地产30年,财富的命运与轮回
何异 2018-09-17 14:28:28

30年地产风云,王者更迭,但财富的本质与趋势始终如一。

我们祈祷能够预测趋势,我们不断追求速度与规模,但是没有人能够挑战市场的规律。

中国房地产行业的30年,是阳光彩虹与狂风暴雨轮回更替的30年。

1988年,中国农历龙年,宪法第十条第四款增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的字样。寥寥数语,揭开了中国民间房地产行业的春天,“万通六君子”在热土海南名噪一时,王石在深圳成为“拿地王”,“大炮”任志强在华远开启桀骜不驯的地产生涯,“教父”桂强芳成立了中国第一家房地产中介代理公司……

那是中国房地产行业的第一轮牛市。仅用5年时间,中国房价均价翻了3倍,开发企业从数千家增长到3万家。

然而,一切繁华都在1993年告一段落:市场严重供过于求,在政府调控下,热钱抽离,房价地价狂泄。1995年,中国商品房累计空置建筑面积高达5 031万平方米,海南省95%的房地产公司倒闭。

狂热,调控,下泄,去库存,再次狂热。有人在轮回中水深火热,有人却春风得意;有人在轮回中黯然出局,有人却强势再起。

30年来,中国人在地产业的轮回中寻找财富的本质。而历史告诉我们,永远不要与趋势为敌,一切都是最好的安排。

趋势内外的赢家

1999年5月,王石以登山者的身份,征服了他人生中第一座高峰—青海玉珠峰,接着是西藏章子峰、新疆慕士塔格峰……2003年,王石征服了全球第一高峰—珠穆朗玛峰。

伴随王石征服的高峰越来越多,万科也坐上了中国房地产行业头把交椅,一坐就是20年。

正是在风暴来袭、房地产行业万马齐喑的1993年,王石在众人的惊诧中做出“all in”房地产的决定,万科迅速地从综合商社发展为纯粹的房地产企业。

这一冒险行为在1998年收获奇效:政府宣布全面终止福利分房,住房分配货币化开启。当时,很多单位“批发式”买房,再提供给员工作为住房,全国存量空置房被一扫而空,中国房地产去库存1.0让蓄势许久的万科成功登顶。

然而,正值职业生涯的巅峰,王石却选择悄然隐退。他辞去总经理一职,登山、跳伞逐渐成为了他的“正事”。

或许,当时的王石已经预料到了。2年后的2001年,在房地产行业又一次步入狂热后,中国将掀起跨时3年的房地产全面整顿,行业再次步入寒冬。

待到王石选择“复出”已是2005年,由他“遥控”的接班人郁亮在复苏的市场中掀起纵横捭阖的并购战略,仅2006年一年就鲸吞了13家房地产企业,并一举进入之前从未染指的北京市场。

一退一进,万科从中国第一大房地产企业,变成全球第一大房地产企业,从那时起万科被外界称作“宇宙第一大房企”。

对行业趋势的精准把握,向来被认为是万科称王的法宝。30年风云变幻,王石丢过两次对万科控制权的阵地,却从来没有判断错行业的趋势。

1994年,《城市房地产管理法》出台,建立预售许可——客户预支房款,房地产公司拿钱盖房,最后交付。预售制度放大了房地产公司的杠杆,使其能够快马加鞭超前建设;同时,也给掌舵者们出了一道难题:开盘价几何?

如果行业向好,预测房价平稳上升,房地产企业势必会抓紧建房、迅速开盘,同时大张旗鼓拿地;如果行业走弱,预测房价一般甚至下跌,房地产企业则既不拿地也不建房。

周易八卦,五行占卜。对房价的预测既是老百姓的要事,也是地产商的要务。显然,王石把这一问题看作是轮回—月盈则亏,水满则溢,周而复始,生生不息。

2000年,有的人选择跳出轮回,而他就是王健林。

在佳兆业、阳光100等企业拥抱商住市场的时候,王健林执掌的万达果断抽身,进军商业地产。他还发明了一种全新的商业模式“订单地产”:招商在前,建设在后,与一流商家共同选址、共同设计、先租后建。

2001年,订单模式下的第一个万达广场在长春重庆路建成。开业前就已成功引入沃尔玛、苏宁电器等大商家,万达广场一炮打响。

到2017年,万达广场已达168座,2018年预计新开52座。伴随攻城略地,30年来成长起来的商业力量业已与万达广场深度捆绑,改变了一个又一个城市的商业综合体生态。

30年,中国住房市场经历了至少3次大起大落,然而中国商业地产的轮回至今没有真正出现。王健林成为中国经济持续攀升荫蔽下的受益者。

效率与质量

在激荡的房地产行业轮回中,进化出了一种独有的物种:粤式地产商。他们包括恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生、珠江等赫赫有名的地产巨头,其特点就是“短”“平”“快”。

1996年,恒大成立。掌门人许家印给恒大下的项目开发命令就是:当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。

极快的开发速度,带来极短的反应时间,无疑是应对行业趋势沉浮的利器:形势有利时能够攫取最大回报,形势不利时能够争取最大辗转空间。

在恒大,半小时内,集团的任何指令都能传达给各个角落的基层员工。如果上午决定成立一家分公司,下午就可以到目的地召开新公司管理层会议。即便是临时决定开发一个新的项目,恒大也可以在短短2个小时内组建一个工种齐全的队伍。

在这套灵敏的“神经系统”基础上,许家印进而推行创造了恒大奇迹的扩张法宝——标准化。对此,恒大出台了《精品工程标准》,将庞杂的项目开发过程分解细化为6 000多个小环节,大到项目规划、材料采购和招标合作,小到员工的伙食、接送和住宿,全部设定硬性标准加以管理。标准化,既可快速复制项目,又能确保精品质量,还极大地降低了成本。

2014-2015年,在万科陷入“宝万之争”、整个房地产行业陷入调整期的时间节点上,许家印强势“加注”,在一二线城市频繁拿地,积蓄势能。2016年,行业复苏,“恒大速度”显示威力,一年干了3 734亿元销售额,将万科远远地甩在了后面,首次问鼎最大房地产企业。

在拼“快”这一项上,杨国强执掌的碧桂园似乎有过之而无不及。

有关“碧桂园速度”的描述是这样的:项目从土地摘牌到动工,平均时间是50天;从土地摘牌到开盘,平均时间是156天;从开工到开盘,到资金回流,即3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用,一年内资金可以回笼2次。

杨国强甚至还要求:土地摘牌后一天内出规划图,设计院在接到户配要求后必须通宵工作,当天出图,为节省时间必须采用标准化产品,第二天,项目总就要去当地政府报建。如果一个项目摘牌就开工,奖励项目总20万元,往后每推迟1天扣1万元,直到罚款20万元,超过40天,项目总就要被撤职。

高速度、高压力、强执行,9个字可以概括“碧桂园速度”,业内称为碧桂园无往而不利的“高周转模式”。2017年,碧桂园实现销售收入5 508亿元,超越恒大、万科,让最大房地产企业再度易主。

2016年,恒大超越万科;2017年,碧桂园超越恒大。中国房地产行业似乎进入由粤式地产商主导的高光时刻。

然而,2018年接二连三的变故,让这场群雄逐鹿陷入深深的反思。

2018年6-7月,碧桂园接连发生安全生产事故:6月24日,碧桂园上海奉贤区在建项目红墅林发生事故,致1死9伤;7月12日,碧桂园杭州前宸府基坑坍塌,所幸无人伤亡;7月26日,安徽六安碧桂园城市之光工地围墙和板房倒塌,造成6死多人受伤……

碧桂园的高周转,关键必然是投入产出时间越短,资金周转率、资金回报率越高。但是从现实来看,这就意味着项目有充足的理由压缩从拿地,到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。而任何工程都有合理的工期,如果为了速度而赶工,安全与质量问题便难有保证。

碧桂园的一连串事故,正是在为高周转的商业模式埋单。出于商业规律与人道主义,它必然引起舆论的强烈反弹,也让人们对持续高烧不退的房地产市场产生疑问——

房地产市场如此焦躁,新一轮的行业寒冬即将到来了吗?

财富的本质不死

2010-2015年,中国房地产市场陷入“冻市”,房价不涨不跌,投机绝迹,空置房飞速增加。

2015年底,中国再次启动去库存政策。随后房价飙升,数倍上扬。

这一轮房地产行业财富的狂飙只持续了不到1年的时间——2016年国庆,“限购限贷”“限售限价”陆续推出,调控政策不断加码,中国房价又慢慢恢复低速增长。

与以往任何调控不同的是,本轮调控提出一个至关重要的观点:房子是用来住的,不是用来炒的。

然而,任志强说,越出政策的地方,房价越要上涨。

过去10年,少有人在意任志强在华远地产的职业身份,而是把他视作房价坚定的看多派。无论周围人如何质疑、反对,任志强都会怒目圆睁地轰出“历史证明房价永远都是上涨”“中国的年轻人就该买不起房子”的惊人语录。态势的发展也总是证明他是对的,其他人都是错的。

任志强其实看穿了财富的本质:城市化进程无法抵挡,房价长期看一定会上涨。主要城市土地实际供应量都在下降,一二线城市人口集中度仍在攀升,中国房价距离真正的高位还有很远的距离。

力挺房价,任志强被称作是“中国老百姓最想揍的商业大佬”。事实上,作为一名看多派,任志强并没有享受到多少房价飙升的好处,反而深受其害。由于土地拍卖价格的持续攀升,华远地产一度被挤出一线城市,也甚少当过“地王”,“南万科、北华远”的辉煌历史渐成往事。

任志强只是说了他觉得应该说的,他想告诉中国的年轻人:抛开表面的干扰与繁复,我们需要看清财富的本质。就宛如好友宁高宁对他的评价:不太识时务,也不知道顾全大局,而且有时候不知趣,还老是自以为是,但他是一个“真实的人”。

按照任志强的预测,中国房地产市场仍有20年的黄金期,但是它一定会显示出相较以往的不同:一线市场长期向好,三四线市场凶险;同时,房地产行业从“春秋”进入“战国”。

2018年1-7月,实现千亿元销售额的地产公司已达10家:碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城、华润。而在2014年,全年销售额突破千亿元的地产公司才7家。这意味着行业集中度正在上升,处于头部的企业有望通过兼并重组获取更多行业资源,进一步扩大市场份额,实现强者恒强、大者愈大。

几乎是必然的趋势,未来的中国房地产市场,将是大象与大象之间的游戏。这是由财富聚合的本质决定的,只有规模效应的凸显,才可以降低拿地成本、融资成本,并以此获得良好发展前景和资源,进一步凸显规模效应。

中国房地产行业的轮回与趋势,最终从行业回到企业内部。速度与规模的角逐并未停歇,摆在所有人面前的是一道全新的课题:谁能在快与稳之间寻求最佳平衡,谁才能真正笑到最后。

30年地产风云,看过万科、恒大、碧桂园,期盼更好的未来。

习酒点评

从1988年到2018年,30年来中国民间房地产市场从零发展到200万亿元的大市场,见证着中国企业对财富趋势的摸索,见证着中国企业家对规模与速度的追求与平衡,更见证着中国经济的腾飞。

[ 编辑 唐亮 E-mail:tangliangcq@126.com ]

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