在4月13日的海南建省30周年大会上，习近平主席宣布党中央将支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。次日，新华社发布中共中央、国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称《意见》)，全面阐述海南发展自贸区、自贸港等相关实施要点。

新政落地!自1988年经济特区成立以来，海南省又一次迎来国家重大战略政策机遇，未来在产业、交通、人口、房地产等方面将体现出新的发展趋势。海南的另一个“大时代”已经开启!

一、产业发展趋势变化：发展动力改变，服务和贸易政策开放带来经济快速增长

本次指导意见在“深化供给侧结构性改革”中明确支持海南传统产业优化升级。根据指导意见，海南在实体经济上将要“发力”的内容包括：推动旅游业转型升级，推进全域旅游发展;大力发展现代服务业，加快服务贸易创新发展;推动互联网、物联网、大数据等和实体经济深度融合;高起点发展海洋经济等。海南要发展的产业不以转口贸易和加工制造为重点，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导。而服务贸易(旅游、金融、通讯、信息等行业)本身，可以提高人们的就业质量，增加就业收入，产业发展质量大大提升。

此前，海南省已明确提出要改变依托房地产增长的经济模式。如果不依托房地产拉动经济增长，就需要立足自身的优势资源去做大其他产业。基于此，海南依托开放型经济模式，注重服务和贸易产业的经营和政策的开放，未来的经济增长将出现较大数量级的变化。

二、交通发展趋势变化：港口地位提升强化城市门户职能

✦ 港口交通。港口职能的提高将有助于城市门户职能的提升。从沿海城市历史地位的变化来看，港口的发展带来了产业的集聚、贸易的繁荣，从而进一步带动金融结算的发展。指导意见提出“在海南全境建设自由贸易试验区，赋予其现行自由贸易试验区试点政策，探索实行符合海南发展定位的自由贸易港政策”。自由贸易港带来的是物流、人流在港口的加速集聚、流动，这将有利于反向促进海南港口地位的提升，使海南在国际上的门户职能定位更加清晰。

✦ 陆路交通。一直以来海南交通发展最大的限制是陆路交通，高铁中长期规划实施后海南与大陆的联结度进一步提升，但整体密度仍然不足。此次指导意见出台后，海南省战略重要性更加凸显，目前出岛的交通运力明显无法满足未来特定时间的人流、物流输送，未来与内陆的陆路交通联结度仍需进一步提高。

三、外来人口发展趋势变化：养老型、度假型人口为主向多元人口结构转变

海南未来从全境的、全岛的自由贸易区走向全岛的自由贸易港，类似于香港、新加坡的模式。这种发展趋势下，未来变化最大的将是产业结构的改变。目前，海南整体的产业发展规模仍然较低，随着旅游业、现代服务业和高新技术产业的壮大，需要有更多外来型劳动力资源的输入。

从有利于人城市发展的人口结构来看，养老型人口比重过大并不利于城市创新，经济发展后劲更是无从谈起。未来，那些吸引中国养老需求的城市特质也将吸引大量的年轻型劳动力。海南不再仅仅是老年人的天堂，还是创业者的乐园!

正如部分已在海南就业的年轻工作者所说，海南工作环境空气清新，有利于身心健康，闲适的工作环境更利于激发研发灵感，让设计变得更纯粹。确实，海南有青山、绿水、大海以及清新的空气，再加上新的政策框架下有香港、新加坡的发展模式可供借鉴。如此宜居、宜业、宜游的地区对各类人口的吸引力将会有一个新的体现。

回顾历史，海南建省办特区之初，形成了“十万人才过海峡”的壮观景象。如今，30年过去了，地区之间人力与资本要素的流动更加通畅，自贸区和自贸港，投资便利化和自由化将大大带动投资，从而带动就业。未来，伴随着海南旅游业、现代服务业和高新技术产业的发展壮大，劳动力的输入将大大超过以往十万量级的规模。

四、房地产发展趋势变化：短期调控从严，建立和完善房地产长效机制

✦ 调控政策趋势：调控政策仍将从严，加大力度建立和完善房地产长效机制。指导意见重点提到“建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落”。这也表明未来的调控政策仍将从严。同时，改革试验区的定位或将成为我国建立和完善各类房地产长效机制的示范区。

表：海南2017年以来省级调控政策资料来源：中国指数研究院综合整理

✦ 商品住房开发规模占比下降。指导意见提出“实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动”，再加上此前调控政策提到的“中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产”、“减少房地产投资比重”来看，海南经济发展对房地产的依赖程度将持续降低。在这个过程中，商品住房开发规模的占比将下降明显。

大的政策出台必然对现有事物的未来发展趋势带来此消彼长的效果。未来应更关注做什么业务? 指导意见提出“加快构建旅游产业体系，推进全域旅游发展”、“建立闲置房屋盘活利用机制，鼓励发展度假民宿等新型租赁业态”。随着自贸港政策的推进，海南旅游度假的人群结构将发生较大改变，将由国内人群为主走向国内外并重的格局，在这个过程中各类人群对居住的消费升级、个性化需求，将推动城乡各类闲置房屋的盘活，民宿等新型租赁业态将有较大的发展。

✦ 地产开发从零散推进走向片区统筹开发，大项目操作对企业的能力要求更高。指导意见提出“推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加”，再结合指导意见提出的“深化‘多规合一’改革，推动形成全省统一的空间规划体系”的政策，政府对所出让地块的整体开发建设能力的要求更高，在片区开发上有经验的企业将更具优势。

✦ 城市更新改造的力度持续加大。指导意见明确提出要“推进城市更新改造”。从过去的建设来看，海南的市政建设整体已有了较大的改善，但主体城区的整体形象仍然与当前的城市地位不相匹配，城市更新紧迫性高。对企业来说，在“确保海南建设用地总量在现有基础上不增加”的政策基调下，未来通过招拍挂获得土地的难度将大大提高，而参与城市更新则有利于企业建立多元化的项目拓展方式。

从这一轮雄安、海南一北一南重大改革开放发展战略的布局来看，中国未来经济增长、城镇化发展的潜力和空间仍然非常巨大，改革开放的制度性红利仍将持续释放。变化酝酿机遇，让我们一起见证属于海南的“大时代”。

商界主编点评：30岁的海南迎来的生日礼物，大礼包一拆开，资本市场最先应声而起。海南板块大幅走强，马彩概念和互联网彩票表现活跃。而且像大健康、医药、旅游、新能源，这4个最有成长性的行业，在海南都将有广阔的发展前景。

如果说雄安是一个练兵场，那么海南就是第二个了，这两个地方的人未来会有更大的前景，未来会影响全国的。需要关注的是，因为海南的经济结构是独特的。海南的农业和第二产业占比基本相当，第三产业占一半。这可以想象海南的第二产业是多么落后。在一个制造业落后的地方，即使港口修建得再好，制度给得再好，也不可能有太多的货物往来。

那么，海南的核心竞争力是什么?总抓手还是国际旅游岛建设，这方面利好的因素很多，包括旅游、文化、交通、基建等等，这些都是实实在在的利好。

许多人肯定关注海南的房地产，去年环保督查已经让一些项目停工，影响很大。许多人觉得这是炒房地产的好机会，我觉得不太可能了。文件里已经提到了，“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。”