的综合性集团企业。

这代人,每做一次选择,都可能翻天覆地。

就像刘永好所言:“如果我们一直待在机关里,到今天最多是科级干部;如果我们一直做鹤鹑,到今天可能是衣食无忧的小老板;如果我们后来不做猪饲料,也可能只是几个中等工厂的老板。”

八十年代,梦想比金贵。

拉开序幕

1978年,刘永行还在成都师范专科学校读书,一次“夜谈会”中,舍友憧憬道:“2000年的时候,我们的工资会涨到200元吧?”

刘永行说:“我觉得应该会到2000元。”这句话引得同学们哈哈大笑。

要知道,当时工厂学徒月工资才18块钱,即使像他们这样的大学生,毕业后工资也不过40块钱。2000元的月薪,听起来像天方夜谭。

九十年代有这样的魔力——把不可能变成可能。

1992年4月的一天,刘永好拿着一张报纸,兴冲冲地走进了二哥刘永行的办公室。刘永行一看,那篇文章的题目是:《东方风来满眼春》。刘永好的嗅觉灵敏。他兴奋地说:“看来政策要变,我们大发展的时候真的要来了!”

这一年,由刘家兄弟四人创立,中国第一个经国家工商局批准的私营企业集团——希望集团诞生。

西南地产史,也是从1992年拉开序幕。

西南地产王张松桥正式登场。他拉来倒卖电子产品时认识的曾维才,创立中渝发展。他在当时一片荒凉的重庆渝北区拿下2200亩地。4年后,其中800亩开发成住宅,建成如今依然声名在外的加州花园。

那时候,内地业界对“高档住宅”尚无概念。加州花园就已经配建保龄球馆、学校、银行等基础设施。可以说,重庆人最早的社区概念是张松桥带来的。

加州花园建成后成为重庆标志性建筑,中渝发展更是借此一炮而红。随后,张松桥陆续开发“加州城市花园”、“山顶道壹号”等项目,成为重庆第一个把住房卖到100万平方米的人。

杨铿也捕捉到了经济风向。1992年9月12日,他创办“成都兰光房屋开发公司”,那时还不叫蓝光。借着成都大型电子电器市场项目的开发,杨铿在商业地产领域风生水起,开启房地产征程。

彰泰在桂林成立,着手开发首个项目桂林花园。次年,荣和在南宁创办。由此开启了“南荣和,北彰泰”的广西地产故事,一哥之争由此开始。

在重庆,吴亚军创办了重庆佳辰经济发展有限公司。当过记者的她感知到地产行业的政策利好,准备入场。黄红云抓住一次招聘机会,应聘成为原涪陵地区乡镇企业局直属建筑公司的总经理。

杨铿的“蓝光大厦”在1993年正式开工。第二年春天,时任国务院副总理兼外交部长的钱其琛到成都视察,并为“蓝光大厦”题字。同年,“兰光”正式改名为“蓝光”。

1995年6月,吴亚军创建重庆中建科置业有限公司,正式进入地产领域。不久后更名龙湖地产,开始了它称霸重庆,进取全国的征程。

东山再起后的蒋业华也在此时进入地产行业,创办华宇。

希望集团成立三年后,刘家兄弟和平分家。四人分别组建了各自的公司。其中,刘永好建立南方希望公司,在此基础上创办新希望。分家后的四兄弟陆续涉足地产圈,但只有刘永好的新希望慢慢做大。

吴亚军后来在回忆录中说——

那一年,我们开始启程,除了信念,什么都缺。我们进入房地产,除了决心,什么都不懂。

回答1997

1997年6月18日,重庆大街小巷打出标语:“我们直辖啦!”

从这一天起,重庆成为继北京、天津、上海之后的第四个直辖市。邓小平于1985年的提议,时隔十二年后终于落定。

那年的全国人大会议上,重庆直辖的方案以88%的得票率通过。尽管这个数字透露出人们对重庆抱有担忧,但不管怎样,这个城市翻开了崭新的一页。

巨大的经济、政治资源和无形的影响力牵引着这座地无三里平的城市。由中梁山和铜锣山构成的东西屏障和由长江、嘉陵江构成的两江屏障被大规模突破。地产大开发如火如荼。

渝北区新牌坊,龙湖首个地产项目开工,名为龙湖花园南苑。当时的新牌坊,道路不完善,没有生活配套设施。初入地产圈,还没有半点知名度的龙湖,偏偏选择拓荒新牌坊,在此开发一个高端项目。

龙湖花园南苑被打造成封闭式的花园小区,绿地覆盖率45%,人均绿地面积15㎡,种种指标十分亮眼。它也一举成为当时重庆地产行业的代表,多次接待国家领导人视察。

对那时的重庆人来说,住龙湖花园就是成功的标志、身份的象征。而龙湖也通过产品、景观、服务的创新,培养了重庆人最早的居住审美标准。龙湖让重庆人变得挑剔。

所以,地产圈有句话叫做:东住杭州,西居重庆。意思明了,这两座城市地产开发的品质水平较高,重庆有龙湖、金科、东原、华宇,杭州有绿城、滨江、绿都、金都,这些房企都曾在品质上有较高追求。

黄红云这样定位金科:房子是用来住的,不是用来看的。金科就是要做地产界的Intel,它可能不像Apple那么时尚好看,却永远坚固耐用。

想打造地产界因特尔的他,终于在1998年迈进圈子。他开着一辆桑塔纳,带了三个合伙人走出涪陵,进到重庆主城区。金科股份在江北区一间办公室里诞生。

随着房改时代来临,靠实业享誉中国的刘永好也没能免俗,带着新希望在1998年踏入地产圈。

距重庆400公里的贵阳,湖南人肖春红创办了宏立城,择址贵阳市南明区四方河路,打造一个占地2000亩,总建筑130万方的大盘"山水黔城"。

不过,让宏立城一举成名,一跃成为贵州最大开发商的是一个被称为“中国第一神盘”的项目。这是后话,精彩还在十年之后。

贵阳往西500公里的昆明,云南一哥俊发破茧而出,以城市更新起家。他开发的第一个项目叫翠湖俊园。该项目被盛赞为昆明“湖景楼王”。甚至有来自泰国、缅甸的富豪争相购买。

然而俊园的缔造者,比俊园更传奇。他叫李俊,昆明最具传奇色彩的地产人物。一度以"行贿者"的身份出现在云南各大报纸头条。

1997年4月,李俊为承揽昆明市五华区螺蛳湾市场改造工程,通过李勃请其父李嘉廷帮忙协调,李嘉廷时任云南省副省长。1998年10月,李俊为使俊发获得昆明市园林住宅小区的开发权,再次请已升任云南省长的李嘉廷帮忙。两次交易,李俊送出950万,包含被勒索的部分。

2001年10月,李俊被逮捕入狱。昆明人说,李俊爬不起来了。

风生水起

2002年8月6日,位于成都百花西路一号的国土局,可容纳200人的交易大厅被挤得水泄不通,46家开发商拥聚一堂。

在这里,正在进行成都第一次土地公开拍卖。中国的首次土拍是1987年。成都,慢了15年。

此次拍卖一共出让7个地块。首个地块位于青羊区长顺下街和八宝街交叉口,总用地面积约7.75亩。经过 30多个回合的激烈较量,此地块被手举77号牌的蓝光以465万元每亩的价格拿下。

紧接着,蓝光再度斩获第二块地。当天,有6家房企拿地,但只有蓝光梅开二度,这次土拍被成都业界称为“阳光第一拍”。

杨铿也借此带领蓝光转型,由“商业开发”转向“住宅开发”。此时的蓝光因成都第一商业品牌的光环家喻户晓。

和蓝光相反,以开发住宅起家的龙湖,开始将触角伸向商业地产,打造首个商业项目—重庆龙湖北城天街购物中心。同一时期,龙湖实现住宅产品升级,首个别墅项目重庆香樟林问世。

龙湖别墅横空出世之后,从此一发不可收拾,缔造出"香醍"、"原著"、"滟澜"等经典品牌,无不成为中国别墅风向标级别的产品。龙湖也自此被称为“中国别墅专家”。

所以,重庆流传着这样的说法:别墅看龙湖,社群看东原,洋房看金科。

金科和东原两家房企步伐稍缓,2002年,龙湖谋划进入北京之时,金科刚刚凭借洋房产品打出名声。

2003年,花园洋房还算新鲜事物,人们对它的理解,也仅限于6层以下带入室花园的房子。金科大胆做出尝试:在天籁城中华坊旁边,推出了花园洋房——天籁城美社。“退、错、露、院”全新形态和每单元6到8户的低密度设置,颠覆了传统花园洋房的概念。金科洋房开始受到重庆人推崇。

提起地产女掌门,第一反应是吴亚军。其实,西南渝派还有另一位铁娘子,东原的罗韶颖。

2004年,罗韶颖被"安排"回重庆,担任东银集团下属东原地产的总经理助理,专管房地产营销。此后步步升迁,直到担任东原董事长兼总裁,东原也从默默无闻到跻身百强。“安排”罗韶颖人生的正是她的哥哥,罗韶宇。

罗韶宇年长罗韶颖4岁,靠防弹运钞车和警用车起家。1997年,我国在金融业强制推行防弹运钞车,罗韶宇抓住契机组建中奇公司(迪马股份前身)。仅用4年,迪马市场占有率全国第一。

罗韶宇感念这个年份,购买的第一套别墅也镌刻上“1997”的标志。罗韶宇事业越做越大,组建了东银集团,关联企业有东原地产、迪马股份。

被哥哥拉进东原后,罗韶颖以女性独有的视角,让东原的社群大放异彩。如今风靡业界的四点半学堂便源自东原。

粤系磅礴,闽系进取,以渝派为代表的西南房企,麻辣里带着柔情。而云南俊发身上,则是悲情过后的豪气冲天。

趴下的李俊,爬起来了,身边站着王石。

2004年3月6日,昆明翠湖宾馆,俊发召开新闻发布会。李俊出现了,李俊的偶像王石也出现了。他将出任俊发地产顾问。

昆明业界多少有些错愕,三年前因行贿入狱的李俊,不仅站起来了,还邀请到大佬同行。此后,俊发称霸云南楼市十几年。

川派“成都一哥”更是威武。2005年前后,乘着成都大规模旧改“东风”,蓝光迅速做大,很快成为川派房企领头羊。后来万科、保利等大型房企抢滩成都,但没有一家干得过蓝光。

稳住大本营后,蓝光谋求外张,去了重庆。从2005年起,西南各派房企纷纷走出大本营。

华宇、东原先后走出重庆,落脚成都;金科选择长三角;更早一步走出重庆的龙湖,此时正打造北京滟澜山。邵明晓便是在此期间加入龙湖,充当吴亚军开拓北京市场的先锋。

2006年,蒋业华意外成为重庆首富。因为胡润没能拿到吴亚军和黄红云的准确财务数据。在财富场,华宇打败了龙湖和金科。

同年,张松桥借壳上市,将中渝发展以33亿元出售给港股上市公司确利达,更名为中渝置地。从2007年开始,中渝置地获得汇丰、恒生等多家银团资金支持,张松桥挥舞着钞票四处囤地。

不到一年,中渝置地的土地储备便从400万㎡激增到超1000万㎡,成为“一线地主”。张松桥的财富同样急速增值。2007年,他以125亿元身家拿下“重庆首富”称号。

除了中渝置地,他还拥有渝太地产、港通控股及渝港国际三家港股上市公司。龙湖在这一年销售超百亿,成为西南第一家百亿房企。

身为香港顶级富豪圈“大D会”的会员,张松桥和郑裕彤、刘銮雄、杨受成颇为熟络,时不时聚一起“锄大地”。这一时期的张松桥在资本场如鱼得水,另一边,龙湖和蓝光还在为上市奔走。

突然,闸门被拉起,洪流倾泻,不可阻挡。

自由可贵

2008年11月21日,成都某社区论坛发了这样一个帖子:“四川最大开发商蓝光地产申请破产!”

一时间风声鹤唳,坊间业界众说纷纭。事态严重,蓝光急忙买下各大报纸头版,刊登广告澄清,告诉四川人:“我们没有破产!”

同时,蓝光在网站发出红色加粗的严正声明。

金融危机席卷下,房企的日子无一好过。恒大上市受阻、万科率先降价,许家印奔走深圳和香港借钱,最后大D会出手相救,恒大才缓过气。一向稳健的吴亚军都说:“金融危机吓了我们一跳。”

事实上,吴亚军比许家印幸运得多。金融危机期间,农业银行和建设银行总行的领导宽慰她,表态会“撑着龙湖”。

从洪流中涉险而过后,龙湖开始狂奔。2009年,龙湖销售达183亿元,增幅超过160%。随后它在土地市场攻城拔寨,成功进入杭州、青岛、无锡、常州、大连等10地。同年,龙湖成功在香港上市。

有人扩张,就得有人退让,进击的龙湖势必动到别人的奶酪。2009年年底,龙湖和保利便在广东掐起了架。

保利副总余英在博客中写下《龙湖地产不受业界尊重的理由》一文,痛斥龙湖在广东阳江与保利抢地“不道德”,说自己高估了吴亚军的人品。

宋广菊也打电话向吴亚军表示,保利在阳江已投几个亿,盖好了南海一号博物馆的配套工程,并且出钱协助村民拆迁,希望龙湖地产不要横刀夺爱。

余英更是气愤地说,不行我们将保利盖好的南海一号副馆炸了,改成养鸡场!

最终,吴亚军退出。龙湖选择离开阳江,息事宁人。

在江湖就得懂“规矩”,龙湖人领悟了这一点。

同样面对吴亚军的挑战,宋卫平显得惺惺相惜。2009年,龙湖进入杭州打造滟澜山项目,一个月卖了11个亿,老宋直呼想派人去龙湖潜伏。

对吴亚军和龙湖,宋卫平的赞美不加掩饰,他说:“做品质全国比我们做得好的地产公司最多只有一家半家,这一家就是龙湖。吴亚军有男人气魄,又有女人的细腻,我不吝啬把所有溢美之词送给她。”

2010年,万科率先实现千亿年销售额,把房企领进“千亿时代”。龙湖完成销售额336亿,位列第8。其它西南房企无一破百亿。直到2011年,金科以140亿跃至25强,与龙湖一道代言西南房企。

同年,金科在深交所挂牌上市。吴亚军将公司CEO一职交给邵明晓,自己退居二线。

2012年,西南百亿房企再添新兵,一个是蓝光,一个是神奇的宏立城。凭借中国第一神盘“花果园”,宏立城斩获245亿,挤掉金科,成为西南老二。

那一年,贵阳全市新房销售1100多万方,花果园占据一半,达550万方,龙湖当年销售面积仅有369万方。宏立城一个盘的销售面积抵过龙湖所有项目之和。

它是贵阳最大的棚改项目,总拆迁户超两万户。宏立城在2009年和2011年分两次拿下项目地块,楼面价仅为160元/㎡,远低于当时贵阳600元/㎡的平均楼面价。用29个亿,宏立城撬动了一笔千亿大单。

近年,随着花果园进入销售尾声,宏立城风头渐失,中天城投取而代之,成为贵州霸主。

销售过百亿后,蓝光胃口大增,提出“9年1000亿”的目标。俊发地产开启“专注云南,辐射西南,迈向全国市场”的市场布局。先后进入成都、贵阳、海南。东原拓土武汉,成功进驻华中市场,随后登陆上海。

自此,西南典型房企纷纷走出西南,走向全国。

只有张松桥和他的中渝逆风而行。

2013年,中渝销售金额创新高,达到98亿元。巅峰时刻,张松桥却萌生退意。中渝开始抛售内地土地资产,上演大撤退。2013年11月,中渝以14.25亿元转让了重庆照母山一块地。这宗土地是一年前中渝以21.9亿元的总价获取的,一倒手张松桥不赚反亏,可见撤退之坚决。

此后,中渝起停止在内地收购任何土地。

撤退后的张松桥在海外血拼。2017年年初,他先花25亿人民币购置伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼,随后,再斥资101亿买下伦敦金融城内最高楼利德贺大楼的所有权。甚至联合富力,接掌万达经手过的九榆树广场。

在海外不断买买买,张松桥因而得名“重庆李嘉诚”。

冰火两重天,一边大撤退,一边大跃进。喊出“9年破千亿”的蓝光,只用了6年。2018年1到11月,蓝光完成销售额892亿,最后一个月全力冲刺,或能锁定千亿席位。金科完成1075亿,成为继龙湖之后第二家破千亿的西南房企。

东原以463亿跻身50强,俊发以459亿排名53。此外,华宇、新希望、中天城投、彰泰纷纷跻身百强。

2009年龙湖上市前夕,媒体问吴亚军,龙湖上市的同时失去了什么?吴亚军回答:失去了不发展的自由。

资本裹挟之下,没有谁是自由的。回首来时路,已过三十年。

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评论

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全部评论(357)

智者大成
智者大成2018-12-05 15:26:56
上市后就不是自己想怎样就怎样了!
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