负债的房地产大佬和倒塌的楼盘
宁菜臣 2018-07-20 17:58:37

2018年已过年中,自2017年年就不被看好的房地产行业迎来了空前的严苛政策,房价也显示出前不见古人的疯狂,然而房地产的现状不但没有好转,反而愈演愈恶。

这等现状也早有倪端。

因房地产而成为投资神话的李嘉诚是最早撤离的,近年来,他连续不断的抛售各大房地产项目,甩卖国内资产频率正在加快。

李嘉诚在中国房地产的最高峰离去,无独有偶,万达的王健林也说万达将要退出地产开发。2017年年初时王健林就提出转型,随后几个月到宣布退出房地产这时间段一直马不停蹄的“卖房套现”,据不完全统计,王健林已经完成总金额高达1109.63亿元的资产大迁徙。

至于房地产行业另一位大佬潘石屹,则行动的更早。近几年他靠出售房地产物业累计套现236亿元,基本做到只卖不买。2017年6月,潘石屹以35.73亿出售上海虹口SOHO,不足十日,7月4日,SOHO中国再次宣布整售北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目,预计套现超过百亿。

民营地产商们都无不小心翼翼,没有土地市场的各路房地产大佬们纷纷转型,实则是为了规避无法预知的风险。

2018年上半年的房地产变局则更加汹涌。

先是天津最大国有房企天房集团被爆出负债超过1800亿元,再来是有行业龙头之称的万科被爆有1万亿负债,而碧桂园等知名房企的楼盘出现令人堪忧的质量问题;到年中,股民先目睹华夏幸福转让股权,后有中弘股份出售项目疏困,贸易战的阴影让舆论渲染“中国制造业房地产拖垮论”,不过房价该涨的还涨,该炒房的继续炒。

表面上看,好像房价的持续走高和房地产企业的抱团“凉凉”是冰火两重天,实则两者都陷入了行业畸形发展的闭环,难以顺利脱身。

眼看他起朱楼

2018年5月,有消息爆料称出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险。1800亿元的负债足以吸引吃瓜群众的眼球,并让市场重新开始关注房企债务。

一直有行业龙头之称的万科,公布其前4月销售额为1961.5亿元,可谓业绩亮眼。与此同时,截止1季度,万科的资产负债表出炉,总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高。

万科的资产负债表

1万多亿负债是什么概念?它超过了新西兰、科威特等国家的GDP,要用海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平的资金链大坑,可谓是“负”可敌国。

众所周知,房地产是资金密集型的行业,所以负债率居高不下也一直成为社会的共识,而几大房地产企业的资产结构也相对健康。今年初那篇碧桂园关于高周转的内部文章在各大媒体和朋友圈中流传,又提起大家对房地产企业负债率的关注。在如今去杠杆的大背景下,去的便是那些杠杆率比较高的杠杆,房地产行业的整体杠杆率稳定在70%左右,似乎也应该是首当其冲。

我们再看看标杆房企的负债率水平,最低是中海地产57.62%,最高是融创,高达90.27%。似乎我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。

恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上,前面三家的负债率高很好理解,这三家公司都是崇尚狼性文化,在市场厮杀中异常凶猛,杠杆使用的很溜也是很正常的事情;当然在过去中国房地产高速发展的十年里,高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘,一路向前冲,成为排名靠前的房企。

融创的典型风格是“购物狂”,曾以一度在中国的投资市场衍生出了“孙宏斌轮”,没钱要想买,那就要大举借债,所以荣登榜首也是情理之中的事情。

在各大房地产企业的负债率中,最低是中海地产57.62%,最高是融创,高达90.27%。

许家印曾经放话说要把恒大的负债率降到50%,然而目前恒大的负债率仍然高居80%上下,看来形势紧迫。

说到负债率在80%-85%之间的企业,还得要提万科、绿城和华夏幸福,不过就如前文所言,今年上半年出事过多,难以不让人往负面新闻去想。

朱楼起,赤字难平。

眼看他楼塌了

各大房地产企业的资产负债表结构健康,但现金流就不一定了。高负债的背后是资金链随时断裂的危机,而今年房地产行业的整体缺钱已经成了一种沉默的共识。

那么资金短缺的后果是什么?

房地产的畸形发展让它越发成为一种空手套白狼的游戏,本应是寸土寸金、足料足工盖出来的楼盘,却因为缺钱压力下“多快好省”的指令而让房屋质量听天由命。

不计代价地提高周转率、降低建安成本、让设计师一夜出图、让工程一天半一层、主体结构一边摇晃一边浇筑上一层、在泥水未干的情况下就搞装修、在钢筋外露的情况下就宣布竣工,房子还没建好、甚至才挖了个坑就炒作卖出去……

人有多大胆,地有多大产,现在听来着实讽刺。

资本是要逐利的,房地产被玩成了金融游戏之后,就不再是个保质保量的建造业了,而是一个套利圈钱的游戏。

高额负债的背后是惨淡的资金链,资金周转紧张势必会要求建筑成本的压缩,于是在缺乏监督的前提下,花式赶工期便接踵而至,以上对下的问责变成了以下对上的讨要工钱。

农民工要问包工头要钱,包工头要问劳务公司要钱,劳务公司要问建筑承包商要钱,承包商要问甲方开发商要钱。同时,材料商要钱,设备商要钱,工地的大型机械、塔吊、挖土机、车辆、模板、钢管脚手架,每天的租金就是几十万上百万。

每一天都在烧钱。

而建筑工作中的几个主体——开发商、建筑承包商、建筑商、施工团队则相互掣肘。开发商掌握资金,却宁可先向银行贷款拿地立项,不给建筑承包商资金,迫使对方垫资作业。建筑商也承接这种做派,不用自己的资金垫付,而是继续贷款。

建筑承包公司负责施工管理,并与劳务公司合作,而劳务公司直接对工人负责。工人需要工资,劳务公司管理层向建筑公司要求资金,而这些资金的来源就是工程款,只是工程款来得快慢也是取决于工程的进度。

结果,就是赶工。房地产产业性质中的那一点实体经济性质微弱地抵抗,却还是平衡不了它金融游戏的性质,而现在它的成本还在压缩:先把土地和贷款套出来,再把金融产品(房子)高价翻倍卖出去,换来买房人的钱和从银行手里套来买房贷款。

到此,恶性闭环已然成熟。

后记

自从中央“防范系统性金融风险”,开启普惠金融的大力整顿以来,最后一板总是打在房地产身上。

与行业内部的紧张资金链不同,房价却还是连续不停地上涨。史上最严厉、持续最久的楼市限制政策之下,是房价继续走高。这是最后的疯狂还是政策无效化的开始?2018年还有半年,拭目以待。

(文章综合自网络)

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来源:商界新媒体
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评论

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全部评论(4)

齐杰2018-07-26 22:36:09
光是榜单前十上的,就合起来欠了近十万亿,中国房地产,难道不是属于银行业用我们人民的存款来舞弄的金融产品么?
凯瑟琳-保罗2018-07-22 17:18:08
若要灭亡,必先疯狂
A苏军2018-07-22 11:10:22
期待……
商界朋友2018-07-21 09:52:53
拭目以待