潘石屹“胜利大逃亡”
一见财经 2018-08-06 08:12:59

如果能深刻理解下一步房地产市场的走势,就能理解地产大佬潘石屹这几年为什么一直坚持 " 卖卖卖 "。

最近,房地产市场发生了深刻变化,绝不是简单的政策变调,不管是调控的深度还是广度、亦或是参与方之多,都远超以前。

有句俗话叫 " 春江水暖鸭先知 ",潘石屹大甩卖或许能说明他的先见之明。

7 月 31 日,中央政治局会议召开,关于房地产的表述是:" 下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。"

这个表述里,很多都是 " 老话 ",并无新意,但敏感的政策研究者发现," 遏制房价过快上涨 " 变为 " 遏制房价上涨 ",言外之意,房价由 " 不能过快上涨 " 变为 " 根本不能涨 "。

结合新的表态,再纵观两年多来的房地产调控,监管层的调控决心已经超过以往历次。

有人猜测,高层关于当前房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,喊了很久的 " 房地产市场长效机制 " 可能不远了。

更重要的是,会议强调,加大基础设施领域补短板的力度。这意味着,中央已经寻找了新的经济增长点,以摆脱对房地产的过度依赖。

另外,在本次会议之前,监管层已经通过中央媒体向市场喊话,直指目前市场上出现的房地产乱象,这些都清晰的写在新华社连续发表的 5 篇社评中了。

第一篇针对房价:上半年局部房地产市场投资投机抬头的苗头,各地应严格把 " 房住不炒 " 落到实处,为 " 接棒 " 房地产长效机制创造良好市场环境。

第二篇针对土地财政:部分地方政府对落实 " 房住不炒 " 要求认识仍不到位,对于市场炒作睁一只眼闭一只眼,甚至希望炒高房价拉高地价,由此增加卖地收入推动发展。

第三篇针对高价卖地:不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿。

第四篇和第三篇差不多,针对高价卖地:当前三四线城市土地市场热度高企,一些热点城市高价地仍未绝迹,要控地价。

第五篇针对租赁房市场乱象:我国住房租赁市场还不够成熟,政府和企业需再加把劲,从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手,尽快补上短板。

新华社的社论其实是给政治局的定调 " 预热 " 的,意思很明白,指出问题,解决问题。

除了新华社,央行主管的《金融时报》8 月 3 日也向市场喊话:" 调控力度仍不容放松 ",这其实是对之前外界认为 " 央行放水流入房地产 " 的回应。

最最最重要的是,最近市场已经给出了答案,尽管房价大跌并不多见,但寒意已来。

中指院数据显示,7 月份全国 300 城市住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降 22 个百分点。

另据中原地产统计数据显示,今年 1~7 月,一线城市土地流标 13 宗;二线城市合计流标经营性土地 154 宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了 629 宗。

土地流标说明两个问题:

1、房地产商没钱了。这个可能性很大,今年房地产商不仅要面对高地价,还要面对去杠杆,资金压来可想而知。

2、房地产商对未来市场没把握。各地的密集调控政策,基本上已经让房地产市场回到 " 计划经济时代 ",房企利润空间被压缩。

综上,不管是监管层的态度,还是权威媒体的解读,亦或是真实的市场表现,都可以看出,房地产市场可能要凉。

悲哀的是,现在仍有很大一部分人认为房价还会上涨,持续不断的上涨,不客气的说,他们有可能是最后一波 " 接盘侠 "。

其实,聪明的人,早都觉醒了,地产大佬潘石屹就是其中之一。之前一见君还没有深刻理解他 " 卖卖卖 " 的用意,最近才恍然大悟。

在整个房地产市场,不管是媒体还是投资者,说白了都是旁观者,地方政府和房地产商才是真正的参与者,他们的动向值得重视。

2012 年,潘石屹宣布 SOHO 中国从 " 销售 " 向 " 自持 " 物业转型,公司的业务重点就放在了租赁业务上。之后,潘石屹开始着手出售旗下的项目。

2014 年 2 月 28 日,SOHO 中国宣布将其在上海的两个项目 "SOHO 静安广场 " 和 SOHO 海伦广场 " 以 52.3 亿元的对价,出售给金融街控股。

同年 9 月份,SOHO 中国又将凌空 SOHO 一半的项目出售给了携程旅游网路技术(上海)有限公司,总对价约为 30.5 亿元。

2015 年 9 月 23 日,SOHO 中国宣布退出上海外滩金融中心项目,以 84.93 亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。

2016 年 7 月 29 日,SOHO 中国以人民币 32.97 亿元整售 SOHO 世纪广场,包括商业办公面积 4.3 万平方米,折合单价 76700 元 / 平方米。出售完成后,SOHO 中国获得 5.02 亿元的毛利润。

三年时间,潘石屹通过出售旗下业务套现 236 亿元。值得一提的是,在出售项目的同时,潘石屹并未再买过一个新项目。

在公司 2016 年业绩会上,潘石屹曾说:" 做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货,市场低峰的时候进货。"

当时,潘石屹表示,还要在上海再出售三个非核心项目,分别为凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山广场。

2017 年,SOHO 中国将位于上海的虹口 SOHO 和领空 SOHO 以总价 85.81 亿元的价格出售,同年 7 月 4 日,潘石屹宣布启动光华路 SOHO2 项目的整售。

在今年 3 月份的 2017 年业绩发布会上,潘石屹对于是否还要继续出售上述项目则表示,对于光华路 SOHO2 项目来说,市场上也没有这样的大老板能够买,因此决定继续持有。

粗略计算,从 2014 年至 2017 年,潘石屹通过 " 卖卖卖 " 已经获得了 286.51 亿的现金流。

今年以来,潘石屹对中国房地产市场就比较悲观,4 月份,潘石屹就曾语出惊人:房价是吸毒。

潘石屹在微博用短视频的方式,公开表达自己对国内房地产市场的看法。他表示:房地产市场一天比一天畸形,已经违背了常识。

潘石屹认为是多种因素促使了房价的快速上涨,并且犀利地直言政府、银行和开发商获得了房地产的大部分红利,其他群体只占一个小头,别人在吃肉,其他的几十个相关行业只能喝点汤。

潘石屹在视频中还说,中国的房价已经高得离谱了。" 几拨人渴望房价一直涨,永远涨下去,像吸毒一样上瘾了,离不开了。他们一起合谋,千方百计要让自己分得更多的蛋糕。"

最近,他又在一个采访中说,中国的商业地产租金收益率越来越低。

另外,最近频频出事的中国第一大房企碧桂园频频出事,表面上是工程质量问题,本质上是资金链嘎嘎作响,必须通过 " 高周转 " 的方式保证资金链不断裂。

对此,潘石屹最近表示," 如果是不择手段的一味追求高周转,是会出事情的。"

对比碧桂园,潘石屹这几年 " 卖卖卖 " 算是胜利大逃亡吗?

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来源:新浪财经
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评论

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全部评论(7)

布莱恩特2018-08-09 19:47:49
老潘可是在海南搞过房地产的人啊!
肉包子打狗∪・ω・∪2018-08-07 07:52:26
要知道潘总可是经历过的人。有句话说得好,历史可能不会重来,但会惊人的相似
商界朋友2018-08-07 00:12:29
随波逐流的小民们是可悲的,就像池中之鱼,无力摆脱现实的生存之道,哀叹中默然随行,直到死去。
杨翔2018-08-06 23:18:11
抱歉刚刚帮你点错了,你的眼界不适合看“商界”。祝你多买房,五年内泡沫到来的时候,你就明白他傻还是你傻
商界朋友2018-08-06 12:47:37
接盘侠 是很可悲的
C2018-08-06 09:23:57
唉!可悲的小编啊!又在唱空房地产,,你醒醒吧!听你的话历史已经证明是个SB!房地产还要涨涨涨!
金乌2018-08-06 08:39:38
老盘再也清楚不过房产的道道