【特稿】融创南昌困局
史敏 2017-12-18 17:20:24

150亿,为乐视贾乐亭解围;631.7亿,收购万达13个文旅项目和76个酒店;150亿,全国扫货并购至少21个项目,土地面积超过100万平方米。近来,“融创中国”(以下简称“融创”)成为房地产业界一只猛虎,成为新闻发源地。

而除了并购,融创还善于拍地王。自2013年开始,融创陆续布局62座城市,在西安、合肥、郑州、武汉、青岛等二线城市疯狂拿下多个地王。数据显示,去年前8个月,融创在全国招拍土地市场拿下了至少36宗地,总计砸下546亿,摘了近20个地王。

不过,融创入昌后却遭冷遇,其首个项目“青山湖壹号”(融悦府)开盘两月之后仅只成交了一套,是什么令融创入昌后陷于困局?

失意

去年9-10月,融创陆续在南昌拍下两块热地。其中首进南昌抢占的青山湖地块以总价6.5亿,楼面价11148元/平方米摘得南昌地王,是南昌土地拍卖史上突破一万元以上楼面价的几个项目之一。该地王面积24.92亩,处于英雄大桥桥头堡位置,北眺赣江,东望青山湖。当时,该宗地起拍价为1039万元/亩,经过200多轮竞拍,硬生生被一路抢拍到了2608万元/亩,溢价率高达150%。融创入昌后的豪掷,在南昌楼市引发轰动。

不过,猛虎融创入昌之后却意外遭受冷遇。作为首进南昌的地王项目“青山湖壹号”今年8月18日开盘后,两个月内只网签了1套房。

12月3日,记者以消费者身份来到青山湖壹号实地跑盘,售楼小姐蒋超超热情地介绍,该楼盘系融创与南昌市政公用共同出资打造,由1栋43层、1栋44层的超高层组成。户型只有两种,分别是132平方米三居室和158平方米四居室,均价为14200元/平方米。楼面价11148元/平方米,为何只卖了14200元/平方米呢?

据“南昌楼市情报”消息称,近期,至少有20个城市政府主管部门,都陆续组织开发商开了吹风会,传达了下一步楼市调控方向。“主要是强调调控不会放松,要开发商合理定价,选择积极出货。”一位参与中部某省会城市吹风会的业内人士透露。另据有关地方主管部门的人士透露,目前已有四个一线城市、16个热点城市,都已确定房价调控目标,即以去年10月份楼市均价作为房价调控红线。

那么去年10月南昌楼市均价多少呢?资料显示,彼时南昌楼市均价为10044元/平方米,而东湖区楼市均价算比较高的,为14257元/平方米,这是东湖区楼市调控的红线,新盘预售均价要以此为标准。而从青山湖壹号在网上公示的楼盘成本来看,价格达到17927元/平方米,光成本就远超南昌楼市房价的调控线。

据了解,融创青山湖壹号早前备案价曾高达2万元/平方米,后来又主动进行了降价。江西省房地产协会龚秘书长对记者说:“目前南昌市对每个楼盘都进行限价,如果销售价格超出限价,是拿不到预售许可证的,也不能进行网签。”

那么,既然价格并不离谱,作为一线猛虎的融创为何在南昌打不开局面呢?

记者了解到,青山湖壹号定位中高端改善型住宅,但房型只有132平方米和158平方米两种,且因为有两层避难层,公摊面积高,得房率仅有75%左右。但凡去看房的,都被门口的“小蜜蜂”(专业叫“劫科”,指到别的楼盘拉客户)劫去。而与之相邻,同样定位改善型住宅的中海·寰宇天下,户型结构与得房率都完胜青山湖壹号,首开就卖了100多套。此外,融创在南昌并没有万科、恒大、绿地等一线地产知名度高,许多南昌市民对融创的信任度也更低。以至于消费者来到融创售楼处,售楼小姐并不先带客户看盘,而要先对着墙上的战略图熟悉一下这个房企。

双热

相比于融创在南昌遭受冷遇,其他一线地产在南昌却是一片红火。

“南昌库存本身就不是很多,地段好一点的楼盘开盘后是要靠抢的。”“南昌楼市情报”副主编康超告诉记者,“前两年全国房地产去库存南昌还曾出现过房荒,仅够几个月的销售。当然也与土地政策有关。近两年,老城区基本没有土地供应,高新区今年也一直处于房荒状态。热点区域如红谷滩、朝阳、高新、九龙湖,品牌地产们早已赚得盆满钵满。”

据记者调查了解,2000年左右进入南昌的万科、绿地、万达等第一批品牌房企,在南昌市民心中认知度特别高。2007年到2011年,南昌分别迎来保利、恒大、华润、中海一线房企。地产大佬恒大近年在南昌拿下多地块,其中经开区与新建都曾拿下地王。

新进50强的本土企业“新力”围绕地铁站布局,从最靠近九龙湖省行政中心的铂园始,随后按地铁线依次分布有琥珀园、合园、禧园、龙湾、御龙湾……

2016年后,一线品牌房企开始在南昌扎堆,新进百强房企就多达13家。从时间线来看,基本都集中在9月以后,几乎平均每个月都有一个百强房企进入南昌。这其中包括碧桂园、融创、招商蛇口、富力、远洋、泰禾等。除此之外,还有华夏幸福、旭辉、龙湖、金茂、中粮等大型房企都在等待进昌入场券。南昌土地市场的竞争也变得空前激烈,地价也随之水涨船高。

曾被融创以“我们不像碧桂园从农村包围城市,我们只进军二线城市”的调调深深触痛的碧桂园,与伟象合作打造的“伟象碧桂园锦上”销售情况良好。其周边富力地产的“金禧悦城”也非常亮眼。

据了解,今年南昌出让了42宗带有住宅属性的土地,其中还包含了大量定向用地。这导致泰禾、阳光城、远洋、招商等房企均采用并购的形式曲线进昌。9月之后,南昌出台了“三限房”新政,未来带有住宅用地的地块都采取“限房价、竞地价”的模式。这给供应量本身就不大的南昌雪上加霜,然而并没有阻碍各大房企拿地的热情。其中“金科”在赣江新区拿下的地块,房价上限8600元/平方米,而地价却已经拼到了4985元/平方米。

代价

说起融创,不得不提其领袖人物孙宏斌和他的狼性文化。

孙宏斌早年因与联想创始人柳传志的恩怨情仇而被判入狱,出狱后柳传志借50万元给孙宏斌,并与联想、中科成立房地产开发有限公司。此后,孙宏斌带领顺驰在国内四处拍地,手撕行业的各种潜规则和显规则,并公开声称要取万科而代之,还断言万科、中海这些传统巨头已经落伍,惹怒一众大佬。2006年,在顺驰最危难时刻,没有人伸手拉他一把,孙宏斌不得不低价出售顺驰,顺驰也因此成功入选吴晓波的《大败局》。也可能正因为此,品尝过辛酸的孙宏斌才会在日后伸手施救贾跃亭与王健林。

转眼到了2008年金融危机,楼市一片哀鸿遍野。而正是那年冬天,卖掉顺驰蛰伏很久的孙宏斌,借用“融创”马甲在北京海淀西北旺买了一块地,楼面价高达7000元/平方米。人们谈起融创和这块地,都像在谈论一个傻瓜。一年之后,中国兵器装备集团拍的周边的一块地,楼面地价28000元/平方米,是融创的4倍。西北旺的西山壹号院后来成为孙宏斌融创帝国的基石,又一次成为孙宏斌人生的一个转折。

自此,“壹号院”成为了融创旗下最知名院系作品。除了赫赫有名的北京壹号院,还有西安壹号院、合肥壹号院、武汉壹号院……。2013年,融创提出了“高端高周转”的思路,将版图向全国铺开,使用高杠杆高周转,抢地抢收,成为地王收割机,并同时开启了大规模收购之路,哪个公司有问题,融创都会第一个出现。

2016年8月8日,被穆迪降级列入审查之后,拿地“成瘾”的融创在土地市场上却仍没有手软,三天之内连拿武汉、杭州、郑州三个城市的地王。

融创高价拿地、高价卖房的做法让人对房地产行业有了更多想象。不过,如此叱咤风云的地王入昌,却步履维艰。12月10日,记者登录南昌市房信网再次查询,发现青山湖壹号1号精装楼网签数更新为4套。10月20号获预售许可的2号简装楼,目前网签数据为0。而同年拿下的新建地块,名称为“融创前湖道”的楼盘已于11月开始预售,但网签数目前也仅为7套。

据青山湖壹号在政府部门备案的开发成本情况表显示,其开发成本已达17927元/平方米,比调控均价还高出3700多元一平,那么,利润该从哪来?据记者调查情况来看,青山湖壹号主攻精装楼项目,需要在均价上加3238元/平方米的装修款,达18000元/平方米,另外,再绑上车位价格(车位价还未出炉),这应该是其唯一可以翻盘的机会。

据了解,房价绑定精装修早已是业内的一个“潜规则”。因为政府限价,许多开发商在销售房屋时另外签一份装修款合同,购房合同按网签允许价格签,精装另外按全款付。比如近期开盘的恒大时代之光,近10000元平方米拿地,精装房售价1.1万元/平方米,但装修要另加7000元/平方米,也就是说,买套100㎡的房子,消费者除了要付110万元的房款,还要加70万元的装修款,且这部分款项不能贷款。而且,精装修的价格只由开发商说了算,目前没有相关部门来进行评估。

无论如何,融创在昌的扩张之路并不理想,首个项目就显现水土不服,甚至被业内人士称作“伪豪宅”。那么,“心有猛虎,细嗅蔷薇”的融创与宣扬狼性文化的孙宏斌,该如何面对与走出道阻且长的棘荆之地,我们还将拭目以待。

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