从2017年3月15日到2018年3月15日，青岛楼市限购整整一年!过去一年的青岛楼市，专家业内常常提及的热点话题就是青岛楼市正从“刚需市场”向“刚需与改善并存的市场”进行转变。

当越来越多的90后接棒刚需的“大旗”，80后购房者的身份开始出现转变，“刚需改善”成了他们新的"身份标签”，很多80后这一年来的人生大事就是“换房”或者“计划换房”。

对于多数刚改族而言，可能很难像70后实力置业者一样直接全款选购新房，大都需要卖掉现有小户型，然后再去选购一套新居，完成更换置业。“换房”并非易事，除了购置新房的总价更高，还会在换房过程中产生很多其他支出，这也是一笔不小的预算。于是，此次记者采访了岛城几位金融业内，帮忙一起研究一下这门“换房经济学”。

换房经济样本一：先把小房子卖了 再购买一套大新居

产生主要成本：房租、房贷利息

一部分换房人群会选择先卖掉自己旧房，然后精心挑选新房，直到自己满意为止。因为卖掉旧房的收入可以作为购房款，购房者能更加从容地选择自己满意的新房，说不定还能淘到更加实惠的住房。

如此换房虽然资金充裕、选房更有底气，最主要的是可以享受到首套房的首付和贷款利率，再置业总成本较低。但也会产生一些其他费用，因为再购买新居，多为期房，一般需要等待2-3年才能交付，按照目前青岛主城区三居室的租赁价，2-3年将支出房租15万-20万元左右。

另外，房贷也是这类换房置业者支出大项，按银行首套房贷款利率为基准利率基础上浮10%计算若贷款100万元，贷款期限为20年，根据等额本息还款，每月还款额为6816.89元，其总支付利息为636054元。而在2017年年初，实行首套房贷款利率为基准利率的8.5折优惠，总支付利息为475941元，足见目前买房，房贷成本会有所增加。不过，对于先卖后买的置业者来说，卖掉现有住房后，购买新居首付款比例会相对增加，背负的房贷比例就会减小，压力影响也会相应减小一些。

换房经济样本二：先把房子卖了 直接购买一套面积更大的二手房

产生主要成本：税费

与样本一情况类似，换房人群会选择先卖掉自己旧房，然后直接购买心仪的二手房，可以简单装修后，直接入住，还有不少精装二手房源，可以拎包入住，连再装修的费用都省了。

与样本一购买新房相比，选择更换一套二手房可以省掉不少房租支出。不过，因为二手房税费相对较高，加之买卖税费一般都由卖家承担，这笔开销可不小。例如购买一套总价在400w左右的改善房源，为卖家满五年但不唯一住房，契税、个税等税费，需要支出10万元左右，中介费按照总房款3%收取，支出也在12万以上。对于这类购房者来说，预留20万以上税费支出是很有必要的。

当然，想购买总价更高的改善型房源，除首付款外，还需要预留更多的税费支出。

换房经济样本三：先买入新居或二手房 入住后再卖掉现有住房实现提前还款

主要产生成本：房贷利息

在实现换房大计的过程中也有置业者会选择先买入新居，入住后，再卖掉现有住房，这样就可以实现无缝对接，免去租房过渡之苦，虽然听起来不错，但因为没有提前卖掉手中的小房子，许多80后的换房族手里都是“紧巴巴”的，在选购新房时一般都会选择最低首付，如此一来，需要背负的房贷支出就会明显增加。

不仅如此，因为没有卖掉现有住房，这样的换房人还要以个人或者家庭二套房的身份进行贷款，按照青岛当下房贷行情，银行给出的贷款利率甚至会上浮15%-20%左右。按基准利率基础上浮20%计算，同样贷款100万元，贷款期限为20年，根据等额本息还款，则月均还款额7095.25元，支付总利息702861.09，比基准利率的情况多支出利息14万元左右。

当然了，买入了改善的大房子，可以马上搬入，然后快速卖房，再申请提前还款。业内提醒，如果是“打着这样的算盘”就更需要细细考量贷款年限。万一碰到“新房到手，而旧房却出不了手”的情形，客户需要预留出足够的应急款才能安然度过，否则不仅会影响正常的生活质量，还容易造成纠纷和不必要的麻烦。

【业内提醒】

换房族无论选择哪种换房方式，首先要看自身情况，遵循市场规律。不管是先卖还是先买，在换房过程中，一定要把握三点：交易的安全性、量力而行的出发点、现行政策的关联度。这样才能充分的预估换房成本，顺利完成换房计划。