谨防买错!郑州地产下跌开始。
刘颖健 2017-09-20 15:54:44

谨防买错!郑州地产下跌开始:2017最后三个月25个入市楼盘最强拷问 !

“郑州这座城市,在一天天长大:城市建设大刀阔斧、发展规划日趋超前、地域版图渐次扩大、功能配套日臻完善,郑州正在由建国之初一座火车拉来的小城市,正在迈入拥有千万人口规模的国家级中心城市。

但不少人说,郑州除了房产行业兴旺发达,并无拿得出手的产业,之所以有如此看法,大部分原因是因为在房价的粗暴碾压下,你我的身影都十分渺小。

去年八九月时,郑州房价正在暴涨,金科城推出2014套房源全部售罄、绿都澜湾推出68套房源全部售罄、万科城推出132套房源全部售罄、光之谷推出676套房源全部售罄、奥兰和园推出480套房源全部售罄……不可否认的是,这是一场投资客的狂欢盛宴,对于真正有住房需求的人们,却是一场可怕的梦魇,眼睁睁地看着千辛万苦准备好的全款,现在变成了首付,想安居三环哪怕只是边缘,却在四环、环郑郊区叹息。

在经过数次调控后的管制下,郑州房产市场出现了变化:

2017年6月24号开盘的融创象湖壹号二期,高层最低价9200,比去年6月还低500元/平,更是比周围同品质楼盘低5000元/平,全款秒清;2017年6月25日,和昌林与城开盘9800-11800元/平,比附近楼盘低5000元左右,同样秒清;2017年8月25日,亚新美好香颂开盘小高层12000-14000元/平,洋房标准层15000元-17000元/平,分别低于入市前的预估价;原计划9000的雅居乐春森湖畔,2017年9月9日开盘高层8500元/平;2016年9月16日,碧桂园天悦开盘高层17500元/平,同一天开盘的华润紫云府价格在18200元-18500元/平,纷纷取得良好的去化成绩!

由此可见,价格的力量有多大。

白绿房价跳水、主城区部分楼盘价格开始松动——无论如何,我们不能忽视一个事实:在2017年的最后三个月里,房企们为应对正在或者可能出现的资金紧缩,以价换量,这对于我们广大普通购房者而言,则是一个绝佳的入手机会。

据统计,在2017年最后三个月里,郑州房产市场上还将有20个毛坯房、15个成品房入市,不同区域不同品牌不同档次的楼盘,简直让人目不暇接,亦容易让人不知如何选择。对于每一个需求不同、侧重点不同的购房者而言,买到自己满意的房子才是最重要的。


主城三环内的核心区

郑州主城核心区,比如金水老城西区、中原老城区、管城环内片区、惠济核心区的房价并不高,除了本身缺乏文化历史底蕴之外,最主要原因就是因为大量的城中村改造,涌现一批内购不断的高容积率、质量低下的楼盘,极少出现改善住宅及品质豪宅,加之主城核心区成熟配套、人流量爆棚的同时,缺乏科学合理的空间规划,以至于区域脏乱拥挤。

严格地来讲,主城核心区的纯新盘很少,值得关注的品质楼盘更是少之又少,因为无数的好地块都被猪拱了。但这里的二手房价格,已经反映出在集合了地铁、教育、医疗、商业、公园等居住红利下,实实在在地位居住者的生活便利提供全方位服务。

对于东区、金水核心区的品牌优质房产,值得财力雄厚者关注。

〇昆仑望岳

昆仑望岳位于中原区华山路与颍河路交会处,总占地约48亩,总建筑面积约为12万㎡,户型均为三房,户型面积段为123㎡-141㎡,容积率2.49,车位配比1:1.8,绿化达38%,是西三环以内罕有的17-26层低密居住社区,居住舒适,圈层纯粹,为西区唯一改善型楼盘。

该楼盘目前已有四证,预售证正在办理中。

A、昆仑望岳位居中原区周边配套成熟,依托陇海快速路城市交通要道,享“中原万达商圈”、“碧沙岗商圈”、“锦艺商圈”三大商圈,距离中原万达广场不到1公里,且紧邻华山路、颖河路,交通便捷车流量也小。同时,颖河路再往北就是中原区的主干道中原路,项目往西大约1公里是西三环,离近期火的不得了的常西湖新区也近在咫尺。

B、该楼盘以小高和高层的规划设计,大面积产品,2.49的容积率,无安置公租房,纯改善的定位,这个是毋庸置疑的,这在西区少之又少,并且项目附近周边,道路平整、红色厂房红色厂房掩映在绿色的爬山虎下,有一种特有的老郑州的历史感。

C、产品设置以2T2或者2T3为主,没有120㎡以下的产品,户型面积主要以123-141㎡三房为主,占比约为68%,此外,项目配备指纹密码锁、新风系统、地暖等配置。

D、昆仑望岳并没有仅仅以卖房子为唯一目标,售楼部是个艺术馆,其保留了老厂房,又进行了创新,满满的情怀。

E、此盘开发商为郑州国投置业有限公司,属于国企,实力也没问题,做出了这样的产品,很让大众期待。

〇谦祥福晟兴隆城

谦祥福晟兴隆城由位于京广快速路和兴隆铺路交汇处,占地约286亩,由谦祥集团和福晟集团联合开发,是两个集团由高新区进入郑州市区重要项目,地块分为A/B/C/D四块地块开发, 是目前郑州三环内少有的大盘。

目前,项目处于咨询阶段,近期即将开盘,具体时间未定,首次开盘的产品有72㎡两房、89㎡三房、128㎡三房。

独家拷问:

A、福建闽系开发商,兴隆城与钱隆城是一家开发商,之前还开发了高新区的万和城。

B、项目属于三环内,靠近京广快速路和北环快速路,距离地铁口大约1公里,属于地铁3号线一期地铁盘,作为刚需置业者可以重点关注。

C、内部规划2所幼儿园,一所小学,一所初中,手工法式园林景观、精装双入户大堂、以及智能家居系统。

D、不足之处是,项目劣势因素也有不少,比如地块小而又偏狭长,接近4.5的高容积率,东侧有仓库,南侧有热源厂,西侧是高架桥,会对居住舒适度造成一定折损。

〇五建新街坊

五建新街坊位于中原区建设路和华山路向西200米路北,项目二期1#楼在2017年3月4日以内部认购的形式开盘后,接下来将推出二期高层、小高层、洋房,户型面积77㎡-133㎡。

独家拷问:

A、五建新街坊的位置属于三环内,离地铁一号线秦岭路站也很近,大约只有500米的距离,属于标准地铁盘。

B、五建集团是搞建筑出身的,本身建筑质量还是不错的,新街坊是其开发的第一个楼盘,过往是没有开发经验的,但至少建筑质量可以放心。

C、该楼盘内部规划有幼儿园,小学,附近有初中,附近有郑州中心医院等医疗资源。不足之处便是,紧邻西三环以及电厂大烟囱。

〇万科美景世玠

万科美景世玠位于金水区黄河路南阳路向北100米,项目总占地约93亩,内部共规划有13栋住宅和一处幼儿园;项目住宅由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成,即“高低配”组合,洋房面积在143-200平,高层面积在127-143平。

该楼盘预计10月开盘。

独家拷问:

A、万科美景世玠位于黄河路、南阳路交汇处的西北角位置,根据郑州市最新的道路规划,黄河路、南阳路未来将全部拓宽至50米以上,黄河路与南阳路交汇处的位置将来也是郑州地铁3号线和地铁5号线的交汇站口,项目处于双地铁交汇处的位置,从项目出来无须过马路就有地铁站口,出行方便。

D、在整个小区的建筑排布上,万科采用了北高南低、横向错位的排布方式。最北侧为高层住宅区,视野开阔,前无遮挡,其前面是洋房住宅区,横向的错落分布,每栋建筑东西向也无遮挡,保证了东西南北视野宽广。

E、该楼盘整体的建筑立面呈现出较为亮丽的米黄色,在洋房的1-2层、高层的1-2/4层基座部分是采用的干挂石材,基座以上部分采用的是仿石涂料,并合理的设计出分缝,让这种立面的效果接近石材的效果。

F、在万科美景世玠的洋房产品中,配置了中央空调、除霾新风系统、净水系统以及地暖。另外,在选用项目的厨电、卫浴、门窗门锁、中央空调等用品品牌时,也采取了一线品牌,如智能电子门锁采用了进口的三星电子指纹密码锁,用的电梯是日立(中国)的原厂电梯,并且安装了智能梯控系统,用的卫浴马桶是德国进口的杜拉维特,用的橱柜是德国进口的柏丽橱柜,厨房配置的烤箱、消毒柜、油烟机等都是意大利进口的斯麦格厨电等等。

G、值得一提的是,在项目的景观规划设计上,万科美景世玠保留了两条近70年树龄的法桐大道、两栋近70年历史的苏式洋楼。据了解,其中所保留的两栋苏式洋楼也是郑州市区保存最完整的苏式老洋房,被列入第一批优秀近现代建筑保护名录。另外,就是项目在整体景观中,将项目东侧自建的2万㎡社区公园、东南侧郑纺机俱乐部门前由万科承建的三角市政公园,以及融入其中的会所与苏式小洋楼共同打造了健身、休闲及历史感于一体的三类使用功能。

H、在小区内部配套上,穿过项目的社区公园向南,在项目东南的位置,是所规划的幼儿园,这所幼儿园为12班制幼儿园,占地面积约6480㎡;满足业主孩子的基本上学需要。其次,小区内部还有三个独立的高端会所:红酒咖啡会所、私人宴会会所和恒温泳池健身会所。

I:万科美景世玠在地下车位的设置上,地下车位比达到了1:1.5,具有较高的的车位配比。另外,还配置了33个充电桩车位,方便后期业主购买的新能源汽车充电所需。

J:整个小区的内部是没有底商的,保证了居住的纯粹性。

〇中海锦城

中海锦城位于金水区惠济区交汇处,总建筑面积2.8万㎡,容积率3.5,产品规划一栋34层独栋高层,共计256户房源,户型面积涵盖89㎡、109㎡三房以及140㎡四房,社区规划有幼儿园,楼下规划了一层底商。

该楼盘预计年底前入市。

独家拷问:

A、中海地产作为央企,在进入郑州打造第一个楼盘中海锦苑时备受期待,但“利润之王”做的有点过了,交房后因为品质缩水严重遭遇业主维权,一时间闹的满城风雨,对其声誉也造成影响。不过还好,毕竟是大企业,及时做出了整改与补救,并且据说公司换了领导,注重品质提升,中海锦城位于惠济区,此外中海今年进军经开滨河国际新城,以及在高新区与中建合作开发项目,引起广泛关注。

B、中海锦城属于三环内主城区,无论是教育、医疗,还是商业、公园配套,均丰富成熟,此外距地铁3号线兴隆铺站400米,属于地铁盘。

C、该楼盘规模较小,孤零零地只有一栋楼,社区居住氛围感不会好,就看中海能做成什么品质了,在成品房的大势下,中海锦城据悉将做成成品房,只盼别重演中海锦苑的尴尬。

〇鑫苑国际新城

鑫苑国际新城位于管城区紫荆山南路与南三环交汇处向北200米路东,目前在售二期,即售楼部对面的地块,东侧是丘寨路,西侧是冯庄东路,南侧是白桦路,北侧是赣江路,由11栋26-27F住宅楼组成,沿街设有1-3层社区底商,占地约63亩,规划总建面约23万方,其中地上面积17万方,地下6万方(地下两层),商业建面1.25万方。

2017年8月18日,鑫苑国际新城出二期高层1、2号楼、4号楼、7号楼、9号楼,共计719套房源,全部售罄。接下来将推出二期剩余房源。

独家拷问:

A、品牌及物业。早年前,经三路东风渠边的鑫苑名家,是很多地产人心中的经典产品,也为鑫苑置业带来了巨大殊荣。2007年,鑫苑成功在纽交所上市,名气在郑州地产界达到顶峰。不过,近几年来,由于种种原因,鑫苑置业再无优质的产品面世,现阶段郑州项目呈典型的刚需化,但物业水平依然在行业内保持者领先水平。

B、三环内的地段。鑫苑国际新城算是郑州目前少有三环边(内)上的千亩大盘,距离市中心很近,相比管南片区的绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城、永威城等项目,鑫苑位置最好。

C、鑫苑国际新城最大的交通优势就是地铁,地铁2号线一期已经通车,而其中花寨站、南三环站出口都在鑫苑地块之内,其中距离花寨站只有300米左右,属于非常标准的双地铁盘,后期增值空间也大。除了地铁,鑫苑地块的北侧长江路,东侧紫寰路,南侧南三环,均有BRT站台以及普通公交线路途经停靠,可以说公共交通还是较为便利的。

D、鑫苑国际新城配备的有智能家具控制系统,主要是通过一个总控开关搭配数个子开关来达到控制室内每处灯光,以及电器,窗帘。总控包括五个选项:回家、外出、影音、用餐、睡眠。值得一提的是,入户门上赠送的指纹密码锁也与这套系统有联动,当你下班回家时,只要开锁推门进入,玄关灯客厅灯自动亮起,窗帘自动拉开。

E、客观地说,目前鑫苑国际新城周边的商业还是比较贫瘠的。不过,项目西南角的橄榄城新公馆配套的城市广场,涵盖影城、超市、百货、快餐、银行,业态丰富。此外,按照大体量项目,住宅先卖,商业后行的习惯,鑫苑国际新城未来交房后,自身规划的57万方商业配套,其中集中商业7万方也会投入使用,到了那时业主购物会更加方便。

三环及四环间快速发展中的新区

郑州近年来城市版图越来越大,三环及四环之间顺势发展了一圈新区,比如老高新区、北三环片区、老经开区、西南片区、常西湖新区、管南片区,品牌开发商聚集程度高、地铁公交通达、周边水系景观让这些区域快速趋于成熟,以及更重要的是政府支持下政策与资金的投入力度,远超当年建设主城三环内的核心区……看的到的发展现状让这里成为普通自住者和投资者的圣地。

〇名门翠园

名门翠园位于金水区三全路与丰庆路交叉口西北角,占地面积600余亩,建筑面积1530000㎡,容积率3.4,产品业态丰富,囊括洋房、高层住宅、LOFT公寓、SOHO、写字楼、集中商业、酒店等业态,面向购房人群十分广泛。首期住宅推出41-143平户型面积段。

该楼盘目前终于将有动静,五证即将齐全,预计10月期间将开盘。

独家拷问:

A、寸土寸金的金水区目前在售的新房极少,而名门翠园目前是金水区唯一在售的大盘项目,体量之大是其他楼盘所不能比拟的。

B、名门翠园紧邻地铁3、4号线;,是标准地铁盘。

B、名门翠园除了项目自身规划了3所幼儿园、2所小学、1所中学和1所高中,周边还有一八联合国际小学、郑州七中,楼盘还有一个市政公园,目前已经建设完毕,这一点是一个独有亮点。

C、名门翠园的关注者这两年也算等待许久,如今终于即将开盘,预计将取得不错的去化,尤其是首期价格,也将极具性价比。

〇金科城

金科城总占地386亩,总建面108万方,分四个地块开发,首推地块192亩,规划13栋高层和12栋洋房,容积率3.49,中间一条小路把地块分为南北两个苑,北苑(毛坯)去年一经推出就售罄,二期采用成品房交付,产品为88-125平精装三房。

该楼盘二期房源将于9月23日开盘。

A、金科,作为全国知名房企,成立于1998年,总部在重庆,产品素以创新著称,拥有“花园洋房”之父的称号,曾经获得国家知识产权局“原创中国洋房、空中院馆、X+1夹层住宅、别墅级洋房”四项专利。金科城是金科地产在郑州的首秀之作。

B、户型设计是金科的强项,采用的分离式核心筒技术,二期最小面积87㎡的三开间南向小三房,103-107㎡三房、115-122平米三房和洋房面积为143㎡。此外还有地暖、新风系统、指纹密码锁……

C、金科城二期属于郑州中学学位房,这也是其宣传重点之一。

D、金科城周边的配套还是不错的,商业方面有丹尼斯以及正在建设的高新区万达,还有正弘高新数码港的商业,后期小区附近会建造两个公园,绿化环境值得期待。交通方面,地铁8号线规划中,投入使用还需要一段时间。

E、价格方面,金科城二期预期的价格16500-17000元/平,如果真如此,基本与刚需无缘。首付有分期是有手续费的。100平首付50万,月供7000+。

〇富力建业尚悦居

富力建业尚悦居位于惠济区中州大道与贾鲁河交汇处西北角,由建业集团、富力地产和易居中国联合打造的一个大型居住社区。该项目规划808公顷,12000多亩地,超大的体量,但起步的1期住宅只有67亩,夹在正弘澜庭叙和中州大道之间,叫尚悦居。

尚悦居住宅规划10栋15-16层的高层,除8#为15层外,其他楼均为16层、2梯4户。除3#公租房外,其他商品住宅共约890套。户型方面以97平米三房两厅两卫、118平米三房两厅两卫占、133-134平米四房两厅两卫的房源最多,定位刚需改善。

目前,富力建业尚悦居目前已经有四个证件。预计10月底11月初开盘。

独家拷问:

A、尚悦居是建业和富力合作的第二个项目,第一个是建业富力五龙新城,第二个就是富力建业尚悦居。从名字上的排序可以看出,尚悦居这个盘是由富力地产做主导。前者五龙新城口碑一般,尤其户型奇葩,期待这次富力能做好尚悦居。

B、从户型上来看,项目设计比较全面,两房、小三房、三房、四房都有,产品线主要覆盖刚需一族,包括部分的改善客户。

C、在精装修层面上,较五龙新城有一定的改进和提升,也比周边其他项目精装修标准高,建材配置方面,拥有门口定制玄关柜,厨房橱柜、卫生间洗漱柜、镜柜,新风系统、全屋壁纸、断桥铝合金+三层双中空玻璃窗、安防智能化,尤其是卫生间安装淋浴屏、浴霸,坐便旁配备不锈钢厕纸架、防溅插座,这一点是其他精装修产品所很少具备的。

D、尚悦居这个盘,目前周边配套很不成熟,距离地铁口较远,去坐中州大道的公交车也不方便,地块东南角仅规划有一个幼儿园,是目前售楼部的位置。此外,没有规划中小学,可能后期会划到澜庭叙配建的迎宾路中心小学,也可能划分到周边其他学校。唯一可以称得上优势的10多万方的商业,又因为区域位置、北区商业综合体严重饱和的背景下,这个优势未来还要看实际的运营状况。

〇保利文化广场

保利文化广场位于高新区科学大道银屏路交汇处西北角,由央企保利和永和制药联合开发,项目总占地285亩,一期地块占地90亩,27.3万方,容积率4.5,中间一条路分成南北两个院,北院规划6栋精装70年产权住宅,新亚洲主义建筑风格,南院规划5栋精装公寓,平层和loft产品,一所幼儿园、一个核心养老生活馆,两栋9#和10#是三层的若比邻商业。

整体住宅定位偏向改善。

该楼盘预计9月下旬开盘,预计首期开盘推出四栋楼。

独家拷问:

A、保利文化广场地块方方正正,共分四期开发,东邻银屏路、西临雪松路,北是枫杨街、南跨科学大道。从北院6栋精装住宅来看,自北向南分三排,户型有面积段十分多样,面向人群广泛。

B、虽然保利文化广场属于高新区核心地块,但距离地铁1号线郑州大学站和郑大科技园站都较远,不属于地铁盘。

C、该项目除了住宅,一个优势便是属于河南省重点招商引资项目,是保利文化产业与高新区以创新科技、文化商务服务的战略相匹配,未来规划有保利拍卖、保利书城、保利国际影城、保利和熹会、保利若比邻、保利和乐教育。

D、整体项目地块很大,配套丰富齐全,但不足之处是规划密集、容积率高,给居住舒适度造成一定影响。

〇阳光城檀悦

阳光城檀悦位于经开区航海路第一大街交叉口西南角,项目总建筑面积约50万㎡,共分为阳光城·檀悦住宅组团和阳光天地商业综合体组团,住宅方面是由8栋品质住宅、5栋公寓、1个集中购物中心(阳光天地)、1所6班制托幼、1个滨河公园及1个地铁站组成的都市综合体。

阳光城檀悦建筑风格采用了美国大都会风,外观很有特色,住宅总户数1507户,主要户型有87平米三房、106平米三房、128平米三房、128平米复式、140平米四房。

独家拷问:

A、阳光城集团在去年9月在经开区拿下的地王项目,位于老经开,配套比较成熟,户型主要面积段在87-140平。

B、阳光城檀悦属于郑州三环内核心地块,周边配套成熟,附近有中原福塔、航海路体育场、丹尼斯超市和十一中学等,同时临近地铁五号线站点,交通比较便利。

C、经开区商业是匮乏的,阳光城对面的丹尼斯像个大仓库,里面人山人海,如果阳光城的商业开业将很大缓解区域的商业消费需求。

D、综合来看,阳光城檀悦地段、地铁、配套、户型都不错,是一个均好性项目,自住和投资兼顾。

〇融侨悦澜庭

融侨悦澜庭位于二七区嵩山南路与南三环交汇处南2公里路西,总占地83006.35㎡,总建筑面积324911㎡,住宅一期占地面积18810.90㎡,规划5栋27层高层住宅,产品主要为约89㎡ 跃层三房住宅、约107㎡平层三房住宅、以及约125㎡平层四房住宅,容积率2.99,绿化率35.5%,除了住宅,还有创客公寓、繁华商业街区等业态,是集住宅、办公、购物、休闲娱乐等多功能为一体的都市复合体。

该楼盘已有四证,预计10月国庆期间开盘。

独家拷问:

A、品牌。作为一家已有28年发展历史的闽系开发商,由东南亚著名华人企业家林文镜于1989年以港资形式在福州投资的房地产公司发展而来,如今是一家以房地产开发为核心的外商投资企业,涉及港口开发、商业、酒店、物业管理、教育、农业旅游、温泉开发、医疗等产业,目前融侨集团已连续第6年荣膺中国房企25强。与恒大、融创、碧桂园等房企相比,融侨并没有选择大规模扩张的道路,而是稳扎稳打地做好“城市生活化服务商”的角色。

B、项目首先将入市的是南院住宅,产品主要为约89㎡ 跃层三房住宅、约107㎡平层三房住宅、以及约125㎡平层四房住宅。其中,跃层是因为这类住宅的内部空间是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,这在郑州目前的房产市场上是极为少见的,跃层分上下两层,上下功能分区明显,业主可以根据自己喜好来设计。另外,客厅是挑空设计,开窗大,采光通风好。此外,融侨悦澜庭107㎡三开间朝南、125㎡四开间朝南,这一点可以说在西南片区独具优势。

C、小区整体建筑风格为新古典主义风格,外立面采用经典的三段式设计,采用局部干挂石材、高档真石漆和涂料,整体看来颇为大气。园林景观方面,融侨悦澜庭邀请广州普邦操刀,打造现代中式园林,将时尚元素融入中国传统园林风格中,通过传统五进制庭院礼制,“施法自然”的生态美及中式植物、小景等元素,达成移步异景的景观效果。

D、项目内部配置沿街底商或独栋底商,自身还规划有9万方悠乐汇商业综合体,周边有百姓生活广场、亚星时代广场、丹尼斯、二七万达广场;

E、相比周边竞品房源所采用的精装修交付,融侨悦澜庭是毛坯,因而总价也不高。如果你对价格敏感,特别是对总价敏感,选择融侨悦澜庭一期是不错的,性价比也高。

〇锦艺四季城

四季城是锦艺集团在惠济区的千亩大盘,总占地面积约2300亩,总建面约290万㎡,预计开发19个地块,其中14个住宅地块,3个商业地块,1个教育地块,1个医疗地块。

锦艺四季城正处于B地块【枫丹府】组团咨询中,该地块总建面约16万㎡,包含花园洋房、电梯洋房和高层,其中5栋6层洋房、2栋11层电梯洋房,5栋32层高层,产品面积76~142㎡两房~四房,户型面积段较为丰富,能满足不同客户需要。

独家拷问:

A、品牌。锦艺在郑州曾经名声可以,西区的锦艺国际华都是一个标杆,但近两年品牌有所下滑,并出现过业主维权。

B、该项目拟规划有9所幼儿园、4所小学,1所中学,其中惠济区锦艺实验小学正在建设,郑州外国语中学也已规划,但据粉丝在后台留言说四季城的外国语中学已经被外国语集团从官网拿掉了,这一点购房者在看房时请一点确认好,别被忽悠了。

C、该项目距离地铁3号地铁线延长线滨河路站800多米,也算地铁盘。

D、B地块容积率2.49,在北区算不上惊艳,但相比郑州市场上那么多容积率高的楼盘,四季城能够最大程度提升项目的居住舒适度。

E、四季城的建筑风格很考究,高层基本都是通透薄板,经典孟莎式屋顶,三段式立面分划为纵、横三段,遵循严格居中对称,搭配纯正法式廊柱、拱圈和铁艺栏杆等元素,外立面颜色则是米黄和蓝色搭配,底部采用干挂石材和仿花岗岩贴面,整体看上去法式的感觉非常浓厚。

F、四季城规划有40万㎡商业,商业体量远超惠济万达,拟规划为风情体验商业街区,就看后期能否运营好了,前有西区锦艺城,这次别做错了。

G、不足之处便是,在项目东南1公里有北区热源厂,虽影响不大但心理不舒服。清华园路东边是苏屯村安置房,体量较大,一期后面是格力仓库,二期后面是茶城,大环境是不太好的。

〇融创城开瓏府

融创城开瓏府位于惠济区文化路与英才街交会处西800米(贾鲁河与东风渠交汇处),总占地面积约650余亩,总的建筑规划面积约110万㎡,首期容积率3.49,绿地率30%,其中规划有7栋高层,6栋洋房,产品面积区间为89——143㎡;项目二期规划7栋高层,9栋洋房,产品面积区间为89㎡—141㎡,预计未来两个月内开盘,高层13800元/平,洋房17500元/平。

独家拷问:

A、品牌。开发商融创是外来一线知名房企,专业从事住宅及商业地产综合开发,专注于高端物业的开发和管理,瓏府是融创进驻大北区的首个项目。

B、项目占据贾鲁河与东风渠双河交汇的地理位置,目前贾鲁河已经开始全面治理。东临东风渠和规划中的金河路,西侧是固城路、南侧是贾鲁河把地块分成了南北两块,地块方正双面邻水,毗邻惠济区特色商圈,紧邻惠济万达广场。

C、项目定位为新中式风格,以融创中国“府”系价值标准,打造东方美学建筑。

D、瓏府二期与一期相同,赠送中央空调、地暖、新风系统;同时,二期虽为毛坯交房,但内部水电均按精装点位交付,后期省却很多装修烦恼。

E、瓏府地块内规划有中学用地,为公立学校,由开发商承建,政府管理。

F、瓏府采用融创物业,比较知名,这是楼盘的一大附加值,直接关系到业主后期的居住体验。

G、项目距离地铁2号线二期金河路站大约有1.2公里;距离地铁7号线文化路英才街站大约1.1公里,严格意义上已不属于地铁盘。

〇锦艺金水湾

锦艺金水湾位于金水区文化核心贾鲁河与东风渠交汇处,总占地面积2200亩,总建筑面积230万平方米,整个项目分为10个组团,位于贾鲁河北岸的分别为K1,K2,K3组团,贾鲁河南侧分别为K4、K5、A1、A2、A3、B1、B2组团,这是一个集住宅、商业、写字楼、商业综合体等于一体的城市建筑群。

该楼盘一期总占地面积161亩,总建筑面积约50万平方米,其中住宅面积约32万平方米,商业配套约4万平方米。

锦艺金水湾项目二期在售房源为2#(2T4 34层)、6#(2单元 2T4 34层),主推建面约89-142㎡住宅房源,房源均价15800元/平。同时,三期【澜境】新品处于前期咨询中。

独家拷问:

A、金水湾位于郑州主干道文化路两侧,距离连霍高速文化路口很近,文化路规划有7号地铁,相对进市坐地铁,出市上高速,也是非常方便。

B、在项目周边原有生活配套基础上,锦艺金水湾项目将打造滨水风情商业街, 30万方商业运营,为社区居民提供餐饮,休闲,娱乐、购物等生活配套,锦艺对商业的操盘能力值得肯定。

C、、学校一直是锦艺楼盘的标配,锦艺金水湾也不例外,引进的金水区最好的小学——文化路一小锦艺小区以及郑州七中分校都在三期东侧,不过教学质量有待时间去验证。

D、、该项目位于金水区与惠济区交界,即可享受金水区优质教育资源又可享受惠济区宜居生活的自然优势,其地处贾鲁河水景资源带,东风渠生态景观走廊,并且,二期临近贾鲁河的滨河公园,自然资源丰富。

四环外的热门新区

白绿、经开滨河国际新城、荥阳东、南龙湖、平原新区、郑北新区都属于四环外的热门新区,但规格参差不齐,无疑白绿的规格最强,一来是城市规划下,这是郑州向东扩展的最佳红利区;二来这里品牌改善大盘不断集中,每次开盘都能引发关注和热议;三来便是行政、医疗、教育、商业配套地不断落地——当然了,这里趋于成熟还尚需不少时日,这里高大上的规划也需要逐一落地,否则就是纸上谈兵——经开滨河国际新城的蓝图绘就地很好,但目前区域配套几乎为零,让人喜又让人恨。

荥阳东和南龙湖早已是刚需客的集中地,其中南龙湖属于新郑市,规划管理上都不行,跟市区衔接的又是自身都还比较弱的管城区,2016年以及今年上半年南龙湖火爆了一阵子是因为郑州地铁2号线南延开通,但未来郑州遍地都是地铁,加上南龙湖境内也就规划了这么一条地铁线,未来价值何在?

平原新区和郑北新区我们一贯不建议关注和购买,买了十有八九就是站岗侠,这两者无论是行政级别还是交通现状,快速发展是不可能的,别跟我谈什么城市群概念,这些还为时尚早。

〇融创美盛象湖壹号

融创美盛象湖壹号处于白沙核心地段,去年一期开盘售罄后,现在在售二期。二期位于一期南侧,容积率2.49,产品类型有高层和洋房,高层4栋,洋房10栋,紧挨着二期东侧是龙华小学和龙华中学,一期和二期都是毛坯交付。7月26日,其二期洋房开盘推出部分房源,首层价格在25000元/平左右,标准层价格17500元/平左右 ,当天清盘。

目前,该楼盘二期2/6/9/洋房、7/10高层预计9月下旬开盘。

独家拷问:

A、融创美盛象湖壹号在七月底的二期开盘,在郑州打响全款流的第一炮,引起巨大关注,表明了其对市场的嗅觉十分灵敏,以及超前的营销策略。

B、位于白沙,热点区域,加上融创品牌,从去年到现在,关注度一直居高不下,这不是吹嘘,是事实,相信阴谋论者又给喷我了。

C、该项目交通便利,有金水大道、连霍高速、中州大道、京港澳高速等“四纵六横”的城市交通路网布局;配套教育资源也较丰富,有郑开小学、郑开中学、外国语中学、郑州市47中等中小学;象湖、贾鲁河、绿博园、方特欢乐世界、魏河湿地公园、华谊兄弟电影小镇等,也方便人们日常休闲娱乐;配套医疗有河南省人民医院分院、北京阜外医院、省直三院、颐和医院、郑州市儿童医院等。

D、融创美盛象湖壹号二期属于融创单独操盘,产品更富有融创的特点,后期居住起来更舒适。

〇永威森林花语

永威·森林花语位于金水东路与万三路交会处南800米路西,总占地约135亩,总建筑面积约31万㎡。项目产品涵盖建面约220-247㎡叠拼、建面约94-179㎡高层、建面约169/276㎡洋房,整个项目采用围合式布局,高层分布在两端,低密产品处于中心,呈南北朝向布局,最大限度的满足了整个小区的日照需求。

目前该楼盘西地块高层房源已开盘卖完,预计10月开盘东地块高层房源。

独家拷问:

A、永威品牌,郑州本土房企第一梯队,精细化特色闻名,自不用多说。

B、永威有三宝——景观、建材、物业好,景观是其中之一。而森林花语集合了所有永威项目景观的成熟做法、优势亮点之后,做了再次升级,打造出森林主题景观。

C、配套方面,首先是环境。项目西临象湖生态湿地,东临绿博园和方特欢乐世界主题乐园,南临贾鲁河,既可以享受象湖福利,又紧邻绿博园板块,整体环境宜居。其次是社区配套,配备了一所约2600㎡的幼儿园、2个独栋商业。

〇荣盛祝福花语水岸

荣盛祝福花语水岸位于高新区药厂街北西四环辅道西,东临西四环,西邻须水河,总占地180亩,规划12栋32、33层,2T4的高层产品,精装修交付,小区配套有4000平米幼儿园、占地32亩公里小学、2栋四层的商业。

独家拷问:

A、全国知名房企荣盛与祝福地产合作开发的楼盘。

B、荣盛做的户型干净利落,从户型面积段上来看,为70㎡两房、89㎡三房、110㎡/130㎡的三房,基本上是小户型占一半、大户型占一半,整体定位刚改。

C、社区内部规划了一个约20亩蝴蝶主题公园。

〇青风公园

“青风公园”项目位于经开区滨河国际新城第十八大街与经南十一路交会处西南,其中一期占地约76亩,总建筑面积约16.7万㎡,其中地上建筑面积约12.7万㎡,地下建筑面积约3.5万㎡,共计规划14栋楼(1054套),容积率约2.49,绿地率约35.94%。

项目地块南高北低,规划有6栋33层的高层、7栋9层的多层洋房、1栋6层的多层洋房、一栋综合商业配套、一所幼儿园以及相应的社区配套物业。其中,高层住宅主力户型为约97㎡三房、约98㎡三房、约118㎡三房;多层住宅主力户型为约122㎡三房和129㎡四房。交付标准均为精装修。

该楼盘目前预售证已经公示,预计9月下旬开盘。

独家拷问:

A、除霾净化:青风公园首期地块聚焦除霾住宅。

独有技术之除霾技术:以气密性为基础,将受污染空气阻挡在室外;新风通过粗效过滤、静电吸附、高效过滤将室外受污染空气净化为洁净空气,室内PM2.5浓度(24小时平均值)≤35 μg/m³,达到国标一级标准——海马会把新风过滤后的PM2.5含量写进购房合同里,这一点值得点个赞。

独有技术之甲醛控制技术,是通过绿色设计、绿色采购、绿色施工,实现装修房的室内甲醛浓度达到国家标准。

据悉为了配合除霾系统,青风公园还采用了进口的气密性较好的门窗五金件,预防渗透式污染。

B、四个一:在售房之初,项目为业主生活配备了一个书咖、一个儿童乐园、一个业主食堂和一个生活超市,目前这“四个一”工程已陆续开放;

C、硬件配置:同层排水、洗手池儿童踏板、移动插座、USB插座、一键断电、垃圾粉碎机、直饮水、防水台面等等。

〇建业春天里

建业春天里位于郑东新区郑开大道与万三公路交叉口向北500米,一期已经售罄,目前主推二期,位于一期南侧,占地71亩,9栋楼,产品以高层为主,产品户型面积为87㎡、89㎡两室两厅一卫,117㎡、141㎡三室两厅两卫、188㎡四室两厅三卫,定位偏刚改。

该楼盘二期房源预计未来三个月内开盘。

独家拷问:

A、建业春天里属于较早一批进入白沙的楼盘,属于当前热门新区,此片区为省级公共文化服务中心,近两年来热度上升明显,也聚集了大量品牌开发商。

B、建业春天里二期将以成品房交付。

〇亚新紫藤公馆

紫藤公馆,是亚新集团于2016年7月1日通过网上招拍挂,经过106轮厮杀,以价9.64亿元成交的地块,项目占地63.51亩,产品为10栋楼的19层纯板式大平层,外立面采用太空铝板,层高3.1米,一梯一户设计,均为三房或四房的成品房,有中央空调、地暖、智能家居、科技配套,与北龙湖茉莉公馆、经开滨河国际新城海棠公馆统称为亚新集团的公馆系成品大宅。

独家拷问:

A、品牌。亚新作为地产新锐,可谓是厚积薄发的典范,2016年在郑州市场上拿下多个地王,今年刚好又是集团20周年庆,推出公馆系和美好系,其中公馆系是其最高端产品线,全地王全成品豪宅。成品房,无疑是一个大势,河南从明年起将全面推行成品房。

B、为了保证楼间距与采光视野,容积率2.49的紫藤公馆放弃“高低配”,全部规划为大平层,3号楼和9号楼之间隔了110米,不可谓不大,同时相比那些占地百亩的高低配的社区,总户数动辄1500户以上,紫藤公馆总户数不过589户,大大减少了人口密度。

C、10栋高层住宅,楼层均为19层,均为2梯2户,电梯入户,主力户型为141㎡三房/165㎡四房/187㎡四房/217㎡五房,无论房型还是面积都堪称阔绰,建筑和户型聘请了知名的柏涛设计院,室内则由台湾室内设计大师唐忠汉负责。

D、外立面采用太空铝板材质,和郑东高铁站大平层豪宅建业天筑一样的材质,除了美观之外,坚固耐用,防腐防火。

E、豪宅的内部配置一定不等同于普通住宅,紫藤公馆设置休息区的酒店式大堂会客厅、配备游泳池,健身房,私家影院,VIP餐厅的会所、8000㎡中央景观花园,以及社区会客厅,随处可见高科技只能配置。

F、豪宅无疑已经进入科技化时代。以紫藤公馆为例,就囊括了身份识别系统、可视对讲系统、除霾热交换新风系统、热水循环系统、直饮水系统、家庭中央空调系统等多项科技配置。

G、紫藤公馆起步户型面积141平方,最大户型是218平方,165平方和186平方是其主流户型面积,多套房设计,仅主卧送衣帽间、南向大开间、南北双阳台、一梯一户私家电梯厅,电梯厅送一个收纳柜。

〇亚新美好香颂

亚新美好香颂是由亚新集团和河南新高地控股有限公司联合开发的高端低密品质住宅,地处位于人文路九州路交会处东500米,产品以15层的成品小高层及5+1、6+1、8+1的洋房为主,整体规划南低北高,7栋洋房与11栋小高层错落有致,洋房在南,高层在北,配备三大中心景观、四大组团景观、东西景观轴,容积率1.99,是绿博片区唯一 一个容积率低于2.0的成品房项目,面积段从110平到190平左右不等。

项目于8月25日首次开盘,二批新品加推4栋带装修成品小高层,户型面积约110-144㎡,以及2栋花园洋房,户型面积约为150-190㎡,目前正在认筹,预计10月底开盘。

独家拷问:

A、亚新美好香颂,为其系列TOP系产品,位于绿博园组团内,与名门紫园毗邻。位置在绿博园也是核心区域了,与拓荒者紫园的项目相邻,自然,与紫园引进的省实验小学和枫杨外国语也近在咫尺了,此外,西侧一路之隔为绿博园,东侧距万亩湿地园不足3公里。

B、从沙盘上来看,亚新美好香颂地块方正,产品采用洋房+小高层,标准的兵营式排布,并且在香颂洋房排布的中间,预留了一大块做景观的位置。

C、项目紧邻地铁8号线,设置的两个站点是屏华路站和牡丹三街站,屏华路站距离该项目的距离大约在600米左右。

D、香颂的设计是个亮点,以126㎡的三室两厅两卫为例,除了连通客厅和次卧的南向大阳台之外,更是将主卧室、衣帽间、卫生间一字式排布,有助于空气对流,而且单一轴线的设置,仪式感很强。

E、除了成品房之外,香颂还配置5大智能科技系统:新风系统、直饮水系统、热水循环系统、地暖系统、一键呼救系统。

〇融创华夏观澜壹号

融创华夏观澜壹号,位于郑东绿博大道以南,广惠街以西,文汇路以东,九州路以北。项目总规划建筑面积百万平方以上,暂分为三期开发,目前开发为一期1#、2#、3#地块,占地面积约214亩,建筑面积约50万平方米。其中,1#地由6栋5-9层建筑面积约175-195㎡的洋房和2栋26层建筑面积约105-165㎡的高层组成。

融创华夏观澜壹号5月26日已开盘,推出洋房1、2、3、4、5号楼,户型为建面约175平米和195平米的三房,目前均已售罄。预计未来两个月内高层产品开盘,部分洋房也将推售。

独家拷问:

A、融创华夏观澜壹号是融创在绿博重点打造的产品,融创成立于2003年,在《2016年中国房地产500强测评》中,位列《开发企业综合实力》第七名。

B、观澜壹号的户型,是融创目前在郑州楼盘中设计最好的,基本没有硬伤,户型有个特点,开间大,所以客厅普遍很大,卧室的空间相对小一些,比如高层165㎡的户型,阳台长7.8米,洋房172㎡的户型,客厅开间7.8米,南向长15.1米,洋房195㎡的户型,客厅开间7.8米,南向达17米。

C、社区内部配备了三重大堂,四重身份验证和八重安防系统。三重大堂为社区大堂,入户大堂和车库大堂,社区大堂是指我们在小区的人行入口处打造的步入区,同时设计有三大功能区分别是休闲等候区,交流会客区以及品质服务区。”入户大堂“采用整体建筑风格一致的入户区,每栋楼宇均配有车库大堂。

D、融创在此选择做高端项目,应该是看中了西边3000亩的郑州绿博园,东边4200亩的中央湿地公园,以及有东方“奥兰多”之称的郑州国际文化创意产业园。

E、物业公司是融创物业服务集团有限公司,具备国家一级资质企业,公司成立于2004年1月,隶属于融创中国控股有限公司。

2017年最后三个月,对于郑州购房者而言,无疑是一个绝佳的购房时机。

通过上述盘点,我们可以看到,有一半楼盘属于纯新盘有一半楼盘属于新品加推,并且值得注意的是,在成品房大势所趋的背景下,越来越多的开发商开始做起了成品房,它们将在今年的最后三个月以价换量,快速回笼资金。

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