房地产的资本游戏
内幕君 2018-11-26 09:17:38

今年的房地产市场有多冷,从万科郁亮那句万科的使命是“活下去”就可管窥一二。

在暴利面前,是一副副贪婪疯狂的众生相,权力与金钱狼狈为奸。

中国房地产一直是个神话,它造就了无数的富翁。大家身边肯定不乏拆迁暴发户、包租婆(公)和资深地产人,房企大佬们甚至叱咤全球富豪榜。

纯靠兢兢业业干实业,掀不起惊涛骇浪。而当房地产融入到资本游戏之时,便是其倍道而进之日。

殊不知,资本场,顺时狂,逆时殇。

1

很多地产大佬都是白手起家,正所谓“什么清华北大,都不如胆子大”。

中国房地产发展前期,就产生了其特有的「空手套白狼」模式。很多大佬发家都是用百十来万的投资资本,撼动了几亿甚至数十亿的地产项目。

那时关系比资金重要的多,王石、王健林、李嘉诚等大佬都因此而崛起。要么跟上面关系够硬,轻易拿到了地,要么跟银行关系深,大方给你贷款。

有地又有钱后,就可用少量钱给设计院设计图纸,再打点关系、做广告宣传。项目开建时,建筑承包商是带资垫付的,开发商就几乎0成本。

初见模型后,进行房屋预售,购房者斥巨资来接盘,房地产商就几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。简直是在享受免费的一条龙服务,别人还倒贴。

期间又可以开始新一轮的圈地跑马,这边收现房N期的钱,那边收预售款,即使毫无作为囤的地也不断在升值。只要粮不断,就有源源不断的现金流,再研究下产品、打响品牌广告、不断招人扩张……

如果土地、商品房被当做一盘菜,那么不同的地段、不同的配套,便会形成不同的定价。只是赚多赚少的区别,因此才有了房地产商之间的差异化竞争。

任何行业都是弱肉强食,住宅生存不下去,还有商业地产,再就产业新城、文旅小镇……只要你深谙其中的套路,即使你输得一无所有,仍可东山再起,孙宏斌就是典型的例子。

沉浮是时代前景的规律,没有谁是永远的赢家,空手套白狼的套路已渐行渐远。

2

在贪婪面前,人和蜈蚣没有什么两样。这场充满套路的资本游戏已经玩了20年,不少房地产商已成为瘾君子。

房地产商最重要的资金来源,一是银行贷款,二是购房者的购房款,两者缺一不可。

当小房地产商因几个项目小有成绩后,便会囤更多的地,贷出更多的款,如此周而复始盘子便会越来越大。

贷款是有利息的,而回款是有时间成本的,进行高杠杆的房地产商倾向于采取高周转的发展模式,快速回款、降低成本、提高利润。

假若投入一次赚10%,一年周转10次的话,年回报就是100%。如此暴利,这就是让人上瘾、无法自拔的原因。

一个大型项目的资本附加利润成本中,耽误一天的时间,需付出的成本比一条命的赔偿额要高的多。因此,以前因拆迁出人命事儿不少。现在舆论杀伤力大,逐渐被拆迁暴发户占据版面。

因此在市场好的时候,只要你敢吃你就能吃成胖子。

而当你以为命运掌握在自己的手中,实际上往往是在国家的手中。

3

公共权力一旦被注入投机,那么“效率与公平”是不可能的。在这种情况下,不少企业游走在法律边缘。

像十年前,蝉联多次大陆首富的黄光裕,正处于事业鼎盛期。因涉嫌经济犯罪被北京警方拘查。

公开报道显示,其名下秘密往来的可疑资金约有700亿元,涉嫌股价操纵、洗钱、行贿、空壳上市、偷税、漏税等犯罪行为,最终领刑14年。

这不是个例。商海沉浮,几乎没有几个人能堂堂正正地来,又干干净净地走。

一个政策可让一群企业赚得钵满盆满,也可以让另一群企业折戟沉沙。

2008年四万亿的救市投资,大量宽松资金进入房地产,房价触底反弹报复性上涨。熬过最艰难时刻且抓住机遇的房企,都在这10年中做大做强,看看碧桂园、融创、旭辉等房企便是乘坐着这趟高速列车。

可是房地产像蓄水池一般愈积愈满,每次眼见着要溢出来,总能被宏观调控一次次地抽水控水。

限购、限贷、限售、自持等手段连番轰炸,再强烈的抢房欲望也会被浇灭,遏制住愈发变态的楼市。

这一脚脚急刹车,让仍在飞驰的房企栽了个跟头,最轻也要受点伤放放血。

4

时代定律,顺者昌逆者亡。而如今发展到资金比关系更重要时代。

国家政策和经济环境一转向,银行、投资者、消费者都只会锦上添花,从不雪中送炭。房企集体陷入融资和回款双难的困局中,尤其在危机爆发前仍在长袖善舞拿地王,疯狂高杠杆扩张版图的靶子们。

像本踌躇满志迈大步的宋卫平,在08年金融危机时因资金链断裂,绿城濒临破产危机。其后的几年仍处在缝补伤口的低谷期,完美错过了三年的房价红利期。

有相同遭遇的恒大08年上市失败后也深陷资金链漩涡,许家印曾登门向王石求助,可万科也捉襟见肘。许家印只得跑到香港陪郑裕彤打牌三个月,才拿到救命钱渡过难关,喜迎两轮房价暴涨期,一跃成为首富。

今年也是对房地产市场极大考验,调控仍不放松加上大环境内外交困。就像一个人顶你上树摘果子,可他却突然就放了手,它不仅仅把手放了,还要你腾出手来和他跳舞。

在这场资本游戏中钱是最重要的点,而一下子都被按住了命脉,房企们都是哀声遍野。万科大哥首当其冲地喊出了“活下去”的口号,这也是其他人的心声。

在融资环境持续收紧下,许多中小房企纷纷赴港上市拓展融资渠道,正荣、大发、弘阳、美的已先行完成了上市。

今年A股房企陆续“改名”,欲扩大公司经营范围,房地产企业高喊转型和多元化的呼声频现。

出售资产也是保命的方式之一,华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予万科;万达转让文旅和酒店项目后,又继续清仓海外资产;华侨城以16.63亿转让旗下的公司……

恒大在近日再发美元债,利率达到11%,距上次13%发行18亿美元债发行不到20天!恒大还是幸运者,更多房企发债都无疾而终。而民营房企和国企的融资成本,两极分化十分严重。

金九银十、双十一、圣诞节等营销节点,房企们都使出十八般武艺来加速回款。

在市场大洗牌下,所有人都在绞尽脑汁活下去,上市、改名、出售资产、发债、回款等手段齐上阵。

只要度过了冬天,即使苟延残喘,也会迎来明媚的春天。

5

通关的方式有很多种,但游戏总有输家和赢家。

江西籍富豪王永红,作为中弘集团总裁,曾因借壳上市一度坐拥百亿身价。在其豪赌文旅地产时,难逃资金链断裂的噩运。

结果中弘股份近期暴雷了。11月23日,中弘股份自进入退市整理期,已经迎来连续6个跌停,27万股民和众多基金为其陪葬。

高周转、高杠杆、高负债下的辉煌与荣耀,都是表面上的胜利,真正活下去笑到最后的才是赢家。

只有企业自身的实力积累大于外部的资本借贷,这样你才不会被资本的黑洞所束缚甚至吞噬。这也是恒大近两年来一直强调去杠杆、多元化发展的原因。

雪球是越滚越大时,越大也会亏的越多,目光长远、把握好航向才能把游戏玩下去。

在哲学的矛盾论下,人类不断对自身否定之否定,便制造了繁荣与衰败之间的轮回。

这是进步,也是考验。

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呼嘞fou
呼嘞fou2018-11-26 22:26:32
预售款与银行贷款。国家政策与购房款。拿地关系户与银行关系户。
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