旅游地产降温,看看有没有心仪的地方?
李梦丽 2018-04-02 09:52:12

从明月山到庐山、再到井冈山,从庐山西海到仙女湖,从赣州客家五龙风情园到万达文化旅游城,一个个旅游地产项目在江西各地崛起。而随着旅游地产项目人气集聚困难以及后期运营等问题的显露,开发商拥抱江西旅游地产的“热度”开始下降。

拥抱旅游地产

“我是2013年在明月山买的房子,一年住不上几天,主要是为了退休以后有个地方养老。”周英(化名)在江西一家建筑集团工作,常年居住在南昌市区。在朋友的推荐下,她实地考察了明月山的度假区物业,并在此买了一套公寓。

寻找一个拥有好山好水的第二居所,已经成了越来越多人的生活目标。

另一方面,受制于调控政策,越来越多的开发商被迫转型,而新兴地产项目——文化旅游地产的兴起,使得投资者们趋之若鹜。万达、中信等国内地产巨头的旅游地产版图上清晰地标注了“江西”,江西本土的地产商如恒茂、金燕、淦龙等也积极试水和布局旅游地产。

旅游地产,是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,其特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,一般而言也同时拥有较完善的配套功能和不寻常的投资价值。

江西的旅游地产依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。江西拥有丰富的旅游资源:63.1%的森林覆盖率,庐山、井冈山、龙虎山、三清山、仙女湖等旅游景点先后列入国家重点风景名胜区。近年来,江西省内旅游市场呈现出增长态势,江西省旅游发展委员会统计数据表明,2017年,江西旅游接待总人数为57253.52万人次,比上年同期增长21.57%;旅游总收入6435.09亿元,同比增长28.87%。这为江西旅游地产市场的开发提供了巨大的发展空间。

与此同此,游客也正从简单的观光旅游向观光旅游与休闲旅游并重转变,从浅层次的旅游向深层次的旅游转变。江西省旅游规划研究院的分析显示,2017年,省外游客在江西平均停留时间为14.5小时,省内游客平均停留时间为24.5小时。两日游、多日游游客超四成,深度体验特征明显。旅游产业的发展带动了旅游地产的发展。

南昌大学已退休的邓老师,2012年就在庐山西海以一次性付款方式购买了一套公寓。由于该项目地理位置优越,宣传推广也做得不错,类似邓老师这种购房者不在少数,直接带动了景区的收益。庐山西海管委会相关负责人介绍,自2012年以来,庐山西海风景区的游客、财政收入都呈现高速增长态势。2017年,景区共接待游客1022.6万人次,同比增加15.6%,实现旅游总收入81.1亿元,同比增长15.6%。景区知名度提升带动了楼盘的销量,中海宏洋庐山西海(九江)投资有限公司一黄姓营销人员表示,桃花里一期房源早已售罄,今年将推出二期房源。

事实上,江西旅游地产发展的时间并不短。2001年的江西省第十一次党代会,就确立了“大开放”的主战略,提出建设“三个基地,一个后花园”的战略构想,明确提出要把江西建设成为沿海发达地区旅游休闲的“后花园”。“九江的庐山西海,宜春的明月山,井冈山等地,都是旅游地产做的比较早的地区,经历了旅游地产发展的‘黄金十年’。”南昌赛特思商业机构董事长曹欲生告诉记者,“旅游地产是江西地产行业厚积薄发的一个方向,旅游地产和文化地产、养老地产都是未来的趋势。”

周英置业的温汤小镇,是江西省内目前开发最成功的旅游地产。该项目与景区相辅相成。早在上世纪90年代末期,宜春市就开始有计划地逐步推出温泉地产,吸引了大批江西人置业、投资,还吸引了3万多上海人来此置业。“主要是温泉地产的投资和理疗功能吸引了他们。”江西财经大学江西旅游发展研究中心副主任曹国新解释说。温汤小镇房价也由最初的500多元/平方米,猛涨到如今的近1.8万元/平方米。其它如中海庐山西海、九江中航庐山云岭、南昌万达文化旅游城、赣州五龙客家风情园、九江湖口台山公园、萍乡锦绣城等一批旅游地产项目,通过不同的定位、营销推广,加之品牌实力,都在全国范围内引起了一定关注。

人气难聚

可以说,江西旅游地产曾被寄予厚望。2005年12月,江西省委通过了《中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》,提出要充分保护、合理开发、优化整合各类旅游资源,着力打造“红色摇篮、绿色家园”品牌,把旅游业培育成江西的新兴支柱产业,有序发展房地产业;2011年5月,江西省政府出台关于加快发展温泉旅游的若干意见,计划通过3至5年的努力,培育一批省级温泉旅游度假区,建设一批温泉旅游特色镇,提升一批温泉旅游度假村,打造一批温泉旅游精品,提高江西省温泉旅游的核心竞争力,把江西省建设成为全国著名的温泉度假旅游胜地和温泉旅游产业强省。这些政策的出台,为江西旅游地产的发展提供了平台。

“旅游地产项目做好了,有利于当地的招商引资、拉动GDP增长。”曹国新表示,开发企业愿意在旅游方面投入多少,先做旅游还是先建设地产,对旅游地产的发展具有重要意义。

“旅游地产,要将旅游摆在第一位,然后再建设地产。”曹欲生分析道,由于文化旅游地产的特殊性,文化旅游和地产的比重谁重谁轻是决定项目成功与否的关键,“旅游地产,留住人心、留住人是首先要解决的问题。”

在曹国新和曹欲生看来,江西旅游地产处于初级阶段,但是因就业难、配套不全等原因,发展普遍不乐观,“没有让人长住的理由。”

“明月山温汤小镇之所以成功,就是因为引进了旅游者的同时也吸引了住客,为当地人创造了就业机会。”曹国新说,明月山靠旅游造出了一座“城市”。

但温汤只是个案。曹国新告诉记者,自己曾考察过中信庐山西海项目,该项目既没有靠近城市,又不在核心景区,只能靠自身的大投入来做,这可能超出了当年中信的战略构想,跟其自身的投资计划脱钩了,成为一个纯消费的地方,最终造成了类似“烂尾楼”的状况,不得不打包卖给了中海地产。

庐山西海项目的规划曾介绍,要将项目打造为“全球华人度假目的地”。项目包括精品酒店区、滨水公园区、坡地运动公园、商业服务中心、游艇俱乐部和生态农庄六大板块。然而3月22日,江西商报记者在中海庐山西海项目现场看到,桃花里小区错落地分布着上百栋别墅、洋房,但是却难寻人迹。

“没有人气,房子是很难卖出去的。即便卖出去了,长住的人也不会多。”庐山西海管委会一位负责人称,中海地产将因地制宜,依托庐山西海巾口景区特色资源,发展“体育+旅游”。这一消息也得到了上述黄姓工作人员的证实,她告诉记者,“我们项目最大的优势就是有1800亩左右的滨水公园,可以打造‘地产+体育’旅游。”

“小区环境不错,但是配套基本没有,等后期配套慢慢跟上来了再考虑买(中海庐山西海)房的事吧。”三位来此看房的投资者告诉记者。

融合是关键

“做地产的人做旅游,容易陷入过度重视投资快速见盈利的困境。旅游地产项目要有一个中长期规划的心态,要让做旅游的人来做旅游地产,真正做好地产与旅游的融合。”曹欲生分析表示,只有旅游先行,旅游地产才能真正做起来。

纵观江西全省,目前旅游地产多以简单的房地产项目思维在运作,无论是数量还是项目特色都仍然处于摸索阶段。“旅游地产的发展,前期需要进行度假区的运用,它有时候比商业地产更难操作。”曹欲生道出了目前江西旅游地产发展的瓶颈。

不过,不仅仅是江西旅游地产难赚钱,全国也一样。据中弘股份统计,2010年中国旅游地产项目有1380个,到了2014年旅游地产项目有7965个,但是赚钱的项目并不多。

旅游地产一般都需要投入巨大的资金,而绝大多数的房企都是通过地产销售来维系资金链。作为非刚需产品,旅游地产比住宅更受经济风向影响。一旦资金链紧张,风险也会随之而来。业内人士表示,从这一角度而言,地产销售支撑了文化旅游的投入,也将旅游市场的经营风险转嫁给了投资客、购房者。

不过,曹国新认为,贷款融资问题主要集中在中小型企业,对于大型房企来说,产品定位和后期运营才是最大的难题。曹国新告诉记者,目前江西一些旅游地产项目走的也是长线模式,即万达旅游城、五龙客家风情园模式,通过商业、乐园、活动等来综合运营,实现盈利,“需要一个专业团队来运营管理,比如引进途家。”曹欲生建议。

另外,相比于一般的地产项目,旅游地产受政策法规的影响其实更大。曹国新介绍说,江西旅游地产项目选址的区域一般都是生态环境良好的区域,不少都是受国家政策法规保护的基本农田、森林保护区、水源保护地等,从开发建设到运营,所需程序繁琐,规划设计也需十分谨慎,“需要当地政府的强力支持。”曹国新指出。

如今,中海庐山西海项目的规划正在进一步制定完善当中,桃花里二期也即将完成建设。这个地方曾是车难行、人不来的偏远乡村,中信地产、中海地产等房地产商先后到此进行开发,给这里带来了变化和发展。诚如村民张先生所言,路修通了,来旅游的人多了,“变得热闹了,但只限于白天。”

夜幕低垂,庐山西海巾口景区的湖滨大道只有昏黄的路灯,难觅行人和车辆。景区,恢复了曾经的寂静。

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